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??三四季度新房市場剛需中改需求還是有望持續(xù)釋放，整體延續(xù)弱復蘇走勢；二手房市場或將延續(xù)高位震蕩行情，短期內(nèi)以價換量仍是撬動銷量的利器。

??◎  文/俞倩倩

??2025年已過半年有余，盤點京滬深杭等核心一二線樓市“成績單”，深圳表現(xiàn)可謂“可圈可點”，不僅是新房成交面積、金額同比雙正增城市，同時一二手房總成交規(guī)模增幅高達27%居同類城市前列，究竟深圳緣何獨領風騷，又是哪些項目托舉了市場熱度？

??01

??一二手房價同比轉負加速“泡沫擠出”

??購房由“投資投機”向居住屬性回歸

??縱觀深圳歷年來一二手房價變化，可以看出2023年三季度以來，無論是新房還是二手房同比基本保持在負區(qū)間波動，房價呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降態(tài)勢，“泡沫擠出”帶來的直接影響是購房需求開始由此前“投資投機”向逐步向居住屬性回歸。

??下文我們將通過分析深圳一二手房成交結構變化和熱銷項目情況來看其住房需求如何一步步向自住屬性回歸的。

??02 新房300-400萬元、500-600萬元占比增幅顯著,高性價比剛需中改盤為熱銷主力

??新房成交結構呈現(xiàn)出典型的“剛需、中改支撐市場，頂豪降溫”特征：剛需70-90平、300-400萬元為成交主力前較2024年同期占比持增，中改100-120平、500-600萬元成交占比增幅顯著；與之形成鮮明對比的是總價1000-3000萬元高改和豪宅需求略有降溫，成交占比顯著回調(diào)。

??總價段來看，300萬元-400萬元仍是成交大頭，成交占比由2024年前7月的16.31%增至20.89%，增幅高達4.58pcts；此外200萬元-300萬元，500萬元-600萬元兩個面積段2025年前7月成交占比均有了超1.5pcts以上增幅。值得關注的是，高改和豪宅需求略有退潮，尤其是1000萬元-3000萬元，2025年前7月成交套數(shù)占比同比下降2.47pcts至9.86%。

??面積段來看，70-90㎡為成交主力，2025年前7月成交占比為36.05%且同比持增2.26pcts，100-120㎡增幅顯著，2025年前7月成交套數(shù)占比較2024年同期上升3pcts，而120㎡以上大面積段2025年前7月成交套數(shù)占比同比均出現(xiàn)不同程度回落，高改需求退潮顯著。

??區(qū)域來看，成交主要集中在龍崗、龍華區(qū)，2025年前7月成交套數(shù)占比均在2成以上，且集中度還在上升，同比分別上漲了0.82pcts和3.98pcts。此外，坪山區(qū)2025年前7月成交套數(shù)占比為7.08%，同比也提升了1.18pcts。

??而從熱銷項目來看，主要集中在城市次核心片區(qū)具備復合優(yōu)勢的高性價比剛需剛改盤，下表我們羅列了深圳2025年以來去化率超6成以上樓盤基本情況，可以看出，去化率居前的單價主要集中在3-8萬元/平單價段。

??以深鐵閱云境項目為例，主要是依托核心地段+完善配套+高性價比，項目地處大運核心板塊，周邊配套齊全（①商業(yè)成熟：旁邊COCOPARK ，自帶25萬㎡商業(yè)；②交通樞紐：大運站3/14/16號地鐵、深大城際交匯；③學校資源：24年11月9日深鐵已經(jīng)跟華南師范大學附屬龍崗大運學校舉行了合作簽約協(xié)議，并對外公布）；其次具備一定低價優(yōu)勢：項目折后均價4.42萬/平，價格低于周邊在售競品4.6-4.8萬/平；最后項目產(chǎn)品力在片區(qū)具有一定競爭力：外立面是采用了鋁板保溫一體板+真石漆+LOW-E玻璃幕墻打造，在目前龍崗的新樓盤當中規(guī)格比較高。 

??而紅山華府則因配備頂  級學區(qū)+低總價+高得房率實現(xiàn)熱銷，項目屬深高北A1類學區(qū)（深圳高級中學北校區(qū)），作為龍華區(qū)頂  級公立學校，對本地剛需及教育客群吸引力顯著。項目備案均價8.05萬/平，疊加開盤96折優(yōu)惠后，總價470萬元/套起，成為近五年深高北學區(qū)最低上車門檻（2024年入市的深業(yè)上城學府上車總價門檻為585萬元/套）。此外，受計容新規(guī)利好，項目實際使用率約91-94%：本案按新規(guī)公攤面積降低，疊加陽臺、飄窗附贈，實際使用率約91-94%，相比同片區(qū)的深業(yè)上城學府（約87-90%使用率）高約4個百分點。

??03 二手房加速“以價換量”、總價300萬以下100平以上高性價比房源占比上升

??二手房成交主力面積段上移、總價段下移特征顯著，購買力持續(xù)降級，房源更為聚焦在龍崗區(qū)、鹽田區(qū)等剛需片區(qū)，福田、南山等改善片區(qū)成交占比不增反降。

??總價段來看，購買力持續(xù)降級特征顯著：一方面200萬元-300萬元成交占比穩(wěn)中有增，由2024年前7月的17.69%增至19.18%，趕超300萬元-400萬元主力總價段，成為成交套數(shù)占比TOP1。禮另一方面以300萬為分界線，300萬元以上總價段2025年前7月成交占比同比均呈現(xiàn)持平或回落，其中400萬元-600萬元降幅顯著，2025年前7月同比下降2.32pcts。而300萬以內(nèi)總價段成交占比均呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢。

??面積段來看，主力面積段有上移跡象，70-90㎡雖為成交主力，但成交占比有下行趨勢，2025年前7月成交套數(shù)占比為32.79%，較2024年前7月下降0.67pcts；而100㎡以上各面積段成交套數(shù)占比同比均出現(xiàn)不同程度上升。

??區(qū)域來看，成交主要集中在龍崗區(qū)域，2025年前7月成交占比在2成以上，剛需片區(qū)龍崗區(qū)、鹽田區(qū)成交套數(shù)占比同比上升0.71 pcts和0.85pcts。福田、南山等改善片區(qū)成交占比不增反降。

??從微觀二手房項目來看，成交套數(shù)居前多為剛需項目以價換量，熱銷項目多集中在龍崗和鹽田片區(qū)，2025年前7月可比房價較2024年同期降幅均在10%以上。

??總體來看，深圳2025年樓市成交表現(xiàn)亮眼，一二手房總成交規(guī)模增幅高達27%居同類城市前列，且二手韌性好于新房，二手總成交面積、金額增幅均顯著好于新房。

??二手市場主要是依托“以價換量”驅動，聚焦于謀求性價比的剛需剛改客群，總價段降級而面積段升級，高性價比房源成交占比持續(xù)上升。新房市場高端因供給受限問題略有降溫跡象，相較而言，剛需70-90平、300萬元-400萬元占據(jù)成交主力，而中改500萬元-600萬元，100-120平成交套數(shù)占比穩(wěn)中有增，市場份額持續(xù)擴容。

??基于以上的市場特征，預判后市，我們認為，短期來看，三四季度新房市場剛需中改需求還是有望持續(xù)釋放，整體延續(xù)弱復蘇走勢；而二手房市場或將延續(xù)高位震蕩行情，短期內(nèi)以價換量仍是撬動銷量的利器。