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??當(dāng)深圳本地房企在舊改市場(chǎng)“步履艱難”之際，一家湖南民企卻殺入深圳舊改競(jìng)技場(chǎng)。

??近日，深圳交易集團(tuán)發(fā)布一則交易公告，龍崗區(qū)吉華街道三聯(lián)社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目“塵埃落定”，中標(biāo)者為深圳市領(lǐng)瑞實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，其背后大股東是湖南民企——湖南福天興業(yè)投資集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“福天集團(tuán)”）。

??這個(gè)涵蓋84.21萬(wàn)平方米土整范圍、規(guī)劃總?cè)莘e32.95萬(wàn)平方米的“巨無(wú)霸”項(xiàng)目，成了這家外來(lái)民企的深圳首秀。

??根據(jù)官方披露，項(xiàng)目將為村股份公司提供總計(jì)約12.56萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)回遷物業(yè)，涵蓋廠房、宿舍和商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，總估值高達(dá)23.9億元。再加上該項(xiàng)目的土地整備資金（約5.72億元）及配套建設(shè)投入，總投資規(guī)模將是一筆很大的支出。

??就該次舊改事宜，記者致電湖南福天興業(yè)投資集團(tuán)及其下屬深圳市領(lǐng)瑞實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，均無(wú)人接聽(tīng)，發(fā)去采訪函亦未有回應(yīng)。

??湖南民企入局

??位于深圳市龍崗區(qū)的三聯(lián)社區(qū)，曾是深圳典型的“工業(yè)腹地”，這里低矮廠房與密集城中村交織，相對(duì)低廉的租金吸引了許多外來(lái)務(wù)工人員，卻難掩環(huán)境逼仄、配套滯后的窘迫。

??如今，隨著深圳城市更新的推進(jìn)，這片土地將以全新姿態(tài)告別“工廠+城中村”的舊標(biāo)簽。

??今年4月，深圳市發(fā)布了《龍崗區(qū)吉華街道三聯(lián)社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目實(shí)施方案》。方案公示后，瞬間點(diǎn)燃了片區(qū)居民的期待。

??根據(jù)規(guī)劃，整個(gè)項(xiàng)目利益統(tǒng)籌實(shí)施范圍面積84.21萬(wàn)平方米，采用“貨幣補(bǔ)償+留用土地”的方式實(shí)施土地整備，土地整備資金約5.72億元。項(xiàng)目有3宗優(yōu)質(zhì)的留用土地，包括2宗二類(lèi)居住用地和1宗普通工業(yè)用地，總用地面積約6.22萬(wàn)平方米。2宗居住用地，除要建18.2萬(wàn)平方米的住宅外，還將配建2所6班幼兒園；1宗工業(yè)用地將建成12.8萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)空間。

??此外，項(xiàng)目還專(zhuān)門(mén)劃出1.22萬(wàn)平方米土地用于教育設(shè)施，計(jì)劃建設(shè)一所27班的九年一貫制學(xué)校。值得注意的是，建設(shè)費(fèi)用的60%將由合作方承擔(dān)，這將有效減輕政府的財(cái)政壓力，但同時(shí)也加大了中標(biāo)企業(yè)的資金支出。

??1個(gè)月前，深圳公共資源交易中心發(fā)布了深圳市龍崗區(qū)吉華街道三聯(lián)社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目招標(biāo)公告。彼時(shí)不少業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，該項(xiàng)目最終將花落本土房企，畢竟深圳舊改市場(chǎng)向來(lái)是本地房企的“主場(chǎng)”。

??但8月6日公布的結(jié)果卻出人意料，拿下該項(xiàng)目的企業(yè)名為深圳市領(lǐng)瑞實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，其操盤(pán)者的身份為湖南福天集團(tuán)。

??領(lǐng)瑞實(shí)業(yè)成立于2019年，被大股東幾經(jīng)易手。企查查中變更記錄顯示，其最早的大股東是深圳市龍騰佳兆業(yè)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（由佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)控股），1年后變更成珠海市橫琴?gòu)脑顿Y服務(wù)有限公司（由茂年香港有限公司控股），1個(gè)月后，控股股東又變更為佳兆業(yè)旗下公司。

??2023年6月，佳兆業(yè)將領(lǐng)瑞實(shí)業(yè)股份轉(zhuǎn)給廣州遠(yuǎn)創(chuàng)房地產(chǎn)有限公司及深圳一號(hào)倉(cāng)商城有限公司，前者持有80%，后者持有20%；后來(lái)深圳一號(hào)倉(cāng)商城也將手中20%股份轉(zhuǎn)至遠(yuǎn)創(chuàng)房地產(chǎn)。

??遠(yuǎn)創(chuàng)房地產(chǎn)曾是廣州華新集團(tuán)旗下公司，2022年2月，股東變更為福天集團(tuán)（持股51%）、長(zhǎng)沙創(chuàng)驥企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司（持股25%）、廣州聚信置地有限公司（持股24%）；2024年，深圳市吉聯(lián)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司更替廣州聚信置地，成為遠(yuǎn)創(chuàng)房地產(chǎn)第三大股東。

??直到今年1月，長(zhǎng)沙創(chuàng)驥企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司也退出了，遠(yuǎn)創(chuàng)房地產(chǎn)最終由福天集團(tuán)持股66%，深圳市吉聯(lián)實(shí)業(yè)持股34%。

??從這份頗為輾轉(zhuǎn)的變更記錄可見(jiàn)，或許早在3年前，福天集團(tuán)就在布局進(jìn)軍深圳舊改市場(chǎng)了。

??深圳舊改不好做

??福天集團(tuán)在深圳不算知名，但在湖南卻是“院子系”標(biāo)桿，是湖南省重點(diǎn)支持的民營(yíng)企業(yè)。

??福天集團(tuán)成立于2010年，業(yè)務(wù)核心涵蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、建筑與設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)投資、文化旅游、綠色食品等產(chǎn)業(yè)，其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊累計(jì)開(kāi)發(fā)量超600萬(wàn)平方米。其福天“院子系”產(chǎn)品自2020年推出以來(lái)，迅速在合肥、長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、張家界、貴陽(yáng)等城市開(kāi)工建設(shè)，成為本地有名的擅長(zhǎng)打造“空中庭院”立體生態(tài)建筑的企業(yè)。

??據(jù)悉，此次落子深圳后，福天集團(tuán)計(jì)劃把這套打法復(fù)制到三聯(lián)項(xiàng)目，其中一宗二類(lèi)居住用地的11.7萬(wàn)平方米住宅中，將有30%戶型配備“垂直花園”。

??但深圳的舊改市場(chǎng)并不好做。近年來(lái)，深圳舊改項(xiàng)目的失效名單不斷增加，顯示出市場(chǎng)的復(fù)雜性和不確定性。

??據(jù)深圳交易集團(tuán)數(shù)據(jù)，截至2025年8月，全市1061個(gè)更新項(xiàng)目中僅554個(gè)確定實(shí)施主體，實(shí)施率52.2%。今年已有福田香蜜湖家屬樓片區(qū)、坪山碧嶺安田片區(qū)等9個(gè)項(xiàng)目因超期失效?！安疬w補(bǔ)償談判、容積率博弈、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要求，每關(guān)都可能卡殼。”當(dāng)?shù)仄髽I(yè)人士稱(chēng)。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳舊改市場(chǎng)一直是以本地民企為主導(dǎo)來(lái)推進(jìn)的，包括對(duì)村民的補(bǔ)償、給到政府的公共利益，以及土地出讓金等都按照市場(chǎng)化方式推進(jìn)，補(bǔ)償?shù)某杀竞芨?。隨著企業(yè)暴雷和市場(chǎng)下行，這種高成本補(bǔ)償?shù)哪Ｊ诫y以為繼。

??“現(xiàn)在，深圳市政府正在大力推動(dòng)舊改模式創(chuàng)新，如土地整備利益統(tǒng)籌等，同時(shí)把一些舊改規(guī)則做了調(diào)整，比如壓縮公共利益、下調(diào)商辦部分的配置比例、一些違法建筑降低補(bǔ)償?shù)龋源_保開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間和投資積極性。但是一些原來(lái)的民企依然深陷舊模式而難以擺脫困局?！崩钣罴握f(shuō)。

??這種情況下，一些現(xiàn)金流還不錯(cuò)的外來(lái)房企看到了機(jī)會(huì)。他們伺機(jī)在各地抄底被低估的土地市場(chǎng)，也包括深圳舊改市場(chǎng)。

??深圳市某城市更新專(zhuān)家分析稱(chēng)，深圳本地房企常因涉及多村利益、歷史遺留問(wèn)題陷入僵局，福天集團(tuán)作為“新玩家”則沒(méi)有這些歷史包袱，其直接對(duì)接街道辦和股份公司，流程更順暢。但挑戰(zhàn)也不小，深圳舊改要求“產(chǎn)業(yè)先行”，比如三聯(lián)社區(qū)項(xiàng)目中的工業(yè)用地需引進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)，這對(duì)于擅長(zhǎng)住宅開(kāi)發(fā)的福天集團(tuán)是全新考驗(yàn)。

??外來(lái)勢(shì)力的加入，或?qū)樯钲谂f改市場(chǎng)帶來(lái)新的思路和發(fā)展模式。