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??城中村改造專項(xiàng)債累計(jì)同比增長(zhǎng)487%，拉動(dòng)保障性安居工程整體增長(zhǎng)33%

??◎  文/馬千里

??2025年以來，房地產(chǎn)類專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模超過5000億元，同比大幅增長(zhǎng)170%。從結(jié)構(gòu)性投向變化來看，2025年重啟的土地儲(chǔ)備類專項(xiàng)債是增長(zhǎng)的最大動(dòng)因，前7月已經(jīng)發(fā)行了2639億的相關(guān)專項(xiàng)債。另一方面，保障性安居工程專項(xiàng)債發(fā)行也在進(jìn)一步提速，得益于城市發(fā)展被提到了更加重要的位置，城中村改造、保障房建設(shè)等二級(jí)分類投向顯著增長(zhǎng)，2025年以來，城中村改造類專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模同比增長(zhǎng)487%，保障性住房同比增長(zhǎng)93%，拉動(dòng)保障性安居大類專項(xiàng)債整體同比增長(zhǎng)33%。

??一些簡(jiǎn)要說明：

??按常見的專項(xiàng)債類型來看，投資項(xiàng)目可分為14個(gè)一級(jí)分類、超過50個(gè)二級(jí)分類，其中與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)較為緊密的是一級(jí)分類是土地儲(chǔ)備和保障性安居工程，而保障性安居工程中又包括舊改、棚改等六個(gè)小類。由于保租房、公租房、保障性住房各自涉及量相對(duì)較小，為便于統(tǒng)計(jì)分析，在本文的統(tǒng)計(jì)中，將其合并為保障房。

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??城中村、保障房專項(xiàng)債規(guī)模倍數(shù)級(jí)增長(zhǎng)，為穩(wěn)市場(chǎng)帶來更多確定性

??據(jù)研究中心梳理數(shù)據(jù)，2025年前7月舊改、棚改類融資同比基本持平：舊改類專項(xiàng)債，共融資379億元，與2024年同期相同；棚改類專項(xiàng)債同比微降1%，前7月分別融資1274億元；

??城中村改造、保障房專項(xiàng)債融資大幅增長(zhǎng)：城中村改造融資573億元，較2024年同期增加475億元，同比增長(zhǎng)487%；保障房融資253億元，較2024年同期增加152億元，同比增長(zhǎng)151%。拉動(dòng)保障性安居大類專項(xiàng)債整體同比增長(zhǎng)33%。

??2025年，中央城市工作會(huì)議將城市高質(zhì)量發(fā)展提到了更加重要的位置，與新型城鎮(zhèn)化密切相關(guān)的城中村改造和保障房建設(shè)，也迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。前7月城中村改造和保障房建設(shè)類專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模增加了672億元，按一般專項(xiàng)債至少1.2倍的本息覆蓋倍數(shù)保守計(jì)算，將帶來至少800億的房產(chǎn)銷售相關(guān)收入增長(zhǎng)，相當(dāng)于2025年前7月商品房銷售金額同比增長(zhǎng)1.5個(gè)百分點(diǎn)。

??02

??城中村與棚改“一增一穩(wěn)”，專項(xiàng)債增發(fā)嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)、有的放矢

??城中村多為集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”，但無法自由流通，不過由于到城市產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的通勤時(shí)間較為合適，城中村往往擁有著大量的外來務(wù)工租客，居民就業(yè)能力較強(qiáng)，土地的潛在開發(fā)價(jià)值也相對(duì)較高。而當(dāng)前強(qiáng)調(diào)的新型城鎮(zhèn)化，既要兼顧土地的使用效率，也要進(jìn)一步加強(qiáng)城市外來人口的市民化，并通過保障房建設(shè)、購(gòu)房需求側(cè)支持等政策滿足這部分人群的合理住房需求。

??棚戶區(qū)屬于城鎮(zhèn)土地，在經(jīng)歷了2015-2020年的大規(guī)模城市更新之后，各地優(yōu)質(zhì)板塊的棚戶區(qū)已經(jīng)基本開發(fā)完畢，目前城鎮(zhèn)棚戶區(qū)大多位于老工業(yè)區(qū)或城市邊緣，且本身居住密度不高，土地價(jià)值有限，板塊開發(fā)周期過長(zhǎng)。為嚴(yán)控地方政府隱性債務(wù)和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，2021年財(cái)政部在對(duì)全國(guó)人大建議的答復(fù)文件中早已明確，專項(xiàng)債支持棚戶區(qū)改造“主要支持在建收尾項(xiàng)目，適度支持新開工項(xiàng)目”，這一表述在專項(xiàng)債分類目錄中沿用至今。

??因此在城市高質(zhì)量發(fā)展被提到更高站位的2025年，棚戶區(qū)改造的相關(guān)專項(xiàng)債項(xiàng)目融資金額仍然出現(xiàn)了1%的同比下滑，與城中村改造487%的同比增長(zhǎng)形成了鮮明對(duì)比。而保障房專項(xiàng)債融資同比增長(zhǎng)151%，也在進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于城市中低收入群體的住房保障。

??03

??一線、三線城市大幅提速推進(jìn)城中村改造，二線城市增速相對(duì)稍緩

??進(jìn)一步對(duì)城中村改造類專項(xiàng)債進(jìn)行細(xì)分，2025年一線城市增長(zhǎng)最為顯著，前7月累計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)到329億元，同比增長(zhǎng)了43.4倍，和2024全年相比，也增長(zhǎng)了接近1.5倍。近年來一線城市更為穩(wěn)健的新房市場(chǎng)走勢(shì)、可控的庫(kù)存指標(biāo)，尤其是2025年以來層出不窮的高溢價(jià)宅地，為城中村改造提速提供了更為充分的發(fā)展環(huán)境。并且年內(nèi)上海、深圳還沒有完全完成保障性安居類的專項(xiàng)債發(fā)行，預(yù)計(jì)全年一線城市的同比增幅還將進(jìn)一步大幅上升。

??三線城市增速其次，同比增長(zhǎng)198%，較2024年全年增長(zhǎng)61%。作為城市高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，三線城市整體城鎮(zhèn)化發(fā)展水平低于一二線，再加之主城區(qū)面積相對(duì)較小，在中心城區(qū)周邊，仍有不少合適的城中村改造項(xiàng)目有待開發(fā)。2025年前7月三線城市共有156個(gè)城中村項(xiàng)目獲得了專項(xiàng)債融資，相關(guān)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到了2025年同期的三倍。

??二線城市較2024年全年增長(zhǎng)20%，增速稍慢于一線和三四線城市。在經(jīng)歷了2010年以來長(zhǎng)達(dá)10多年的高速發(fā)展之后，不少二線城市的城市建成區(qū)擴(kuò)張速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，并導(dǎo)致市區(qū)內(nèi)存在著大量的潛在庫(kù)存，適合的城中村潛在發(fā)展機(jī)會(huì)也相對(duì)較少，因此2025年城中村改造類專項(xiàng)債投資增速也稍慢于一線和三四線城市。

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??城中村專項(xiàng)債TOP20城市：北京相關(guān)項(xiàng)目已融資309億元，全國(guó)占比達(dá)54%

??具體城市方面，北京排在首位，前7月已有309億融資投向城中村改造類項(xiàng)目，占到全國(guó)城中村項(xiàng)目獲得融資的一半以上。近年來，北京市持續(xù)推動(dòng)城市功能升級(jí)與周邊環(huán)境改善，譬如北京朝陽區(qū)在距離北京中心商務(wù)區(qū)南部10公里的地方仍有多個(gè)城中村，制約著產(chǎn)業(yè)、交通、商業(yè)發(fā)展，以十八里店鄉(xiāng)為代表的城中村改造成為了北京南部發(fā)展的重要戰(zhàn)略重點(diǎn)。2025年以來，北京朝陽區(qū)已經(jīng)有8個(gè)城中村改造項(xiàng)目獲得了9次專項(xiàng)債融資，合計(jì)獲得融資131.75億元，其中朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)3次專項(xiàng)債融資合計(jì)91.7億，涉及2個(gè)城中村改造項(xiàng)目、4個(gè)村落。

??而城中村改造帶來的土地騰退，也將為城市發(fā)展提供更為寬敞的空間。單單是十八里店鄉(xiāng)的4個(gè)村，即涉及873公頃的土地，若全部完成騰退，按北京建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、地價(jià)和房?jī)r(jià)保守估算，理論上將在長(zhǎng)期帶來2000億元以上的優(yōu)質(zhì)增量土地，以及4000億的新房銷售金額。城中村改造在推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí)，提高土地要素的使用效率，助力北京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步企穩(wěn)。

??重慶以22.8億元排在第二，不過65%的相關(guān)融資投向了外圍城區(qū)，市九區(qū)占比僅有35%。其中大足區(qū)獲得融資最多，達(dá)到5.63億元，共涉及4個(gè)城中村項(xiàng)目，總投資21億元，計(jì)劃建設(shè)住宅20萬平方米，并對(duì)周邊道路、公共服務(wù)配套等進(jìn)行提升。

??成都以21.3億元排在第三，也僅有14%的資金投向了主城5區(qū)，絕大多數(shù)融資仍投向了郊縣區(qū)域。其中高新區(qū)獲得融資規(guī)模最高，達(dá)到8.52億元，兩個(gè)項(xiàng)目總投資207億元，預(yù)計(jì)總收益270億元，共涉及安置房1.5萬個(gè)。

??三四線城市方面，隨著城市高質(zhì)量發(fā)展被提到了更加重要的位置，大量城中村改造項(xiàng)目為2025年新啟動(dòng)。如廊坊前7月城中村改造項(xiàng)目共獲得2筆融資共5億元，投向營(yíng)辛莊四期、下莊頭、上莊頭、乃自房村等四個(gè)村，四個(gè)村均位于廊坊城區(qū)環(huán)線附近，東北方向緊鄰北京通州區(qū)永樂店鎮(zhèn)。2個(gè)項(xiàng)目總投資48.44億元，計(jì)劃建成住宅4566套。相關(guān)專項(xiàng)債于2025年6月發(fā)行，2個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)共同于2025年7月啟動(dòng)。

??總結(jié)：專項(xiàng)債擴(kuò)容城中村及保障房投資，占比倍增協(xié)同土地儲(chǔ)備助力市場(chǎng)企穩(wěn)

??在經(jīng)過了半年多時(shí)間的實(shí)踐探索之后，2025年專項(xiàng)債支持房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)的路徑已經(jīng)愈發(fā)明確，其一，繼續(xù)加快土地收儲(chǔ)類專項(xiàng)債的發(fā)行，在供給側(cè)進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有庫(kù)存結(jié)構(gòu)，并為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來更多確定性更強(qiáng)的商品住宅用地投資機(jī)會(huì)；其二，加強(qiáng)城中村項(xiàng)目發(fā)展，充分釋放土地要素的使用效率，優(yōu)化城市空間布局，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)發(fā)展；而城中村的大量外來租客，也將在需求側(cè)提供更多穩(wěn)市場(chǎng)支持，為當(dāng)前的新房、二手房、租房、保障房帶來更多增量需求。其三，加快各類保障性住房的投入，更多地解決外來務(wù)工群體、中低收入群體的住房需求，如河南省8月發(fā)文，宣布將面向中小微企業(yè)建設(shè)只租不售的“工業(yè)保障房”，以緩解企業(yè)用地及用房成本壓力。

??結(jié)合統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，在2025年專項(xiàng)債資金支持的項(xiàng)目中，保障房投資占比1.2%，占比是2024年全年的2倍，城中村改造占比達(dá)到2.8%，占比更是達(dá)到了2024年的2.8倍，此二者與2025年回歸的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債，共同成為了房地產(chǎn)類專項(xiàng)債增長(zhǎng)的主要支柱，合計(jì)占比較2024年提升了15.5個(gè)百分點(diǎn)，共同推動(dòng)行業(yè)供需兩側(cè)加快企穩(wěn)。按2025年專項(xiàng)債限額4.4萬億估算，土地儲(chǔ)備、城中村改造和保障房獲得的專項(xiàng)債融資將較2024年增加6800億元，預(yù)計(jì)將帶來8000億以上的房產(chǎn)銷售和土地出讓收入。

??至于舊改和棚戶區(qū)改造方面，雖然絕對(duì)量同比仍能保持持平，但投向占比則較2024年有所回落，這也體現(xiàn)出地方主管部門仍在嚴(yán)控地方政府隱性債務(wù)，對(duì)于不必要的舊改和棚改項(xiàng)目不再盲目新建，嚴(yán)防形成新的低效庫(kù)存。