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??更多熱銷的新規(guī)產(chǎn)品往往是具備核心區(qū)域、健全配套、價(jià)格實(shí)惠、裝標(biāo)升級等多個(gè)復(fù)合型優(yōu)勢的項(xiàng)目

??◎  文/俞倩倩

??各地高得房率含四代宅在內(nèi)新規(guī)項(xiàng)目入市對于短期市場熱度起到了很好的“托舉”作用，特別是在中央推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號(hào)召下，產(chǎn)品力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)改善盤成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項(xiàng)目，但是值得關(guān)注的是，項(xiàng)目集中入市也使得產(chǎn)品力競爭持續(xù)加劇，高得房率新規(guī)產(chǎn)品并非“一招鮮吃遍天”。

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??7月新規(guī)住宅去化率優(yōu)于普宅

??但熱度轉(zhuǎn)降，分化加劇

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，廣州、武漢、重慶、南京等新規(guī)住宅去化率超非新規(guī)住宅10個(gè)百分點(diǎn)之上，成都、鄭州7月暫無傳統(tǒng)住宅入市，新規(guī)住宅平均去化率均在4成以上。

??不過值得關(guān)注的是，隨著含四代宅在內(nèi)的新規(guī)住宅集中入市，整體市場熱度也有小幅下行跡象，并非所有新規(guī)項(xiàng)目均可實(shí)現(xiàn)熱銷，通過對比重點(diǎn)城市6月-7月新規(guī)住宅項(xiàng)目平均去化率變動(dòng)，可以發(fā)現(xiàn)跌多漲少，除了廣州之外，成都、武漢、重慶、鄭州、南京等均出現(xiàn)了不同程度回調(diào)，除了項(xiàng)目自身差異之外，也反映出高得房率新規(guī)產(chǎn)品并非“一招鮮吃遍天”。

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??新規(guī)產(chǎn)品亮點(diǎn)僅停留在得房率提升上難以撬動(dòng)銷量

??事實(shí)上，當(dāng)前市場若新規(guī)產(chǎn)品亮點(diǎn)若僅停留在得房率提升上，難以打動(dòng)客戶。以武漢本月開盤華***薈項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目為商改住地塊，高鐵TOD超高層項(xiàng)目，雖為板塊唯一準(zhǔn)四代宅項(xiàng)目，具備一定的產(chǎn)品優(yōu)勢：（1）高得房率：較前期歡樂天際77%得房率提升至97-98%，增加電梯前室及設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送，南向采光面增大；（2）空間尺度感及功能性提升：高贈(zèng)送下128平打造為4房，功能性提升；中間戶電梯雙開門實(shí)現(xiàn)獨(dú)立電梯前室贈(zèng)送。價(jià)格同樣為板塊最低，售價(jià)僅為13700元/平，但開盤去化率僅為18%未能實(shí)現(xiàn)熱銷。

??究其原因，主要源于一是項(xiàng)目自身大盤配套未落實(shí)，板塊規(guī)劃兌現(xiàn)慢，價(jià)值難提升：項(xiàng)目拿地近10年，自身大盤配套諸如七一華源中學(xué)東湖分校處于待建狀態(tài)，北洋橋中央生態(tài)公園也處于在建中，板塊規(guī)劃兌現(xiàn)度滯后，導(dǎo)致客戶對區(qū)域前景信心不足。二是示范區(qū)開放時(shí)間7月19日滯后于首開時(shí)間7月11日，展示內(nèi)容偏少，僅展示門廳、下沉式園林水景、健身房及會(huì)客廳，展示亮點(diǎn)不足。

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??產(chǎn)品定位偏差

??大面積、高總價(jià)存在顯著供需錯(cuò)配

??還有部分新規(guī)項(xiàng)目因產(chǎn)品定位偏差導(dǎo)致去化率不佳，以成都為例，7月共監(jiān)測到5次開盤，均為新規(guī)項(xiàng)目，不過開盤分化持續(xù)加劇，除了近郊2個(gè)剛需剛改項(xiàng)目東城金茂曉棠、邦泰朗境加推因地段交通+性價(jià)比優(yōu)勢開盤即罄外，主城3個(gè)項(xiàng)目首開，開盤去化均約3-4成，不足城市平均。究其滯銷原因，主要是產(chǎn)品定位存在偏差，上述項(xiàng)目因區(qū)位核心，單價(jià)基本都超3萬元/平方米，且以大面積改善產(chǎn)品為主，購房門檻較高，性價(jià)比優(yōu)勢較弱。

??事實(shí)上，成都高端購買力經(jīng)歷了前幾個(gè)月釋放，目前明顯進(jìn)入需求疲軟期，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，7月500萬以上中高端需求成交套數(shù)占比6%，環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)，較1月最高點(diǎn)下降6個(gè)百分點(diǎn)。

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??新規(guī)項(xiàng)目集中入市造成單項(xiàng)目客戶分流、流速放緩

??還有部分城市諸如重慶，因新規(guī)項(xiàng)目集中入市造成了客戶分流，去化率持續(xù)走低，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年5-6月為四代宅入市高峰期，項(xiàng)目去化率持穩(wěn)在75%，而步入7月以來，部分四代項(xiàng)目去化率不足3成，存在流速放緩跡象。

??以重慶招**項(xiàng)目為例，自入市以來一直居于板塊前位，4月新推出100平以下四代宅，95平戶型最大贈(zèng)送面積可達(dá)約30平，贈(zèng)送率達(dá)到40%；因而對比同樓棟普通產(chǎn)品仍然在溢價(jià)和流速方面具有明顯優(yōu)勢。不過7月加推去化一般，此次加推樓棟為純四代宅樓棟，同戶型位置臨街，預(yù)證均價(jià)較上次下降300元/平方米，梯戶比較上次加推樓棟也有改善；但該項(xiàng)目目前以日常順銷為主，本次加推未提前蓄客，加推135套，去化率僅27%。

??總體來看，隨著各地新規(guī)住宅項(xiàng)目集中入市，僅單純依靠高得房率作為唯一亮點(diǎn)撬動(dòng)銷量模式已難以維系，更多熱銷的新規(guī)產(chǎn)品往往是具備核心區(qū)域、健全配套、價(jià)格實(shí)惠、裝標(biāo)升級等多個(gè)復(fù)合型優(yōu)勢的項(xiàng)目，從上文提及的成都、武漢、重慶等城市短期內(nèi)新規(guī)住宅熱度轉(zhuǎn)降除了市場層面行情低迷、項(xiàng)目集中入市帶來的客戶分流等共性影響之外，更多是項(xiàng)目定價(jià)、展示面欠佳、蓄客不足等個(gè)性化操盤因素?；诖?，可以預(yù)判后市，新規(guī)住宅市場競爭還將持續(xù)加劇，尤其是針對于高端客群而言，往往會(huì)綜合分析項(xiàng)目優(yōu)勢和劣勢，做出更為理性的判斷。