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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）對于即將到來的樓市傳統(tǒng)旺季，上海率先優(yōu)化調(diào)整了一系列房地產(chǎn)政策。

??8月25日，上海市住建委、市房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)通知，涉及調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金和個(gè)人住房信貸，以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等多項(xiàng)政策措施，并于8月26日起實(shí)施。

??外環(huán)外符合條件將不限購房套數(shù)

??《通知》明確，進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策。一是，符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)。對符合本市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)（包括新房和二手房）。二是，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。

??按照上述規(guī)定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購2套住房；非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)。自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策從支持改善性住房需求、落實(shí)職住平衡導(dǎo)向，更好滿足外環(huán)外購房需求，該政策和此前北京出臺的政策具有相似之處。

??特別是“單身視同家庭”政策，直接增加了有效需求，同時(shí)也減少了其他約束。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類政策出臺，和單身人士因工作變動等產(chǎn)生就近增購住房需求有關(guān)。通過落實(shí)相關(guān)政策，將更好滿足此類群體增購住房需求和多元化居住需求，更好促進(jìn)職住平衡。

??優(yōu)化住房公積金和個(gè)人住房信貸政策

??《通知》提出，優(yōu)化住房公積金政策。一是，提高個(gè)人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

??新政策執(zhí)行后，家庭可增加24萬元公積金貸款額度，充分發(fā)揮了公積金貸款的保障和普惠作用。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，公積金政策正發(fā)揮更大的支持作用。此次所提及的綠色建筑，占上海市新房比重約為60%，說明政策的惠集面很大，支持了綠色建筑發(fā)展。這也較好吻合了全國好房子“安全、舒適、綠色、智慧”理念，促進(jìn)供需兩端更好關(guān)注綠色建筑。

??二是，支持提取住房公積金支付購房首付款。對繳存人購買上海市新建預(yù)售商品住房的，可以按規(guī)定申請?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購房首付款。

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國已有包括北京、廣州、深圳、杭州、西安、長沙、青島等在內(nèi)的超過30個(gè)城市已經(jīng)出臺了這一政策。該項(xiàng)政策有效地減輕了購房者的首付負(fù)擔(dān)，對于有購房需求但首付尚存壓力的家庭，公積金將成為其首付資金的重要來源之一。此舉極大的提高了資金使用效率，真正發(fā)揮了惠民作用。

??三是，支持住房公積金“又提又貸”。對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，允許提取公積金，同時(shí)公積金貸款額度依然不受影響。此類政策既降低了相關(guān)成本，也更好壓縮了首付款籌集時(shí)間，對于加快交易節(jié)奏、促進(jìn)住房消費(fèi)需求釋放等都有積極作用。

??《通知》同時(shí)明確，優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

??根據(jù)易居研究院測算，以100萬貸款本金、30年期等額本息方式計(jì)算，還款額和月供額有明顯下降。

??實(shí)際上，目前多個(gè)城市都在推進(jìn)此類工作。首套房和二套房的標(biāo)準(zhǔn)取消，將有助于二套房根據(jù)市場情況和房貸政策進(jìn)行調(diào)整?？陀^上促進(jìn)二套房利率下調(diào)，更好體現(xiàn)對改善性住房需求的支持。

??房產(chǎn)稅征收層面微調(diào)

??值得注意的是，為銜接優(yōu)化住房限購政策，此次出臺的政策對房產(chǎn)稅征收層面做出一定微調(diào)，適當(dāng)放寬了家庭住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

??根據(jù)《通知》，對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

??另外，由于個(gè)人住房房產(chǎn)稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。

??把握購房最佳窗口期

??此次上海政策出臺，是積極落實(shí)黨中央、國務(wù)院政策精神的體現(xiàn)。

??8月18日召開的國務(wù)院第九次全體會議要求，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

??對此，易居研究院認(rèn)為，此次政策高度吻合市場訴求，對于鞏固穩(wěn)中向好態(tài)勢具有積極作用，也對全國各地后續(xù)政策制定有啟示。當(dāng)前上海樓市正迎來了傳統(tǒng)“金九銀十”的熱銷階段，所以要結(jié)合利好銷售點(diǎn)，把握市場機(jī)會，優(yōu)化對策。

??克而瑞研究中心指出，通過“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁”的差異化策略，一方面可以消除投機(jī)顧慮，又能滿足合理自住購房需求，通過釋放郊區(qū)購房需求，既能緩解庫存壓力、提振經(jīng)濟(jì)，又能服務(wù)于人口疏解、區(qū)域協(xié)同等戰(zhàn)略目標(biāo)，成為房地產(chǎn)市場因城施策風(fēng)向標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與城市可持續(xù)增長的雙贏。

??易居研究院建議，企業(yè)應(yīng)優(yōu)化推盤和定價(jià)策略，尤其是把握政策對不同區(qū)域板塊、不同產(chǎn)品的影響，深入落實(shí)去庫存戰(zhàn)略，積極促進(jìn)銷售業(yè)績的提振。對于購房者而言，應(yīng)充分認(rèn)識到，當(dāng)前購房政策屬于歷史上最為寬松的一次，購房的最佳窗口期已開啟。應(yīng)把握有利且有力的政策，積極購房和促進(jìn)住房消費(fèi)釋放，尤其是要把握外環(huán)外購房市場將有提振和活躍的利好機(jī)會。