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??“專業(yè)能力變現(xiàn)”正替代“資本規(guī)模擴張”，成為房企價值重構(gòu)的核心動能。

??◎  文/謝楊春、吳嘉茗

??當(dāng)傳統(tǒng)開發(fā)模式在債務(wù)泥潭與利潤坍縮中艱難喘息，代建賽道再次以“逆周期韌性”迎來爆發(fā)。2025年上半年代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)新增簽約建面10983萬平方米，同比增加28%，整體表現(xiàn)好于一季度和2024年上半年。

??無獨有偶，從招投標(biāo)數(shù)據(jù)來看，中標(biāo)數(shù)量同樣一路攀高。這一數(shù)據(jù)折射出代建領(lǐng)域的關(guān)鍵走向，即當(dāng)土地紅利消退、高杠桿模式失靈，“專業(yè)能力變現(xiàn)”正替代“資本規(guī)模擴張”，成為房企價值重構(gòu)的核心動能，而代建同樣也是重構(gòu)行業(yè)價值鏈的“破局利器”。

??01

??上半年代建項目中標(biāo)量260個
同比增8%，二季度再創(chuàng)新高

??政府在專業(yè)領(lǐng)域需求集中釋放以及企業(yè)拓展的“焦慮”共同支撐起了上半年代建中標(biāo)數(shù)量走高。

??根據(jù)招標(biāo)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年代建中標(biāo)項目約為260個，同比增長8%，增速要比2024年上半年降低11個百分點。

??從數(shù)據(jù)上增長動能的確出現(xiàn)了大幅放緩，但考慮到經(jīng)歷了2023年、2024年兩年的快速“爆發(fā)”，高位調(diào)整也是周期波動中必經(jīng)一環(huán)，這也與我們對代建賽道進(jìn)入平穩(wěn)分化新階段的判斷相一致。

??一方面是大多數(shù)代建企業(yè)都已度過初創(chuàng)期大規(guī)模的擴張戰(zhàn)略，畢竟在代建領(lǐng)域，投拓規(guī)模意味著市占率，完成原始積累后，現(xiàn)階段多數(shù)企業(yè)強調(diào)規(guī)模與質(zhì)量并重；另一方面有部分入局較早的地方型代建“先驅(qū)”，規(guī)模出現(xiàn)急劇收縮。

??整體來看，在頭部企業(yè)的帶動下，代建市場增長動能仍在。與2023年上半年相比，中標(biāo)數(shù)量仍然有近三成的增長。

??值得注意的是，僅從二季度來看，二季度代建中標(biāo)項目147個，同、環(huán)比增幅分別為20%和30%，單季度數(shù)據(jù)表現(xiàn)有一定的修復(fù)，其中涉及學(xué)校相關(guān)的代建項目較多，也是未來代建企業(yè)可以深度挖掘的方向之一。

??02

??國資類代建項目占比保持絕對高位
中標(biāo)企業(yè)中民企數(shù)量增多

??從代建項目的委托方來看，目前市場上招標(biāo)的絕大多數(shù)項目都是政府和國企背景，包括城投土地、城市更新和部分城市建設(shè)相關(guān)標(biāo)的。

??數(shù)據(jù)上來看，2025年前七月中標(biāo)項目中，委托方為國資類的占比達(dá)到88%，較2024年全年下降9個百分點，但依然占據(jù)絕對主力，從月度占比始終保持在80%以上也可見一斑，這也反映出當(dāng)前政府類代建需求依然巨大，大量的城投土地、保障房、城市公建配套需要專業(yè)化企業(yè)“進(jìn)場”，輸出品牌和服務(wù)，以及專業(yè)化的能力。

??企業(yè)層面，綠城管理中標(biāo)數(shù)量依然位列第一，中標(biāo)數(shù)量超過20個，大幅領(lǐng)先其他企業(yè)；其次龍湖龍智造、旭輝建管和藍(lán)城集團(tuán)增項目數(shù)量也相對較多，達(dá)到5個以上，對比一季度而言二季度以來民營企業(yè)拓展的腳步正在加快。

??03

??三四線中標(biāo)比例近五成
長三角占比下降但仍是絕對主力

??從過去兩年的中標(biāo)數(shù)據(jù)分布來看，以三四線為主，但2025年二季度發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變。

??2025年前七月一線、二線、三四線中標(biāo)數(shù)量比例分別為11%、38%和51%，三四線依舊是中標(biāo)的主力區(qū)域，一線城市最少，二線次之。增長變化來看，各能級較2024年分別下降2pcts、增加4pcts、下降2pcts，僅有二線城市占比在增長，優(yōu)質(zhì)的城市基本面和相對可控的地方債務(wù)壓力，有望使得占比進(jìn)一步提升。

??值得一提的是，2025年二季度中標(biāo)項目能級分布波動較大，一線城市占比依然最低，僅占10%，且與一季度相比減少了9個百分點，二線城市再度反超三四線城市，占比達(dá)到48%，三四線城市占比為43%。

??區(qū)域方面，長三角依然是占比最高的區(qū)域。2025年1-7月長三角中標(biāo)數(shù)量占比49%，占比較2024年全年降低6個pcts，其次是中西部達(dá)到24%，占比較2024年全年增加8個pcts。