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??房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)諸多領(lǐng)域聯(lián)系緊密，同時(shí)對(duì)社會(huì)、文化和技術(shù)等方面影響深遠(yuǎn)。建立與環(huán)境和諧共生的運(yùn)營模式、與社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的共贏理念、與各利益相關(guān)方共同成長的公司治理結(jié)構(gòu)，是房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略路徑。

??在此背景下，近日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)，上海易居房地產(chǎn)研究院和上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司共同發(fā)布了《2025房地產(chǎn)公司ESG測評(píng)研究報(bào)告》。

??ESG（環(huán)境、社會(huì)、治理）作為評(píng)估企業(yè)可持續(xù)性、社會(huì)責(zé)任和道德風(fēng)險(xiǎn)的重要體系，涵蓋資源消耗、人力資源管理、治理結(jié)構(gòu)等多方面，其研究成果可為投資者判斷房企發(fā)展?jié)摿?、房企自身?shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展與提升競爭力、政府制定行業(yè)政策提供重要依據(jù)。

??據(jù)了解，本次房地產(chǎn)公司ESG測評(píng)研究以發(fā)布或提供ESG相關(guān)報(bào)告或內(nèi)容的49家典型房企為樣本，遵循數(shù)據(jù)客觀、方法科學(xué)、立場公正的原則，對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行客觀梳理，并在深度跟蹤研究企業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)布。

??ESG測評(píng)分析——環(huán)境維度

??ESG體系中，環(huán)境范圍的主要議題包括溫室氣體排放管理、廢棄物排放管理、自然資源利用、綠色建筑探索等。ESG強(qiáng)調(diào)的生態(tài)環(huán)境保護(hù)，與我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的道路不謀而合，房企在環(huán)境層面的投入有助于吸引重視可持續(xù)發(fā)展的客戶及投資者，提升市場競爭力。

??2024年，49家典型房企ESG報(bào)告的環(huán)境信息披露質(zhì)量整體有所提升。同時(shí)有更多企業(yè)制定環(huán)境管理目標(biāo)并積極落實(shí)，其中34家房企設(shè)立了環(huán)境管理目標(biāo)，占比為69%，較上年提升4個(gè)百分點(diǎn)。

??49家典型房企中，19家房企環(huán)境數(shù)據(jù)覆蓋指標(biāo)全面，包含了溫室氣體排放、廢棄物排放、水資源消耗、綠色建筑四個(gè)方面相關(guān)內(nèi)容，占比為39%，較上年提升9個(gè)百分點(diǎn)；20家房企環(huán)境數(shù)據(jù)覆蓋指標(biāo)相對(duì)較少，占比為41%，較上年下降1個(gè)百分點(diǎn)。從報(bào)告的完整度和豐富度來看，披露環(huán)境信息數(shù)據(jù)的房企已基本形成信息披露意識(shí)。

??在披露指標(biāo)的口徑方面，房企間環(huán)境數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍仍存在較大差距，無法有效體現(xiàn)房企經(jīng)營過程中的溫室氣體排放總量、廢棄物排放量、耗水量等信息。

??49家典型房企中，有39家發(fā)布溫室氣體排放數(shù)據(jù)，披露率為80%，較上年提升9個(gè)百分點(diǎn)。有27家披露了相對(duì)完善的廢棄物排放量數(shù)據(jù)，披露率為55%，與上年基本持平。有33家披露了總耗水量，披露率為67%，較上年提升14個(gè)百分點(diǎn)。僅統(tǒng)計(jì)已披露環(huán)境數(shù)據(jù)的房企，2024年溫室氣體排放總量已經(jīng)超過500萬噸，廢棄物排放總量超過90萬噸，總耗水量超過1.56億噸。

??在環(huán)境維度方面，總體來看，目前企業(yè)缺少按標(biāo)準(zhǔn)披露數(shù)據(jù)的動(dòng)力，環(huán)境數(shù)據(jù)披露率較低，雖然2024年典型房企的指標(biāo)披露率較上年均有所提升，但整體數(shù)據(jù)披露率仍有提升空間。從企業(yè)層面來看，環(huán)境數(shù)據(jù)收集工作存在較大難度、綠色建筑項(xiàng)目開發(fā)成本相對(duì)較高，企業(yè)內(nèi)生開發(fā)動(dòng)力不足等問題依然突出。

??監(jiān)管部門對(duì)信息披露的激勵(lì)機(jī)制、企業(yè)完善數(shù)據(jù)采集方法和優(yōu)化綠色建筑技術(shù)體系方面，都還有很大的提升空間。

??ESG測評(píng)分析——社會(huì)維度

??社會(huì)維度要求企業(yè)在追求經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，還要關(guān)注在經(jīng)營過程中是否處理好與政府、合作伙伴、員工、客戶、社會(huì)和公眾之間的關(guān)系，是否回應(yīng)利益相關(guān)方訴求和期望，從而對(duì)社會(huì)產(chǎn)生更為積極的影響。

??通過對(duì)49家典型房企2024年ESG相關(guān)報(bào)告進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)房企對(duì)社會(huì)數(shù)據(jù)披露差異性較大，28家企業(yè)數(shù)據(jù)披露較為全面，基本涵蓋了員工權(quán)益、供應(yīng)鏈管理、產(chǎn)品責(zé)任、反貪污、社會(huì)責(zé)任等多方面；13家企業(yè)數(shù)據(jù)披露情況一般，細(xì)分指標(biāo)覆蓋率較低；8家企業(yè)數(shù)據(jù)披露情況不理想，只涉及員工權(quán)益和社區(qū)責(zé)任方面1～3個(gè)指標(biāo)的情況。

??從員工權(quán)益來看，在49家典型房企ESG相關(guān)報(bào)告披露的數(shù)據(jù)中，篩選出員工規(guī)模和結(jié)構(gòu)、健康與安全、權(quán)益及福利、員工培訓(xùn)等具體指標(biāo)，綜合分析房企在保障員工權(quán)益方面的表現(xiàn)。整體而言，各項(xiàng)指標(biāo)披露率較前兩年有所提高，房企較為重視員工健康安全，能基本保障員工法定權(quán)益，但在女性就業(yè)權(quán)益、員工滿意度等方面關(guān)注度降低。

??在供應(yīng)鏈管理方面，管理系統(tǒng)不斷優(yōu)化和完善，但培訓(xùn)覆蓋率較低。有39家房企在2024年ESG相關(guān)報(bào)告中描述建立供應(yīng)鏈管理機(jī)制，保障供應(yīng)質(zhì)量與安全。有23家企業(yè)明確表示向供應(yīng)商開展培訓(xùn)，致力于提升供應(yīng)鏈可持續(xù)性，披露率為46.9%。有30家企業(yè)表示與供應(yīng)商簽訂了《廉政責(zé)任承諾書》，構(gòu)建陽光、透明的采購環(huán)境。

??在產(chǎn)品責(zé)任方面，產(chǎn)品質(zhì)量管控和服務(wù)有待提高，客戶滿意度有所降低。有35家房企在ESG報(bào)告中描述了保護(hù)客戶隱私的規(guī)章制度和措施；有11家企業(yè)披露了產(chǎn)品安全或健康有關(guān)的違規(guī)情況；有23家房企披露了接獲關(guān)于產(chǎn)品及服務(wù)的投訴數(shù)目；有33家企業(yè)針對(duì)客戶投訴建立投訴響應(yīng)及處理機(jī)制；有26家房企披露了客戶滿意度調(diào)查相關(guān)數(shù)據(jù)。

??在反貪污方面，持續(xù)做好廉潔風(fēng)險(xiǎn)防控，加強(qiáng)廉潔文化建設(shè)。有28家房企披露了2024年反貪腐相關(guān)數(shù)據(jù)披露，數(shù)量較上年有所增加；39家房企開展了多次反貪腐、反賄賂等廉潔文化宣傳與培訓(xùn)，加強(qiáng)廉潔文化建設(shè)；32家企業(yè)明確了關(guān)于反貪腐防范措施、舉報(bào)保護(hù)機(jī)制以及相關(guān)執(zhí)行及監(jiān)察方法。

??在社會(huì)責(zé)任方面，典型房企公益慈善方面投入減少，"保交房"持續(xù)推進(jìn)。有37家房企披露了在2024年公益慈善事業(yè)上投入的資金額度。綜合來看，更多企業(yè)選擇投入更多人員和時(shí)間在公益慈善活動(dòng)中，或者通過捐贈(zèng)物品替代直接捐款。在公益行動(dòng)上，有24家企業(yè)在ESG相關(guān)報(bào)告中披露了在公益活動(dòng)中投入的人數(shù)和時(shí)長。

??2024年，房企響應(yīng)國家政策號(hào)召，推進(jìn)保障房開發(fā)和建設(shè)工作，保障性租賃住房建設(shè)和供應(yīng)持續(xù)增加。49家典型房企中，有19家披露了保障性住房建設(shè)的相關(guān)數(shù)據(jù)。在"保交付、穩(wěn)民生"政策導(dǎo)向下履行項(xiàng)目高質(zhì)量交付責(zé)任方面，有20家房企披露了2024年項(xiàng)目交付的相關(guān)數(shù)據(jù)。

??總的來看，受房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行影響，企業(yè)經(jīng)營困難，不斷轉(zhuǎn)型調(diào)整，對(duì)社會(huì)責(zé)任相關(guān)議題重視度有所降低，雖然能基本保障利益相關(guān)方的法定權(quán)益，但在多元化雇傭、回應(yīng)員工訴求、供應(yīng)商管理培訓(xùn)和產(chǎn)品責(zé)任等方面仍存在較多問題。

??ESG測評(píng)分析——治理維度

??良好的企業(yè)治理是房企實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基石。從2024年49家典型房企股權(quán)結(jié)構(gòu)、董事會(huì)獨(dú)立性與多元化、風(fēng)險(xiǎn)防控、廉潔建設(shè)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、信息披露與利益相關(guān)者溝通、可持續(xù)發(fā)展建設(shè)等多方面表現(xiàn)來看，在相關(guān)制度建立健全和政策加持下，房企治理水平總體持續(xù)提升。

??在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，房企股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，制衡性股權(quán)結(jié)構(gòu)占比持續(xù)提升。根據(jù)對(duì)49家典型房企股權(quán)結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，第一大股東控股比例在50%以上的集中型股權(quán)結(jié)構(gòu)房企有17家，占比約34.7%，較上年下降約7.1個(gè)百分點(diǎn)；第一大股東控股比例介于10%～50%的制衡型股權(quán)結(jié)構(gòu)房企有32家，占比約65.3%，較上年提升約8.9個(gè)百分點(diǎn)。

??在風(fēng)險(xiǎn)防控方面，房企風(fēng)控意識(shí)繼續(xù)提高，大部分房企已建立相對(duì)完善的風(fēng)控體系。根據(jù)49家典型房企2024年ESG相關(guān)報(bào)告，有45家房企披露了風(fēng)險(xiǎn)防控方面的信息，占比約91.8%。其中，有30家房企已建立包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、防范、應(yīng)對(duì)等在內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)防控體系，并持續(xù)提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控能力，風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)很強(qiáng)。

??在商業(yè)道德方面，房企廉潔建設(shè)和反腐工作持續(xù)推進(jìn)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理制度建設(shè)進(jìn)展較慢。根據(jù)49家典型房企2024年ESG相關(guān)報(bào)告，有43家房企披露了廉潔建設(shè)和反腐工作的相關(guān)信息，占比約87.8%。但仍有超過四成房企ESG報(bào)告或企業(yè)年報(bào)中缺少對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)相關(guān)信息的披露，知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理制度建設(shè)總體仍顯薄弱。

??總體來看，典型房企在治理維度方面，推動(dòng)股權(quán)分散化、提升董事會(huì)多元性、將廉潔建設(shè)和反腐工作落到實(shí)處、加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)和創(chuàng)新管理、增加非財(cái)務(wù)信息披露等方面，都有很大的提升空間。

??一、建設(shè)綠色低碳的美麗城市，開發(fā)企業(yè)的ESG是關(guān)鍵環(huán)節(jié)

??2025年7月召開的中央城市工作會(huì)議提出城市建設(shè)七大任務(wù)之一是著力建設(shè)綠色低碳的美麗城市。鞏固生態(tài)環(huán)境治理成效，采取更有效措施解決城市空氣治理、飲用水源地保護(hù)、新污染物治理等方面的問題，推動(dòng)減污降碳擴(kuò)綠協(xié)同增效，提升城市生物多樣性。房地產(chǎn)與城市發(fā)展休戚相關(guān)，城市界面的變化某種程度上也是房地產(chǎn)市場發(fā)展的結(jié)果。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，涉及大量的水資源消耗、溫室氣體排放、有害廢棄物排放等，房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境問題的治理對(duì)于城市發(fā)展影響巨大。單個(gè)企業(yè)重視環(huán)境議題是承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的表現(xiàn)，是企業(yè)治理現(xiàn)代化的標(biāo)志，房地產(chǎn)企業(yè)群體都重視環(huán)境議題，就會(huì)形成合力，在社會(huì)層面、城市建設(shè)層面形成正向推動(dòng)，有利于實(shí)現(xiàn)中央確定的著力建設(shè)綠色低碳美麗城市的工作目標(biāo)。

??二、相關(guān)行業(yè)測評(píng)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)ESG工作進(jìn)一步規(guī)范

??2025年1月17日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)技術(shù)工作委員會(huì)、北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司等單位制定的《房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境社會(huì)治理（ESG）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，經(jīng)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)審查通過，自2025年3月1日起實(shí)施。該評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)采用三級(jí)評(píng)級(jí)體系指標(biāo)構(gòu)成：一級(jí)指標(biāo)3項(xiàng)，即“環(huán)境、社會(huì)、治理”；二級(jí)指標(biāo)17項(xiàng)；三級(jí)指標(biāo)77項(xiàng)，是獲得評(píng)分的基礎(chǔ)性評(píng)價(jià)指標(biāo)。

??該評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的ESG披露工作。2024年4月份，上海、深圳和北京三大證券交易所正式發(fā)布《上市公司可持續(xù)發(fā)展報(bào)告指引（試行）》，明確一定范圍內(nèi)的上市公司應(yīng)當(dāng)披露《可持續(xù)發(fā)展報(bào)告》，其中也包括一些重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。完成報(bào)告披露是一方面，數(shù)據(jù)披露是否完備和規(guī)范是另一方面。中國房協(xié)發(fā)布的測評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)每一項(xiàng)指標(biāo)的披露情況進(jìn)行打分，意味著數(shù)據(jù)披露越詳盡，數(shù)據(jù)表現(xiàn)越好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，測評(píng)得分越高，評(píng)級(jí)也就越高。無論是投資者還是購房者，能夠通過對(duì)房企ESG測評(píng)結(jié)果的發(fā)布，獲得客觀的投資參考信息，從而做出相應(yīng)決策。同時(shí)也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)ESG披露工作進(jìn)一步規(guī)范。

??三、不同企業(yè)披露數(shù)據(jù)口徑差異需要統(tǒng)一

??在披露指標(biāo)的口徑方面，雖然A股和港股去年都發(fā)布了規(guī)范“指引”，但上市房企信息披露口徑不統(tǒng)一的問題依然存在。無論是溫室氣體排放，能源消耗情況還是廢棄物排放情況，普遍存在披露口徑不統(tǒng)一，數(shù)據(jù)單位不統(tǒng)一的問題。建議相關(guān)部門繼續(xù)完善ESG報(bào)告相關(guān)披露規(guī)則，并加大執(zhí)行落地的力度。行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的ESG測評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，也在一定程度上鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)發(fā)布相對(duì)統(tǒng)一的指標(biāo)數(shù)據(jù)，以便增加數(shù)據(jù)的可比性，參考性。

??四、典型房企社會(huì)責(zé)任方面需要進(jìn)一步提升

??受房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行影響，企業(yè)經(jīng)營困難，不斷轉(zhuǎn)型調(diào)整，對(duì)社會(huì)責(zé)任相關(guān)議題重視度有所降低。員工雇傭方面，典型房企在職員工數(shù)量連續(xù)幾年下降，而女性員工占比的下降相對(duì)更多。供應(yīng)鏈管理方面，由于法律意識(shí)淡薄，勞資糾紛引發(fā)的停工、群訪、延期交付等現(xiàn)象對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成影響。產(chǎn)品交付方面，部分知名企業(yè)也出現(xiàn)了房屋滲水漏水、紙皮房門、樓板開裂，墻體鼓包、裝修材料低劣等嚴(yán)重質(zhì)量問題，這與當(dāng)前國家大力倡導(dǎo)的建設(shè)“好房子”政策導(dǎo)向不合拍。

??五、典型房企整體治理水平提高，個(gè)別領(lǐng)域的問題短期難解決

??2024年，49家典型房企在董事會(huì)獨(dú)立性與多元化、風(fēng)險(xiǎn)防控、廉潔建設(shè)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、信息披露與利益相關(guān)者溝通、可持續(xù)發(fā)展建設(shè)等多方面的治理水平總體持續(xù)提升。

??綜合看，以典型房企為代表的開發(fā)企業(yè)群體在治理維度還存在若干問題。董事會(huì)獨(dú)立性與多元化水平有待提升，尤其是發(fā)揮獨(dú)立董事在獨(dú)立決策和監(jiān)督作用，制衡大股東權(quán)力保護(hù)中小股東權(quán)益等方面，受客觀因素影響，其制度設(shè)計(jì)與實(shí)際效果還存在較大差距，且短期內(nèi)難以改善。廉政建設(shè)和反腐敗工作流于形式、缺乏有效監(jiān)督；仍有超過40%的房企沒有將知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)納入企業(yè)ESG管理重要內(nèi)容，知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)機(jī)制缺失嚴(yán)重，既有保護(hù)企業(yè)內(nèi)部自有知識(shí)產(chǎn)權(quán)不被侵權(quán)的要求，也有避免陷入外部知識(shí)產(chǎn)權(quán)使用糾紛甚至涉訴的要求。

本文為《2025房地產(chǎn)ESG測評(píng)研究報(bào)告》刪減版
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