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??2025年7月，城市發(fā)展工作被提到了更為重要的位置。中共中央時(shí)隔十年再度召開(kāi)城市工作會(huì)議，部署城市工作7個(gè)方面的重點(diǎn)任務(wù)。其后住建部、央行、國(guó)資委、政治局會(huì)議等進(jìn)一步落實(shí)了會(huì)議精神，要求把城市更新擺在更加突出位置，并加力推進(jìn)存量和閑置用地收儲(chǔ)等工作。作為城市發(fā)展工作的重要資金來(lái)源，7月專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模突破6000億元1，創(chuàng)下年內(nèi)新高，其中房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債規(guī)模延續(xù)高位。至截稿時(shí)，7月房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行量1020億元，連續(xù)兩月在1000億元以上，其中土儲(chǔ)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行714億，連續(xù)兩個(gè)月突破500億。 

??本月土儲(chǔ)類(lèi)債券中用于回收的額度持續(xù)高位，以四川為例，發(fā)行的80.79億土儲(chǔ)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債中，至少68.39億用于土地回收，且三分之二的土地回收資金投向了三四線(xiàn)城市，在投向成都的21億額度中，也有超過(guò)75%投向了遠(yuǎn)郊縣市。土地回收的主要發(fā)力點(diǎn)還是面向低能級(jí)縣市，進(jìn)一步貫徹中央城市工作會(huì)議中推進(jìn)縣域城市化發(fā)展的要求。 

??結(jié)合7月末政治局會(huì)議的最新表態(tài)來(lái)看，接下來(lái)還將繼續(xù)高質(zhì)量開(kāi)展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應(yīng)。土地回收后的調(diào)規(guī)再上市，也正在為市場(chǎng)帶來(lái)更多高品質(zhì)土地供應(yīng)，如7月寧波江北洪塘板塊收儲(chǔ)再上市的商住地塊即是如此，調(diào)規(guī)后限高下降、容積率降低，可打造為符合新規(guī)的“四代宅”產(chǎn)品。專(zhuān)項(xiàng)債作為現(xiàn)階段地方政府進(jìn)行舊改、棚改、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、土地收儲(chǔ)等工作的重要資金來(lái)源，接下來(lái)將在城市發(fā)展中發(fā)揮更重要的作用，進(jìn)而成為房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要抓手。

??本月主要視點(diǎn)

??房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債延續(xù)高位：7月已披露發(fā)行1020億，連續(xù)兩月突破1000億元。

??土儲(chǔ)類(lèi)占比進(jìn)一步上升：本月70%房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債投向土地儲(chǔ)備，占比創(chuàng)年內(nèi)新高。

??各省份省會(huì)首位度分化：浙江本月房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)債資金59%投向杭州，安徽則全部投向非省會(huì)城市。

??四川持續(xù)落實(shí)土地回購(gòu)：至少68億用于回購(gòu)?fù)恋?，?yōu)化行業(yè)庫(kù)存、改善供求預(yù)期。

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??本月地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行1020億元

??連續(xù)兩個(gè)月突破1000億元

??據(jù)CRIC整理，至截稿時(shí)2025年7月全國(guó)地方政府新增專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模繼續(xù)上升，環(huán)比6月全月上升17%，城市發(fā)展工作進(jìn)一步加快推進(jìn)。就已披露項(xiàng)目明細(xì)的專(zhuān)項(xiàng)債來(lái)看，7月發(fā)行的專(zhuān)項(xiàng)債中，房地產(chǎn)類(lèi)占比達(dá)到31%，較上月回落14個(gè)百分點(diǎn)，但仍是年內(nèi)第二高位。

??按項(xiàng)目投向統(tǒng)計(jì)，其中1020億元投向房地產(chǎn)，連續(xù)兩個(gè)月超過(guò)1000億元。自2025年5月份以來(lái)，房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)布頻次明顯加快，額度也有所上升。近3個(gè)月，每月房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行數(shù)量均超過(guò)100只，此前均在80只以下。7月房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)債涉及項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)800個(gè)，也創(chuàng)下年內(nèi)新高。

??按明細(xì)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，2025年以來(lái)，專(zhuān)項(xiàng)債累計(jì)發(fā)行投向房地產(chǎn)領(lǐng)域5120億元，占到投資總額的25%。在同期全國(guó)招拍掛土地成交金額已降至1.2萬(wàn)億的情況下，2025年房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債已經(jīng)成為地方政府財(cái)政資金的重要來(lái)源，并通過(guò)舊改、棚改、土儲(chǔ)等渠道，為房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)持續(xù)帶來(lái)更多優(yōu)質(zhì)土地供給和舊改安置相關(guān)的優(yōu)質(zhì)住房需求。

??本月中共中央召開(kāi)了建國(guó)以來(lái)的第五次中央城市工作會(huì)議，上一次召開(kāi)中央城市工作會(huì)議，還是在10年前。此次中央城市工作會(huì)議提到了兩個(gè)變化——“我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。”會(huì)議提到，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造；嚴(yán)格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平；創(chuàng)新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服務(wù)熱線(xiàn)等機(jī)制，高效解決群眾急難愁盼問(wèn)題等。作為當(dāng)前城市發(fā)展工作的重要資金來(lái)源，房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債正在帶來(lái)更多高質(zhì)量的新增投資和有效住房供給，并進(jìn)一步挖潛有待釋放的存量住房需求，加快行業(yè)企穩(wěn)進(jìn)程。月內(nèi)政治局、央行、國(guó)資委等多部委進(jìn)一步落實(shí)了會(huì)議精神，如住建部召開(kāi)理論學(xué)習(xí)中心組學(xué)習(xí)（擴(kuò)大）會(huì)議，傳達(dá)學(xué)習(xí)中央城市工作會(huì)議精神，要求把城市更新擺在更加突出位置，預(yù)計(jì)下半年各地將進(jìn)一步加快城市更新工作的推進(jìn)力度，利用好當(dāng)前的專(zhuān)項(xiàng)債資金支持和政策窗口期，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多穩(wěn)市場(chǎng)支持。

??02

       土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行714億元房地產(chǎn)類(lèi)中占比70%、創(chuàng)年內(nèi)新高

??本月專(zhuān)項(xiàng)債共有714億元投向土地儲(chǔ)備，在房地產(chǎn)各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債中占比最高，達(dá)到70%，占比最高。本月浙江土儲(chǔ)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模最高，達(dá)到199億元，涉及71個(gè)項(xiàng)目，山東其次128億元，涉及62個(gè)項(xiàng)目。廣東、四川、福建、安徽、湖南等省份投資額雖然不及浙江、山東，涉及土儲(chǔ)類(lèi)項(xiàng)目也都在40個(gè)以上。

??保障安居類(lèi)投資占比16%位居第二，本月共發(fā)行165億元，主要來(lái)自浙江、四川和寧夏，三省合計(jì)發(fā)行101億元，其中浙江省最高42.3億元，涉及杭州、臺(tái)州等地的36個(gè)項(xiàng)目，大多數(shù)投向城中村安置、共有產(chǎn)權(quán)房等項(xiàng)目，其中麗水遂昌縣一處投資標(biāo)的為收購(gòu)存量閑置商品房用作保障性住房，項(xiàng)目總投資5500萬(wàn)元，本次融資4400萬(wàn)元。

??2025年以來(lái)，土儲(chǔ)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債累計(jì)發(fā)行2639億元，在房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債中累計(jì)占比為51%，7月共發(fā)行712億元，為年內(nèi)第二高點(diǎn)。土儲(chǔ)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債累計(jì)涉及項(xiàng)目共1112個(gè)，在房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目中占比31%。

??03

??浙江省房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行266億、高居首位

??投向杭州資金占比接近六成

??2025年7月，共有浙江、山東、湖南等7個(gè)省份房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債投資額超過(guò)50億元，其中浙江省以266億排在首位，涉及具體項(xiàng)目131個(gè)。山東省以146億元排在第二，涉及項(xiàng)目87個(gè)。四川省以131億排在第三，涉及具體項(xiàng)目153個(gè)。

??從各省份投資的省會(huì)首位度來(lái)看，各省份之間差異明顯，浙江接近六成的房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債投向了杭州，合計(jì)156億元，其中絕大部分投向了土地儲(chǔ)備，共計(jì)143億元。作為2025年土地成交金額最高、土拍競(jìng)爭(zhēng)最熱的二線(xiàn)城市，杭州市7月份發(fā)行的專(zhuān)項(xiàng)債主要還是投向一級(jí)收儲(chǔ)，從項(xiàng)目名稱(chēng)來(lái)看并沒(méi)有明確涉及回購(gòu)?fù)恋兀骱^(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū)、濱江區(qū)投資金額均超過(guò)15億元，且不乏西興單元、雙橋單元、未來(lái)科技城、江南科技城等熱點(diǎn)板塊的土儲(chǔ)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將持續(xù)為杭州土地市場(chǎng)帶來(lái)優(yōu)質(zhì)宅地入市。

??在本月專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模超過(guò)50億元的省份中，除山東濟(jì)南的省會(huì)首位度達(dá)到46%之外，其余城市均不高于30%，同樣發(fā)行超百億的四川和廣東省會(huì)首位度分別只有26%和24%，安徽省更是全部投向了非省會(huì)城市。本月安徽省共有66個(gè)房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目獲得專(zhuān)項(xiàng)債融資，其中57個(gè)為土儲(chǔ)類(lèi)項(xiàng)目，至少25個(gè)項(xiàng)目涉及土地回收，98.5%的相關(guān)資金用于支持省內(nèi)三四線(xiàn)土地儲(chǔ)備相關(guān)工作，這也在側(cè)面印證了近年來(lái)合肥市政府在房地產(chǎn)庫(kù)存管理方面的良好運(yùn)作，省會(huì)對(duì)于專(zhuān)項(xiàng)債支持土地收儲(chǔ)的資金需求反而相對(duì)較低。

??2025年7月，共有120個(gè)城市的相關(guān)項(xiàng)目獲得了房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)債的融資，TOP20城市合計(jì)獲得融資577億元，占到融資總量的57%。杭州以156億的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)排在首位，濟(jì)南以66億排在第二，其余城市均不足50億元。在TOP5城市中，杭州、濟(jì)南的專(zhuān)項(xiàng)債資金絕大多數(shù)都投向土地儲(chǔ)備，占比超過(guò)90%，成都占比也達(dá)到了67%，而重慶的資金則全部投向了保障安居、舊改等方面。

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??重點(diǎn)關(guān)注：四川發(fā)行80.8億元土儲(chǔ)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債

??至少68.4億元明確用于土地回購(gòu)

??本月四川省發(fā)行的2025年第26-28期專(zhuān)項(xiàng)債主要投向土地儲(chǔ)備，其中土儲(chǔ)項(xiàng)目合計(jì)發(fā)債規(guī)模80.8億，涉及18個(gè)城市、58個(gè)項(xiàng)目。排在第一的是成都市，發(fā)行規(guī)模23.5億元，占四川省土儲(chǔ)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債規(guī)?？偭康?9%，其余城市均在10億元以下。

??從投向的具體項(xiàng)目名稱(chēng)來(lái)看，至少47個(gè)項(xiàng)目、68.4億元用于土地回購(gòu)，占四川7月土儲(chǔ)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債融資額的85%,其中德陽(yáng)、宜賓、達(dá)州、廣安等城市土儲(chǔ)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債更是全部用于存量或閑置土地收儲(chǔ)，成都的收儲(chǔ)類(lèi)土地資金占比也達(dá)到92%。從收儲(chǔ)項(xiàng)目所處區(qū)域來(lái)看，或是有利于庫(kù)存壓力改善，如成都岷江新城、濛陽(yáng)板塊、金堂大學(xué)城等板塊回收閑置用地，或是促進(jìn)中高流速板塊的供求預(yù)期平衡，如成都都江堰城區(qū)、崇州城區(qū)土地收儲(chǔ)等。

??在2025年5月末的四川土儲(chǔ)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行中，同樣以回收土地為主，收回、收購(gòu)存量閑置土地項(xiàng)目58個(gè)、金額78.79億元，金額占到當(dāng)期土儲(chǔ)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債總額的95.6%。利用土地儲(chǔ)備類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債券盤(pán)活存量閑置土地的做法，已在四川省成熟落地。這一舉措不僅有效促進(jìn)了城市功能的完善、保障了重點(diǎn)項(xiàng)目的用地需求，更是在落實(shí)年內(nèi)中央部委指示，助力城市高質(zhì)量發(fā)展加速推進(jìn)，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)加快實(shí)現(xiàn)穩(wěn)市場(chǎng)目標(biāo)。