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??導(dǎo) 讀

??1、格局：上海、北京穩(wěn)居前二，TOP50城市新房銷售與GDP全國(guó)占比“雙過半”

??2、分化：需求側(cè)支持部分沿海城市排名上升，封關(guān)利好下海南省尤為突出

??3、需求：人口集聚+改善需求支撐，TOP20城未來仍有年均3億㎡增量需求

??4、供給：2025宅地供應(yīng)計(jì)劃同比再降20%，緊縮供給預(yù)期促供求平衡

??5、庫(kù)存：各城市庫(kù)存癥結(jié)多維分化，因地制宜、分類治理勢(shì)在必行

??◎ 文/克而瑞研究中心

??2024年四季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)雖然依舊面臨庫(kù)存高企、價(jià)格下行、新房成交收縮等挑戰(zhàn)，但在中央部委和地方主管部門持續(xù)加力穩(wěn)市場(chǎng)的扶持下，行業(yè)還是在呈現(xiàn)出更多企穩(wěn)信號(hào)。2025年以來，土地投資延續(xù)縮量提質(zhì)趨勢(shì)，重點(diǎn)城市屢屢拍出優(yōu)質(zhì)的高溢價(jià)高總價(jià)地塊，企業(yè)投資也延續(xù)回暖趨勢(shì)；新房成交價(jià)格同比降幅收窄，上海、杭州等少數(shù)核心城市房?jī)r(jià)已經(jīng)迎來多月的連續(xù)環(huán)比上漲；新房成交邊際改善，二手房成交同比持增，2025年上半年新房成交面積同比降幅較2024年有所收窄；行業(yè)庫(kù)存壓力持續(xù)減輕，全國(guó)房地產(chǎn)待售面積、施工面積均在迅速減少，各地廣義、狹義庫(kù)存指標(biāo)也在同步改善；企業(yè)融資來源也有所改善，“白名單”政策扶持下企業(yè)化債有序推進(jìn)，2025年上半年房企到位資金同比降幅較2024年全年收窄10.8個(gè)百分點(diǎn)，其中國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)0.6%。 

??在近一年的市場(chǎng)面與政策端合理探尋發(fā)展新模式之后，現(xiàn)階段穩(wěn)市場(chǎng)的政策兩大抓手已愈發(fā)明確，以2025年7月中旬召開的建國(guó)以來第五次中央城市會(huì)議為標(biāo)志，各地將以城市發(fā)展為核心，需求方面通過做好城市發(fā)展工作，加快釋放積壓的住房需求，通過推行落實(shí)新型城鎮(zhèn)化、棚改舊改、保障安居、發(fā)展高品質(zhì)住宅等工作，滿足外來人口、老舊危房居民、外來人才、更新?lián)Q代等方面的住房需求；供給方面加快落實(shí)存量住房、存量用地和閑置用地的盤活工作，通過收儲(chǔ)商品房用作保障房、土地收儲(chǔ)、閑置用地回收等舉措，加快解決當(dāng)前依舊面臨的高庫(kù)存問題，并繼續(xù)嚴(yán)控新增住宅用地規(guī)模，讓市場(chǎng)更快達(dá)到新的供求平衡點(diǎn)。 

??在此背景之下，考慮到城市之間積壓需求規(guī)模、庫(kù)存問題大小的差異，我們認(rèn)為2025年城市間的回穩(wěn)表現(xiàn)將顯著分化，少數(shù)外來人口眾多、前期庫(kù)存問題不大、地方主管部門運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的城市表現(xiàn)將持續(xù)突出，并成為現(xiàn)階段穩(wěn)市場(chǎng)的標(biāo)桿型城市。而那些前期超量出讓了大批土地，發(fā)展規(guī)劃過于超前的城市，其整體穩(wěn)市場(chǎng)進(jìn)程將稍慢一拍。企業(yè)在城市比較上，也應(yīng)當(dāng)更加重視不同城市之間需求潛力和供給關(guān)系，重點(diǎn)關(guān)注近年來庫(kù)存壓力指標(biāo)出現(xiàn)積極變化、交易流速居于前列的核心城市。在當(dāng)下這個(gè)時(shí)點(diǎn)上，我們也有必要對(duì)城市的基本面指標(biāo)再做詳細(xì)的分析，對(duì)不同城市的發(fā)展前景重新進(jìn)行客觀的量化評(píng)價(jià)。 

??2025年，CRIC研究中心在歷年的研究基礎(chǔ)之上，繼續(xù)將研究對(duì)象覆蓋297個(gè)地級(jí)以上市，并新增供地規(guī)模調(diào)整，完善地價(jià)房?jī)r(jià)比、短期人口增量等指標(biāo)，將最新城市數(shù)據(jù)進(jìn)一步更新到2024年，同時(shí)更完善了分析方法，綜合運(yùn)用因子分析、相關(guān)性分析、回歸分析、Ahp層次分析、 德爾菲法等多種數(shù)學(xué)工具，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景進(jìn)行定量化研究，對(duì)不同城市能級(jí)的前景來源予以剖析，并對(duì)前景較優(yōu)城市的指標(biāo)特征進(jìn)行歸納總結(jié)。

中國(guó)城市房地產(chǎn)投資前景排行榜

??指標(biāo)解讀

??01 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景指標(biāo)體系說明

??在2025年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景指標(biāo)體系中，從市場(chǎng)容量、市場(chǎng)供求、市場(chǎng)購(gòu)買能力和外部因素四大方面對(duì)城市的投資前景進(jìn)行分析，全面的涵蓋對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大影響的要素。

??市場(chǎng)容量部分，繼續(xù)重視常住戶籍人口比、人口規(guī)模增量、住宅成交金額及其增速等方面的考核，繼續(xù)重點(diǎn)對(duì)比人口規(guī)模增量指標(biāo)?？紤]到2020年以來各地經(jīng)濟(jì)和人口發(fā)展進(jìn)入新階段，我們對(duì)重點(diǎn)城市的短期和中長(zhǎng)期人口發(fā)展速度考量時(shí)長(zhǎng)進(jìn)行了修正，并更加看重疫情解封以后2023年以來常住人口的短期變化指標(biāo)。

??市場(chǎng)供求部分，從土地、商品房消化周期、地房比、房?jī)r(jià)波動(dòng)走勢(shì)和人均購(gòu)房支出等反映供求關(guān)系變化、拿地利潤(rùn)空間等方面的指標(biāo)，從而對(duì)于市場(chǎng)供求關(guān)系有更為清晰的評(píng)判?？紤]到目前行業(yè)資金面承壓，企業(yè)對(duì)于土地投資利潤(rùn)空間的安全性更為看重，繼續(xù)著重考量城市間的房地價(jià)差空間，關(guān)注盈利空間的確定性。并進(jìn)一步搜集了各地按中央要求公布的存量用地?cái)?shù)據(jù)，以此全面衡量各地的庫(kù)存壓力情況。

??購(gòu)買能力部分包含居民可支配收入、房?jī)r(jià)收入比和首付能力三項(xiàng)指標(biāo)，可支配收入主要反映可用于購(gòu)房的資金情況；而首付能力主要體現(xiàn)居民現(xiàn)有資金與總房?jī)r(jià)的關(guān)系，在購(gòu)房者入市信心不足，收入增長(zhǎng)降速的情況下，今年我們繼續(xù)重點(diǎn)考量城市間該指標(biāo)的差異；房?jī)r(jià)收入比主要體現(xiàn)購(gòu)房支出占居民總收入的情況，反映購(gòu)房支出對(duì)居民生活的影響。

??外部因素部分更多地考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)聯(lián)性，在重點(diǎn)城市指標(biāo)體系中，繼續(xù)重點(diǎn)考量2023年疫情解封后的各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速，以此反映各城市在新環(huán)境下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性，并對(duì)此指標(biāo)賦予較高的權(quán)重。并新增人均貸款金額和財(cái)政收入，以此衡量各地金融市場(chǎng)發(fā)展情況和財(cái)政實(shí)力。

??02 調(diào)整指標(biāo)解讀

??在本年的城市前景排名評(píng)價(jià)體系中，考慮到2023年疫情解封后的各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)奏的變化，對(duì)5項(xiàng)指標(biāo)的覆蓋時(shí)長(zhǎng)進(jìn)行了同步優(yōu)化，以更好反映現(xiàn)階段的發(fā)展特征；為更加準(zhǔn)確展現(xiàn)各地樓市規(guī)模的穩(wěn)定性，以2024年住宅成交金額較行業(yè)高位變化進(jìn)行評(píng)判，并新增了廣義消化周期、人均貸款金額和人均財(cái)政收入等3個(gè)指標(biāo)，以期更加全面地反映新階段城市發(fā)展特征。本節(jié)將選取代表性較強(qiáng)的指標(biāo)進(jìn)行解讀，展示最新的城市測(cè)評(píng)視角變化。

??（1）廣義消化周期：蘇州、合肥、廈門等已低至1年以內(nèi)

??廣義消化周期是房地產(chǎn)研究中最寬口徑的庫(kù)存壓力指標(biāo)，也是行業(yè)止跌企穩(wěn)進(jìn)程中市場(chǎng)參與者最為關(guān)心的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)之一。廣義消化周期由廣義庫(kù)存和城市的交易流速計(jì)算得到，廣義庫(kù)存則是存量住宅用地的規(guī)劃建面減去已售出建面。

??2025年6月國(guó)務(wù)院會(huì)議提出，要對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??基于當(dāng)前各地存量住宅用地披露數(shù)據(jù)的測(cè)算結(jié)果來看，大多數(shù)典型城市廣義消化周期已經(jīng)控制在3年以內(nèi)，處于相對(duì)安全的范圍。其中蘇州、臺(tái)州、合肥、三亞等更是在1年以內(nèi)。對(duì)于這些城市而言，通過土地收儲(chǔ)減少庫(kù)存壓力的迫切性較輕。即便是少數(shù)短期供應(yīng)商住宅地較多的板塊，通過一段時(shí)間內(nèi)暫停或暫緩?fù)恋爻鲎?，也可快速恢?fù)至相對(duì)健康的供求關(guān)系，只有極少數(shù)確實(shí)存在開發(fā)困難，或前期規(guī)劃與當(dāng)前階段板塊發(fā)展需求脫節(jié)的地塊，才需要進(jìn)行土地收儲(chǔ)。

??而少數(shù)廣義消化周期較高的城市均在近年穩(wěn)市場(chǎng)進(jìn)程中面臨明顯困難，如重慶、長(zhǎng)春、南京、沈陽等均是如此。以南京為例，其河西、江北新區(qū)等前期高流速板塊由于出讓了太多土地，導(dǎo)致板塊內(nèi)存量住宅用地規(guī)模高企，使得原先最具活力的流速板塊房?jī)r(jià)反而顯著承壓，土地市場(chǎng)方面降容提質(zhì)也熱度不再，讓流速板塊供求關(guān)系煥新，成為了當(dāng)前穩(wěn)市場(chǎng)的關(guān)鍵癥結(jié)所在。

??（2）住宅成交金額穩(wěn)定性：南京、重慶較高位降幅過半，上海仍延續(xù)高位

??近年來各地樓市所面臨的穩(wěn)市場(chǎng)挑戰(zhàn)，其關(guān)鍵性的短期變量指標(biāo)在于需求側(cè)的大幅下降，直接導(dǎo)致行業(yè)各項(xiàng)庫(kù)存消化周期指標(biāo)集聚攀升，供求風(fēng)險(xiǎn)高企，從而房?jī)r(jià)、地價(jià)信心走低，進(jìn)而影響企業(yè)現(xiàn)金流、在建項(xiàng)目施工進(jìn)度等方面。為更加準(zhǔn)確衡量近年來行業(yè)交易規(guī)模的穩(wěn)定性，今年將該項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化為2024年商品住宅成交金額較行業(yè)高位期（2020-2021年）的變化，以此量化衡量近年來各城市需求側(cè)所面臨的規(guī)模收縮沖擊。

??從測(cè)算結(jié)果來看，南京、大連、重慶等城市2024年成交金額較高位下跌過半，典型如重慶2024年新房成交金額只有1587億元，較2020-2021年均值下降65%。在急劇收縮的成交規(guī)模影響下，重慶庫(kù)存壓力顯著高企，廣義消化周期超過六年。近年來土地成交規(guī)模也被迫持續(xù)低位，2024年經(jīng)營(yíng)性用地出讓收入不足400億元，僅為同期財(cái)政收入的14%，甚至已低于上海的18%，基金性收入的不足也使得城市建設(shè)發(fā)展資金面臨更多掣肘。

??而成交金額抗跌性較好的城市，近年的穩(wěn)市場(chǎng)表現(xiàn)則大多較佳，如上海、深圳、天津、廣州、北京等均是如此。典型如上海2024年住宅成交金額6407億元，較2020-2021年均值還上升了13%。城市住宅成交金額延續(xù)高位，使得上海供求關(guān)系持續(xù)保持健康，狹義消化周期維持在18個(gè)月以內(nèi)的健康范圍。土地市場(chǎng)連連拍出高總價(jià)、高溢價(jià)土地，刷新地價(jià)紀(jì)錄也早已屢見不鮮，據(jù)統(tǒng)計(jì)局70大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)，至2025年6月，其新房房?jī)r(jià)更是連續(xù)37個(gè)月上漲。

??榜單整體解讀

??PART 01

??格局：上海、北京穩(wěn)居前二，TOP50城市新房銷售與GDP全國(guó)占比“雙過半”

??就2025年TOP5位次變化來看，上海、北京以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)繼續(xù)排名前二，兩地在供給側(cè)和需求側(cè)方面均具有極為顯著的優(yōu)勢(shì)。超2000萬的常住人口保障了巨大的自然住房更替需求，大量的外來人口使其擁有著巨量剛性住房需求，而大多家庭人均住房面積不足38平方米的現(xiàn)況，也使其擁有著更大的住房改善空間。再加之兩地在“00年代”已渡過了新房成交規(guī)模的高位時(shí)期，早已先于全國(guó)樓市進(jìn)入供求平衡的新階段，如北京1000萬平方米左右的年交易量，對(duì)于現(xiàn)階段北京存量住房規(guī)模而言，相當(dāng)于住房更替周期超過80年。兩地已經(jīng)連續(xù)把持全國(guó)房地產(chǎn)投資前景排行榜TOP2的位置達(dá)到11年，上一次有城市挑戰(zhàn)二者地位，還是在2015年樓市交易規(guī)模急劇擴(kuò)張時(shí)的2015年，彼時(shí)廣州憑借更高的交易規(guī)模超過北京躋身第二。

??深圳排名躍升至第三。一方面是憑借更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活力人口吸納能力，疫情解封后2年GDP平均增速達(dá)到6%，2023年以來常住人口增長(zhǎng)33萬人，在TOP10城市中均高居第一，再加之大量?jī)?yōu)秀企業(yè)集聚、以及臨近香港帶來的人才集聚優(yōu)勢(shì)，其需求側(cè)支持始終居于全國(guó)  第一梯隊(duì)。再加之近年來深圳在供給側(cè)方面的良好管控，以及發(fā)展高品質(zhì)住宅對(duì)于深圳存量改善需求的進(jìn)一步挖潛，深圳樓市呈現(xiàn)出了更強(qiáng)的發(fā)展韌性，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年深圳商品住宅成交金額達(dá)到3216億元，同比上升23%，是TOP5中唯一成交金額上漲的城市。

??杭州、成都作為二線城市中的翹楚，近年來穩(wěn)定在第4、5名的位置，兩地的特征也很相似，其一是更強(qiáng)的需求側(cè)韌性，不同于大多數(shù)城市的交易量在2021年后即進(jìn)入下降階段，兩地商品住宅成交金額在2024年才出現(xiàn)轉(zhuǎn)降，且成交金額均維持在2500億以上；其二是可控的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，兩地廣義消化周期、狹義消化周期均維持在3年以內(nèi)和18個(gè)月以內(nèi)的健康范圍；其三是高漲的企業(yè)投資熱情，頻頻拍出高溢價(jià)宅地，2024年杭州和成都經(jīng)營(yíng)性用地平均溢價(jià)率分別高達(dá)14%和7%，遠(yuǎn)高于二線城市4%的平均水平。

??從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中有18個(gè)三線城市，較上年減少一個(gè)。就2024年數(shù)據(jù)來看，這50個(gè)城市擁有全國(guó)34%的常住人口，集中了50%的GDP，并且商品房成交面積也達(dá)到了全國(guó)的50%。在發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平、以及超過1.3億的流動(dòng)人口支持下，TOP50城市購(gòu)房需求表現(xiàn)始終處于全國(guó)前列。其中位居TOP20的城市在供給側(cè)管控、高品質(zhì)住宅建設(shè)等方面均有著更為突出的表現(xiàn)，2025年下半年樓市有望走出更加明確的筑底企穩(wěn)行情。

??PART 02

??分化：需求側(cè)支持部分沿海城市排名上升

??封關(guān)利好下海南省尤為突出

??在投資前景排名中，本文綜合考慮市場(chǎng)容量、市場(chǎng)供求、購(gòu)買能力等城市基本面情況，同時(shí)將高校在校生數(shù)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、土地財(cái)政依賴度、基礎(chǔ)設(shè)施投資水平、教育支出、五星級(jí)酒店數(shù)量等外部因素也作為關(guān)鍵項(xiàng)目進(jìn)行打分作為參考，從而得出最終排名。

??從各能級(jí)城市綜合排名情況來看，各能級(jí)城市內(nèi)部排名出現(xiàn)明顯變動(dòng)，譬如二線城市中天津、濟(jì)南、南寧等城市排名顯著上升，主要是得益于庫(kù)存指標(biāo)方面的優(yōu)秀表現(xiàn)，三線城市中，溫州、中山、珠海、三亞、儋州等沿海城市排名明顯上升，主要是得益于需求側(cè)支持，外來人口較多，改善需求較強(qiáng)，其中位于海南島的三亞、儋州，更是在2025年封關(guān)預(yù)期聊下，需求側(cè)迎來了新的增長(zhǎng)點(diǎn)，如三亞在2024年交易量延續(xù)高位的基礎(chǔ)上，2025年上半年三亞商品住宅成交增幅接近五成。

??一線城市方面，2025年迎來了更為出色的需求側(cè)表現(xiàn)，上半年新房累計(jì)成交面積保持著13%的同比增幅，二手房成交更是同比增長(zhǎng)22%，一二手房成交規(guī)模的同比反彈表現(xiàn)均顯著優(yōu)于二三線城市。尤其是在行業(yè)大力發(fā)展高品質(zhì)住宅的當(dāng)下，作為擁有更多高凈值家庭的一線城市，近年來高端住宅市場(chǎng)已然成為了新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)，一線城市的主城核心區(qū)去化速度也明顯優(yōu)于外圍。土地市場(chǎng)方面，一線城市更是頻頻拍出高總價(jià)高溢價(jià)地塊，京滬深高單價(jià)宅地成交更是屢見不鮮，并在2025年均已刷新各自的招拍掛宅地的樓板價(jià)紀(jì)錄（北京海淀、深圳前海、上海徐家匯）?？陀^而言，當(dāng)前一線城市的房地產(chǎn)運(yùn)行模式已不同于其他城市，作為國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化水平最高、經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為發(fā)達(dá)、存量住房需求最為充沛的城市，其供應(yīng)、需求、庫(kù)存、投資等各方面均顯著優(yōu)于其他城市，其中城市發(fā)展空間更大、副城發(fā)展更為成熟的上海和北京更加突出。

??二線城市平均排名相比上年前進(jìn)了2名。作為區(qū)域性的人口集聚中心，二線城市在需求側(cè)支持方面表現(xiàn)更佳，而作為省會(huì)或獨(dú)立二級(jí)財(cái)政的地位，也使其在供給側(cè)和融資調(diào)控方面能夠調(diào)動(dòng)更多相關(guān)資源。就城市排名變動(dòng)來看，最值得關(guān)注的是天津，排名上升12個(gè)位次達(dá)到第7。作為國(guó)內(nèi)四大直轄市之一，天津在教育升學(xué)方面優(yōu)勢(shì)突出，再加之近年來適時(shí)放開的限購(gòu)、降首付比例、公積金異地貸款政策的放開等，近年來天津外來人口購(gòu)房積極性顯著提升，并帶動(dòng)一二手房交易熱度持續(xù)提升，2025年上半年天津新房開盤去化率維持在六成以上，顯著高于大多數(shù)城市三成左右的平均水平。濟(jì)南上升6個(gè)位次至17名，南寧上升8個(gè)位次至23名，二者突出優(yōu)勢(shì)在于庫(kù)存指標(biāo)控制較佳，如濟(jì)南狹義消化周期不到15個(gè)月，而南寧近年來大幅收縮供地規(guī)模，土地消化周期僅有1.1年。相對(duì)應(yīng)的，蘇州、寧波、福州等城市則是受制于較高的房?jī)r(jià)水平限制，需求側(cè)筑底韌性不足，排名均較2024年有所下滑。

??三線城市平均排名與上年下降2個(gè)位次，溫州、中山、珠海、三亞、惠州等城市表現(xiàn)較為突出，較2024年提升5名以上，均躋身TOP50行列。這些城市均為東南沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，外來人口較多，得益于近年來地方政府適時(shí)推出穩(wěn)市場(chǎng)新政，庫(kù)存指標(biāo)、市場(chǎng)成交等指標(biāo)均在持續(xù)改善。尤其是位于海南島的三亞，作為海南島第一旅居置業(yè)目的地，得益于近年來海南島限購(gòu)政策放松，再加之2025年末封關(guān)概念的臨近，2024年以來三亞新房城市表現(xiàn)持續(xù)向好，2025年上半年保利三亞項(xiàng)目更是取得了逾1200套的銷售佳績(jī)。

??PART 03

??需求：人口集聚+改善需求支撐

??TOP20城未來仍有年均3億㎡增量需求

??面對(duì)本輪的行業(yè)調(diào)整，城市間規(guī)模分化愈加顯著，行業(yè)投資、成交規(guī)模也在進(jìn)一步向頭部城市集中。為此我們進(jìn)一步將聚焦到TOP20城，根據(jù)各地城鎮(zhèn)化水平、城鄉(xiāng)住房面積增速差異等指標(biāo)測(cè)算需求增長(zhǎng)規(guī)模。從測(cè)算結(jié)果來看，TOP20城未來需求側(cè)仍具備堅(jiān)實(shí)支持，年均增量住房需求仍可達(dá)到3億平方米。這一規(guī)模既源于人口持續(xù)集聚，也得益于存量住房改善動(dòng)力。 

??從人口基礎(chǔ)看，TOP20城常住人口合計(jì)3億，超過全國(guó)總?cè)丝诘?1%，上海、北京、重慶等超大城市常住人口均超2000萬，人口密度優(yōu)勢(shì)顯著。盡管多數(shù)城市城鎮(zhèn)化率已超70%，但人口虹吸效應(yīng)仍在，一方面重慶、濟(jì)南等城鎮(zhèn)化率較低城市仍有戶籍人口轉(zhuǎn)化空間，成為需求增量補(bǔ)充，另一方面北京、上海等地常住城鎮(zhèn)人口中仍有較高占比為外來務(wù)工人員，正如7月份中央城市工作會(huì)議所言，常住人口市民化仍有較大發(fā)展空間。 

??住房改善需求同樣強(qiáng)勁，20城年均增量改善需求合計(jì)1.4億㎡。按往期人均住房面積增長(zhǎng)曲線保守估算，武漢、合肥城人均住房面積年增速仍達(dá)0.6㎡及以上，居住品質(zhì)的升級(jí)訴求旺盛。分城市看，成都、重慶改善性增量住房需求超過1000萬平方米，上海、武漢、天津也在800萬平方米以上，改善需求仍較為旺盛。 

??綜合來看，人口持續(xù)向核心城市集聚疊加家庭住房條件升級(jí)，將共同支撐 TOP20城年均 3億㎡的增量需求，成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求側(cè)韌性的重要錨點(diǎn)。除廈門、濟(jì)南外，其余TOP20城市的年均增量住房需求仍可保持在1000萬平方米以上。現(xiàn)階段各地主管部門還需加力促進(jìn)庫(kù)存減壓，在達(dá)成供求關(guān)系新平衡之后，隨著市場(chǎng)預(yù)期的改善，TOP20城市所釋放的存量置業(yè)需求，也將與政策端形成合力，促進(jìn)各地房地產(chǎn)發(fā)展新模式的更快到來。

??PART 04

??一線城市：需求穩(wěn)定性最佳、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)可控

??率先釋放更多筑底信號(hào)

??面對(duì)2022年以來的行業(yè)大幅調(diào)整，一線城市商品住宅成交規(guī)模也不可避免地出現(xiàn)了波動(dòng)，2024年商品住宅成交總金額1.4萬億元，較2021年的高點(diǎn)下降了21%，但這一表現(xiàn)已顯著優(yōu)于其他能級(jí)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)，2021-2024年期間，全國(guó)商品住宅成交金額降幅高達(dá)44%。一線城市需求側(cè)在調(diào)整期的穩(wěn)定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其他能級(jí)。其中深圳2024年商品住宅成交3216億元，更是實(shí)現(xiàn)了同比上升23%的優(yōu)異表現(xiàn)，較其2021年峰值的降幅也僅有12%，需求側(cè)顯示出了極強(qiáng)的發(fā)展韌性。

??進(jìn)一步拆解需求結(jié)構(gòu)，不同于大多數(shù)二三線城市，城鎮(zhèn)化率提升所帶來住房需求總量增加，早已不再是一二線城市新房需求增長(zhǎng)的主要因素，一方面是一線城市城鎮(zhèn)化率水平已達(dá)高位，進(jìn)一步上升的空間較小，京滬穗深的城鎮(zhèn)化率分別為88%、90%、87%和99.8%，不論是從保障城市農(nóng)產(chǎn)品供給的基本需求來看，還是從國(guó)際上發(fā)達(dá)城市城鎮(zhèn)化率的發(fā)展規(guī)律來看，城鎮(zhèn)化率提升均進(jìn)入最后的慢速增長(zhǎng)期；另一方面，近年來北京、上海常住人口增速顯著放緩，廣州、深圳2024年常住人口增量雖然分別達(dá)到20和26萬，重新攀升至全國(guó)前列，但2022-2023年連續(xù)兩年也都在緩慢增長(zhǎng)，客觀而言，不論是從自身城市發(fā)展規(guī)模，還是從全國(guó)均衡發(fā)展的角度來看，一線城市城市人口總量已經(jīng)進(jìn)入了低速發(fā)展期。

??一線城市需求側(cè)的穩(wěn)定，一方面是得益于充沛的流動(dòng)人口，在一線城市8300萬常住人口中，有3700萬尚無本地戶籍，出于醫(yī)療、養(yǎng)老、子女教育、贍養(yǎng)父母等需求，這些外來人口家庭大多均擁有著強(qiáng)烈的購(gòu)置意愿，因此在近年來一線城市放寬限購(gòu)、限貸等政策的支持下，這些群體置業(yè)腳步明顯加快。雖然受限于更為緊迫的自住需求，以及購(gòu)買力限制，這些群體更多地在涌入二手房市場(chǎng)，帶動(dòng)一線城市二手房成交金額在2023年以來持續(xù)回升。2024年一線城市二手房成交金額達(dá)到1.8萬億元，較2022年增長(zhǎng)41%，其中深圳更是增長(zhǎng)了146%,達(dá)到3112億元。而二手房售出所帶來的資金流動(dòng)，也在進(jìn)一步連鎖推動(dòng)一線城市改善性需求和高端的釋放。

??另一方面是改善性需求的支持，近年來各地加強(qiáng)、加快高品質(zhì)住宅供給的腳步，更在進(jìn)一步提升一線城市高端、豪宅項(xiàng)目的銷售。2024年北上深迎來了10個(gè)超百億成交的樓盤，其中8個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)在10萬元/平方米以上。高總價(jià)住宅成交量也在大幅提升，并成為近年來一線城市新房交易規(guī)模穩(wěn)定的重要支柱，如上海2024年2000萬以上商品住宅成交5407套，同比增長(zhǎng)60%，創(chuàng)下歷史新高。廣州、深圳也在2024年迎來了豪宅成交大年，2024年2000萬以上商品住宅成交套數(shù)均分別較2021年的城市交易量高點(diǎn)增長(zhǎng)53%和76%

??PART 05

??二線城市：需求發(fā)展仍具潛力

??杭州、成都、天津穩(wěn)市場(chǎng)表現(xiàn)突出

??當(dāng)前大部分二線城市城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近或超過發(fā)達(dá)國(guó)家80%的平均水平，但是從2020年以來的城鎮(zhèn)化率發(fā)展速度來看，各城市城鎮(zhèn)人口仍在穩(wěn)步增加，大多數(shù)二線城市的年均城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)速度仍在0.3個(gè)百分點(diǎn)以上。尤其是對(duì)于常住人口達(dá)到千萬級(jí)別以上的杭州、成都等城市而言，即便常住人口總量不增長(zhǎng)，0.3個(gè)百分點(diǎn)的城鎮(zhèn)化率發(fā)展也相當(dāng)于3萬以上的城鎮(zhèn)人口增加，對(duì)應(yīng)住房需求增長(zhǎng)也達(dá)到100萬平方米以上。

??在2020-2024年期間，城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)為成都、合肥、重慶帶來10萬人以上的城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)，杭州、長(zhǎng)春、石家莊、鄭州、青島、寧波等也在5萬人以上。正如2025年中發(fā)改委的工作指示，現(xiàn)階段應(yīng)當(dāng)緊抓城鎮(zhèn)化動(dòng)力仍然較強(qiáng)的關(guān)鍵時(shí)期，高質(zhì)量推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化行動(dòng)，支持符合條件的轉(zhuǎn)移人口市民化?；诋?dāng)前千方百計(jì)穩(wěn)樓市的現(xiàn)狀訴求，大部分二線城市仍應(yīng)繼續(xù)重視城鎮(zhèn)化率所帶來的住房需求基數(shù)上升，重視這部分人群的住房需求。

??固然，也有少部分城市近年來城鎮(zhèn)化發(fā)展明顯降速，如南京、貴陽、太原、武漢、大連等，年均城鎮(zhèn)化率增速均不及0.2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)需求側(cè)穩(wěn)定還需地方主管部門在其他領(lǐng)域進(jìn)一步加力。

??就2020年以來的常住人口總量變化來看，二線城市中，武漢年均增長(zhǎng)47萬人高居首位，不過這主要是受到疫情期間人口流動(dòng)影響，2022年以來武漢常住人口年均增長(zhǎng)僅3萬人左右。更為值得關(guān)注的還是杭州和成都，期間常住人口年均增長(zhǎng)18萬人，為城市帶來了穩(wěn)定的增量住房需求。結(jié)合近年以來樓市表現(xiàn)來看，杭州和成都也是穩(wěn)市場(chǎng)表現(xiàn)最佳的二線城市。重慶、天津常住人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，不過兩者原因各有不同，天津是由于前期經(jīng)濟(jì)換擋，導(dǎo)致部分產(chǎn)業(yè)人口流出，但是2023年以來常住人口已不再繼續(xù)下跌，穩(wěn)住了下降之勢(shì)。而重慶則主要是由于外圍區(qū)縣農(nóng)村人口流出，其城鎮(zhèn)人口仍在持續(xù)增長(zhǎng)，2024年重慶城鎮(zhèn)人口2301萬人，較2023年增加14萬人。

??聯(lián)系狹義消化周期指標(biāo)來看，杭州、合肥、南昌等城市憑借優(yōu)秀的供給側(cè)管控，使得狹義消化周期始終維持在12個(gè)月以內(nèi)的低位，短期供求關(guān)系始終維持健康，其中杭州憑借突出的交易規(guī)模優(yōu)勢(shì)，近年來更是屢屢拍出高總價(jià)高溢價(jià)地塊，成為了二線城市穩(wěn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。成都雖然消化周期在18個(gè)月左右，但得益于主城區(qū)廣義庫(kù)存的優(yōu)秀把控，新房成交規(guī)模、土拍熱度等指標(biāo)也保持優(yōu)秀表現(xiàn)，2025年以來宅地平均溢價(jià)率達(dá)到21%，在二線城市中僅次于杭州的34%。

??至于長(zhǎng)春狹義消化周期則處于相對(duì)高位，在30個(gè)月以上。近年來長(zhǎng)春雖然嚴(yán)控新房上市節(jié)奏，使得狹義庫(kù)存面積較2021年高點(diǎn)減少了583萬平方米，降幅達(dá)到385,但受限于交易流速的下降，消化周期仍在36個(gè)月以上，整體市場(chǎng)仍存在較大的庫(kù)存壓力，土拍市場(chǎng)熱度延續(xù)低位，2024年長(zhǎng)春成交的41宗宅地中，只有1宗以1%的溢價(jià)率成交，其余均為底價(jià)出讓。

??PART 06

??三線城市：城鎮(zhèn)化發(fā)展仍具較大空間

??亟需提速土地回購(gòu)促供求新平衡

??2024年中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到67%，從高收入國(guó)家的城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律來看，當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%后，將進(jìn)入慢速發(fā)展階段。但是由于我國(guó)幅員遼闊，各地城鎮(zhèn)化發(fā)展存在較大差異，尤其是三線城市，大部分城市城鎮(zhèn)化率仍在較快增長(zhǎng)的階段。據(jù)最新公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，仍有132個(gè)三線城市城鎮(zhèn)化率低于60%，生活這些城市的常住人口達(dá)到5億人，其中農(nóng)村人口超過2.3億人，對(duì)標(biāo)中高收入國(guó)家在60%-65%的城鎮(zhèn)化率發(fā)展速度保守估算，這些城市仍能保持每年0.9個(gè)百分點(diǎn)的城鎮(zhèn)化率提升速度，每年仍將帶來450萬人的新增城鎮(zhèn)人口。

??正如2025年中的中央城市工作會(huì)議所指出，下階段要分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。相對(duì)于城鎮(zhèn)化率已達(dá)高位的一二線城市而言，大多數(shù)三線城市以及縣域仍具有廣闊的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間，5億常住人口基數(shù)下的城鎮(zhèn)化率高速發(fā)展，仍將帶來可觀的剛性需求增量。而中央城市工作會(huì)議所提出的將高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村、舊改等舉措，也將進(jìn)一步推進(jìn)住房保障工作的發(fā)展，從配售型保障房、保障性租賃住房等多渠道滿足更多群體的住房需求，為三線城市需求側(cè)帶來更多利好因素。

??從2025年最新土拍動(dòng)向來看，不少三四線保障房相關(guān)宅地均有著較高熱度，同樣受到企業(yè)投資的廣泛認(rèn)可與關(guān)注。泉州、溫州、臺(tái)州、東莞、嘉興均有此類地塊以高溢價(jià)地塊拍出，得益于政府定向回購(gòu)的確定性，鎖定了項(xiàng)目的固定利潤(rùn)和回款周期，顯著降低了房企開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。得益于2025年以來地方專項(xiàng)債資金支持力度的進(jìn)一步加強(qiáng)，未來更多城市有望迎來同類宅地的開發(fā)和銷售，并成為三四線去庫(kù)存的有力支撐。從2025年以來各地專項(xiàng)債擬收儲(chǔ)宅地的投向來看，三四線城市得到了跟多的政策傾斜，累計(jì)擬收儲(chǔ)規(guī)模7128公頃，占到擬收儲(chǔ)總規(guī)模的72%。

??2025年上半年，全國(guó)城市更新類專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模已超過2000億元，其中三線城市累計(jì)發(fā)行金額995億元，占比仍不足一半?；谀曛谐鞘泄ぷ鲿?huì)議的指示，作為當(dāng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，為充分釋放三線城市的需求增長(zhǎng)潛力，預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)一步加強(qiáng)三線城市的專項(xiàng)債支持力度，并為三線城市需求側(cè)帶來更多實(shí)際利好。

??從各類專項(xiàng)債投向來看，三線城市棚戶區(qū)改造類專項(xiàng)債發(fā)行533億，占三四線發(fā)行總量的54%，一二線城市棚改專項(xiàng)債分別占增量資金的47%和45%。無論是從發(fā)行量還是份額占比來看，棚改對(duì)于三線城市的重要性均強(qiáng)于一二線城市。相對(duì)一二線城市而言，三線城市的城市界面仍有更大發(fā)展空間，穩(wěn)步推進(jìn)三線城市棚戶區(qū)改造，在改善居民住房條件的同時(shí)，也將為穩(wěn)市場(chǎng)帶來相應(yīng)的住房更新需求和更多的優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)。正如住建部部長(zhǎng)此前表示，我國(guó)城鎮(zhèn)仍有300多億平方米存量住房需要更新改造，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的。而鑒于大多數(shù)一二線城市已經(jīng)基本完成棚改工作，開始進(jìn)入以“舊改+保障安居”為主的城市更新2.0時(shí)代，棚改將是下一階段三線城市城市更新工作的重中之重。

??附：研究方法說明

??1、城市分類及數(shù)據(jù)來源說明

??本研究的主要對(duì)象是2024年底中國(guó)大陸297個(gè)地級(jí)以上城市，其中包括4個(gè)直轄市（北京、上海、重慶、天津）、27個(gè)省會(huì)城市、5個(gè)計(jì)劃單列市（寧波、大連、青島、廈門、深圳）、261個(gè)地級(jí)城市。數(shù)據(jù)均來源于政府權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，包括中國(guó)各省市統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)各城市第七次人口普查公報(bào)以及各城市統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站數(shù)據(jù)。

??2、數(shù)據(jù)處理和計(jì)算

??對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行初步處理，換算成標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù) 。經(jīng)過比較，考慮到我國(guó)城市之間規(guī)模差異巨大，我們最終選擇0-1標(biāo)準(zhǔn)化方法對(duì)指標(biāo)進(jìn)行處理，即對(duì)指標(biāo)進(jìn)行正向化后，取標(biāo)準(zhǔn)化值，即

??而后通過AMOS軟件進(jìn)行指標(biāo)驗(yàn)證，再通過德爾菲法計(jì)算各項(xiàng)得分，并進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)進(jìn)行排序。