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??北京樓市新政發(fā)布當(dāng)晚，海淀區(qū)五環(huán)外一高端改善盤發(fā)出一個截圖，顯示項目成交一套總價6081萬元房源。這是政策發(fā)出后，該項目成交的首套房源。

??8月8日，北京市住建委、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，從限購調(diào)整、公積金支持等方面對樓市政策進(jìn)行優(yōu)化。

??其中最受關(guān)注的是，京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買北京五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。

??新政發(fā)布次日，中房報京津冀實地走訪了北京市朝陽、昌平等區(qū)域項目，看到多個五環(huán)外項目售樓處擠滿了購房人，部分項目甚至出現(xiàn)購房者排隊看房的場面。

??“人多到接待不過來，今天只簡單吃了幾口飯?！北本┦惺吧揭晃瀛h(huán)外項目的銷售人員稱，上午11時售樓處就人滿為患，接近滿員。

??北京市朝陽五環(huán)外一項目銷售人員對中房報京津冀亦表示，當(dāng)晚政策發(fā)布后就有購房者連夜走進(jìn)售樓處，有同事加班到了凌晨兩點。該項目在新政次日發(fā)布一則熱銷海報顯示，新政24小時項目到訪約200組，成交10套，銷售金額1.03億元。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次新政將吸引更多購房者關(guān)注北京市五環(huán)外新房項目，刺激市場需求。這對開發(fā)商而言是一個積極信號，將促使企業(yè)加快項目建設(shè)和推盤節(jié)奏。同時，二手房市場同樣會受到推動，更多房源將進(jìn)入市場流通，促進(jìn)交易活躍度。

??一位北京房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人士認(rèn)為，新政在短期肯定會拉動成交，會有部分需求釋放，但對市場的根本性影響有待觀察。

??咨詢量上升

??“昨晚政策發(fā)布后，很多老客戶連夜來訂房?！北本┦谐枀^(qū)一五環(huán)外項目銷售人員表示說，當(dāng)前項目緊急加推了4號樓東邊戶，受政策刺激和加推影響，帶看量有所增加。

??8月9日中午時分，中房報京津冀走進(jìn)這一項目售樓處看到，沙盤周圍有三四組客戶，隨后客群陸續(xù)增加，半小時內(nèi)品牌墻、沙盤周圍增至七八組客戶。

??“當(dāng)前售樓處接待的多為此前到訪過的意向購房客戶，新政發(fā)布后公積金貸款增加，給購房者帶來切實利好，加快了成交周期；另外，也有部分此前社保年限不夠或購房限制的客群，在政策放松后有了購房的資質(zhì)和機(jī)會?！痹擁椖夸N售人員表示。

??這一項目約2公里外，是北京市朝陽另一在售項目。該項目置業(yè)顧問稱，新政發(fā)布后售樓處有了一定變化，客群相對精準(zhǔn)，帶看量也有所增加。

??據(jù)他透露，目前來看房的多在北京市望京、國貿(mào)區(qū)域工作，也有部分東西城改善和通州置換客群，此前就計劃購房的買房人占多數(shù)。對于政策刺激后帶來的客戶增量，他表示并不明顯，與以往項目到訪相差無幾。

??8月9日午后時分，中房報京津冀來到北京市昌平朱辛莊一在售項目，進(jìn)入銷售中心后看到，前廳有十余組客戶排隊等待帶看講解，洽談區(qū)也擠滿客戶，幾乎沒有空位?！绊椖縼碓L量大，十二三個置業(yè)顧問無縫銜接，還是接待不過來?！表椖壳芭_接待人士說。

??排隊近半小時后，開始有銷售帶看講解?！敖裉炜蛻魧嵲谔啵簧衔缇唾u出去了2套，業(yè)主都是互聯(lián)網(wǎng)'大廠年輕人'。”據(jù)他稱，項目臨近小米、百度等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，公積金門檻降低后，對這些“大廠客戶”形成一定利好刺激。截至當(dāng)日16時，該項目已有近百組購房者帶看。

??北京市順義五環(huán)外一新盤即將入市，政策發(fā)布后到訪量亦出現(xiàn)明顯變化。開發(fā)商方面對中房報京津冀稱，新政發(fā)布后，項目單日來訪量環(huán)比激增超50%，政策效應(yīng)明顯。

??五環(huán)外購房放松限購、公積金認(rèn)定松綁、貸款額度提升，北京打出的這套精準(zhǔn)調(diào)控組合拳，讓很多五環(huán)外客群和樓盤看到了機(jī)會，但也有多個在售樓盤對中房報京津冀表示，當(dāng)前購房者到訪、咨詢量變化并不明顯，與以往銷售并無太大差別，真正因政策優(yōu)化帶來的增量仍是極少數(shù)。

??加推促銷售

??此次新政是時隔10個月后，北京再度對樓市政策進(jìn)行大幅度優(yōu)化調(diào)整。

??2024年9月30日，北京市發(fā)布政策，非京籍居民家庭購買五環(huán)外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上，此前時長為5年及以上。

??與去年的“9·30政策”相比，北京在五環(huán)外放開了購房套數(shù)限制，但并未放開購房資格，五環(huán)內(nèi)限購政策也未做調(diào)整。

??盡管未完全取消五環(huán)外限購，但在多位受訪人士看來，此次政策發(fā)布仍在一定程度上提振了行業(yè)信心。

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年4月~6月，北京二手住宅銷售價格分別環(huán)比下降0.6%、0.8%、1%。北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手房網(wǎng)簽量為12784套，環(huán)比下降15.56%，同比下降17.92%。

??新房市場數(shù)據(jù)也連續(xù)2個月出現(xiàn)下滑。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年5月~6月，北京新建商品住宅銷售價格分別環(huán)比下降0.4%、0.3%。

??此次樓市寬松政策發(fā)布，聚焦了當(dāng)下市場核心痛點。根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京約80%的新建商品房房源成交目前集中在五環(huán)外；新建商品房住宅庫存81.4%在五環(huán)外，二手房大約50%房源在五環(huán)外。

??從兩次優(yōu)化政策來看，五環(huán)成為了北京限購放松的重要分界線。

??中房報京津冀觀察發(fā)現(xiàn)，政策發(fā)布后，五環(huán)外多個項目立即發(fā)布響應(yīng)政策的宣傳海報，花式吸引購房者走進(jìn)售樓處。有部分項目政策發(fā)布后就推出優(yōu)惠活動，讓利購房者。

??北京市順義區(qū)一項目新政當(dāng)晚發(fā)布海報，稱將推出“周末不打烊、清盤一口價”活動，北區(qū)最后30套，最高能立省200萬元。一頭部民營房企方面人士對中房報京津冀稱，企業(yè)旗下昌平項目本周推出10套特價房源，限時九五折，最低單價5.3萬元/平方米。

??也有項目趁機(jī)加推吸引購房者。一頭部央企相關(guān)人士對中房報京津冀表示，政策發(fā)布后旗下通州五環(huán)外項目就緊急加推房源，購房者帶看咨詢較往常增加近20%，當(dāng)前已有客戶交付定金；另一房企石景山項目也在新政當(dāng)日，推出四疊樓王加推活動。

??誰在下場買房？

??北京此輪政策發(fā)布，能否真正促進(jìn)成交、提振市場？

??中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，放開符合條件的家庭購房套數(shù)限制，關(guān)鍵在于是否能讓有能力、有意愿、有需要的居民家庭進(jìn)入市場，促進(jìn)市場修復(fù)。

??“此次政策調(diào)整，主要是利好人戶分離家庭的加購及別居住宅的購置?！北本╂溂已芯吭涸洪L高原表示，近年來隨著北京城市發(fā)展的不斷推進(jìn)，尤其是外圍片區(qū)城市界面與功能的快速改善，北京市人戶分離現(xiàn)象較多，部分家庭確實存在五環(huán)外購置多套住房的現(xiàn)實需求，此次調(diào)整購房政策，使得此類家庭的受限顯著減少，同時也不再區(qū)分單身與否，更符合當(dāng)前購房群體的實際需求。

??高原表示，公積金作為購房者購房的重要支持力量，其資金成本相對按揭貸款更低，公積金信貸額度與比例的提升，能夠有效地降低購房者的月付壓力與總利息成本。

??以一個已繳存8年公積金，購置360萬北京市五環(huán)外剛需住房的家庭為例，如選擇滿貸288萬元，25年貸款期限情況下，在原有的信貸方式下，為80萬元公積金貸款及208萬元商業(yè)貸款，在現(xiàn)行利率下，月供約13547元。新政執(zhí)行后，該家庭可獲得120萬公積金貸款支持，相對應(yīng)的商業(yè)按揭貸款可降低至168萬元，使得每月月供降低至約13454元，月供可減少93元左右，全周期的利息金額可降低2.77萬元。

??新政對于改善性群體而言也有較好支持。高原認(rèn)為，對于占市場交易者近三成的“一買一賣”置換群體而言，公積金信貸額度上限從60萬元大幅提升至120萬元。而對于加購住房的改善群體，二套額度上限則由60萬提升至100萬元。

??二手房市場也開始出現(xiàn)積極變化。在社交平臺上，許多業(yè)主看到市場的變化，認(rèn)為是出售房產(chǎn)的好時機(jī)，紛紛將房源掛牌出售。

??新政實施后掛牌量在短期內(nèi)激增，但購房者在選擇房源時卻更加謹(jǐn)慎。北京五環(huán)外一房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員表示，目前北京樓市買房人對于住房的價格、配置、環(huán)境等因素有諸多考慮，尤其是很多客戶都覺得房價還會降，即便是有需求的客戶，也在等待房價進(jìn)一步下跌。

??當(dāng)前樓市整體情況較為復(fù)雜，二手房掛牌量高企、市場觀望情緒濃厚等問題，都在合力影響市場走勢。對于后市走向如何，多位受訪人士稱，仍需持續(xù)觀察。

??相比于市場交易端變化，此次新政的信號、象征意義更突出，體現(xiàn)了政策對穩(wěn)樓市的決心。中指研究院稱，本次北京優(yōu)化限購，直接利好布局五環(huán)外的企業(yè)，房企應(yīng)積極營銷把握政策窗口期；同時，一定程度上也有利于暢通置換鏈條，促進(jìn)五環(huán)外的改善性住房需求釋放，預(yù)計未來限購政策仍有優(yōu)化空間。