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??2025年以來(lái)，重點(diǎn)城市京滬深杭等核心一二線樓市“成績(jī)單”出爐。

??前7月一手房和二手房成交面積、成交金額同比正增且一二手房成交總量同比增長(zhǎng)的城市有兩個(gè)，一個(gè)是深圳，一個(gè)是北京。

??其中深圳前7月一二手房成交總量同比增幅接近三成，比北京高出11個(gè)百分點(diǎn)。

??從深圳歷年一二手房?jī)r(jià)變化來(lái)看，2023年三季度以來(lái)，深圳無(wú)論是新房還是二手房?jī)r(jià)格同比基本保持在負(fù)區(qū)間波動(dòng)，房?jī)r(jià)“泡沫”加速擠出。

??最直接的影響是，深圳市場(chǎng)中購(gòu)房需求開(kāi)始由此前“投資投機(jī)”逐步向居住屬性回歸。

??對(duì)比北京、上海和杭州，深圳新房和二手房成交面積、金額同比增幅均排在前列。

??具體來(lái)看，前7月深圳一二手房成交面積、金額成交絕對(duì)量同比增幅分別為25%、19%、29%和25%。其中，一二手房成交規(guī)模同比增幅達(dá)到了27%。

??從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，深圳呈現(xiàn)出典型的“剛需、中改支撐市場(chǎng)，頂豪降溫”的特征。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年前7月，總價(jià)段300萬(wàn)元-400萬(wàn)元仍是成交大頭，成交占比為20.89%，較去年同期增加4.58個(gè)百分點(diǎn)。此外，總價(jià)200萬(wàn)元-300萬(wàn)元和500萬(wàn)元-600萬(wàn)元兩個(gè)總價(jià)段產(chǎn)品成交占比均有了超1.5個(gè)百分點(diǎn)以上增幅。

??值得注意的是，高改和豪宅需求略有退潮，尤其是1000萬(wàn)元-3000萬(wàn)元總價(jià)段的產(chǎn)品，2025年前7月成交套數(shù)占比同比下降2.47個(gè)百分點(diǎn)至9.86%。

??從面積段來(lái)看，2025年前7月，剛需面積段70-90㎡為成交主力，成交占比為36.05%，較去年同期增2.26個(gè)百分點(diǎn)，100-120㎡增幅顯著，成交套數(shù)占比較2024年同期上升3個(gè)百分點(diǎn)，而120㎡以上大面積段成交套數(shù)占比同比均出現(xiàn)不同程度回落，高改需求退潮顯著。

??深圳次核心片區(qū)具備復(fù)合優(yōu)勢(shì)的高性?xún)r(jià)比剛需剛改盤(pán)實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)的深圳2025年以來(lái)去化率超6成以上樓盤(pán)基本情況，可以看出，去化率居前的單價(jià)主要集中在3-8萬(wàn)元/平單價(jià)段。

??從二手房市場(chǎng)來(lái)看，深圳二手房成交呈現(xiàn)出面積段上移、總價(jià)段下移的特征。這一特征可以看出二手房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)降級(jí)的情況。

??具體數(shù)據(jù)層面，前7月，總價(jià)200萬(wàn)元-300萬(wàn)元的二手房成交占比穩(wěn)中有增，由2024年前7月的17.69%增至19.18%，趕超300萬(wàn)元-400萬(wàn)元主力總價(jià)段，成為成交套數(shù)占比TOP1。

??另外，以總價(jià)300萬(wàn)元為分界線，300萬(wàn)以?xún)?nèi)總價(jià)段成交占比均呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，而300萬(wàn)元以上總價(jià)段2025年前7月成交占比同比均呈現(xiàn)持平或回落，其中400萬(wàn)元-600萬(wàn)元降幅顯著，2025年前7月同比下降2.32個(gè)百分點(diǎn)。

??主力成交面積段上移的情況也比較明顯，面積段70-90㎡雖為成交主力，但成交占比有下行趨勢(shì)，2025年前7月成交套數(shù)占比為32.79%，較2024年前7月下降0.67個(gè)百分點(diǎn)；而100㎡以上各面積段成交套數(shù)占比同比均出現(xiàn)不同程度上升。

??從成交房源來(lái)看，前7月成交套數(shù)居前的項(xiàng)目可比房?jī)r(jià)同比跌幅普遍在10%以上，這些二手房多集中在龍崗和鹽田片區(qū)，比如龍港區(qū)金地龍城中央(三期)小區(qū)前7月二手房成交了58套，成交均價(jià)同比降幅達(dá)到了23%。 這意味著，二手房成交仍在以?xún)r(jià)換量。

??深圳市場(chǎng)回歸居住屬性，整體樓市表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。二手市場(chǎng)依托“以?xún)r(jià)換量”驅(qū)動(dòng)，剛需剛改客群更看重性?xún)r(jià)比，總價(jià)段降級(jí)而面積段升級(jí)，高性?xún)r(jià)比房源成交占比持續(xù)上升。

??新房市場(chǎng)高端因供給受限的原因略有降溫跡象，相較而言，剛需70-90平、300萬(wàn)元-400萬(wàn)元占據(jù)成交主力，而中改500萬(wàn)元-600萬(wàn)元，100-120平成交套數(shù)占比穩(wěn)中有增，市場(chǎng)份額持續(xù)擴(kuò)容。

??從上述市場(chǎng)特征來(lái)看，預(yù)計(jì)三四季度深圳新房市場(chǎng)剛需、中改需求有望持續(xù)釋放，整體延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)；而二手房市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)高位震蕩行情，短期內(nèi)以?xún)r(jià)換量仍是撬動(dòng)銷(xiāo)量的利器。