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??7月31日，廣州市越秀區(qū)洪慶坊社區(qū)，一處被居民樓包圍的工地正在進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)施工。周邊商鋪門口坐著不少乘涼的市民，饒有興致地看著運(yùn)送建筑材料的車輛進(jìn)進(jìn)出出。

??這個名為“黌橋·小石集”（以下簡稱“小石集”）的項目是廣州首個中心城區(qū)危舊房連片“原拆原建”項目。為破解空間有限的難題，該項目應(yīng)用模塊化建造技術(shù)獲得了6%的容積率激勵，而“業(yè)主出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)”的創(chuàng)新籌資模式則有效解決了資金難題。

??據(jù)了解，截至目前，廣州已落地多個危舊房自主更新項目，其中集群街2號、新華坊等項目已完工，小石集預(yù)計9月底完工，還有部分項目正在推進(jìn)中。

??廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，廣州正在摸索中心城區(qū)高密度社區(qū)危舊房自主更新的可行路徑，現(xiàn)已明確了工作機(jī)制、改造程序、改造模式等，也探索了多宗地改造、增容提質(zhì)、模塊化建造新技術(shù)應(yīng)用、多元籌資等方式，具備向全市推廣的條件。

??高密度老社區(qū)的自主更新

??小石集涉及17棟建于上世紀(jì)60年代至80年代的1層至4層低矮老舊建筑，這些建筑多為磚木結(jié)構(gòu)，在風(fēng)雨侵蝕下老化嚴(yán)重，承重構(gòu)件出現(xiàn)不同程度損壞，經(jīng)評估均為C級、D級危房。而項目周邊的街巷狹窄，公共空間不足，消防和結(jié)構(gòu)安全隱患也很突出。當(dāng)?shù)鼐用褡?023年起便持續(xù)反映改造訴求。

??基于小石集片區(qū)建筑、環(huán)境問題突出，同時項目內(nèi)政府和國企管理的公房較多且連片，具備危舊房改造先行試點(diǎn)的條件。最終，該項目被納入了廣州危舊房改造首批試點(diǎn)項目，改造建筑面積2000多平方米。

??這個項目的改造難點(diǎn)之一在于房屋權(quán)屬性質(zhì)復(fù)雜，涉及街屬公房、區(qū)直管公房、私房等多種類型，同時每棟房屋均擁有獨(dú)立宗地。相較于單一宗地上的“原拆原建”，協(xié)調(diào)難度更高。為此，地方政府決定采用“統(tǒng)一設(shè)計、歸集產(chǎn)權(quán)、整體報批”的模式，對房屋進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計，在確保建筑風(fēng)格和功能布局協(xié)調(diào)統(tǒng)一的同時滿足業(yè)主的多樣化需求。

??第二個難點(diǎn)則是周邊建筑密度大、可開發(fā)空間有限。中國房地產(chǎn)報記者在現(xiàn)場看到，小石集坐落于人口密集的社區(qū)中心，與周邊建筑間隔狹窄，僅一處通道可容汽車通行。政策紅利成為一個突破口，根據(jù)《廣州市裝配式建筑和模塊化建筑項目容積率激勵措施實施細(xì)則》，標(biāo)準(zhǔn)層模塊化箱體水平投影面積占標(biāo)準(zhǔn)層水平面積75%以上或模塊化箱體水平投影面積占地上建筑面積50%以上的項目，本棟建筑單體享受6%的容積率激勵措施。為了激勵小業(yè)主、權(quán)屬單位北秀公司等出資改造，小石集成為了廣州首個“原拆原建”同步增容的項目。增容面積主要用于電梯、公共走廊、服務(wù)配套等。

??據(jù)介紹，小石集的公房部分規(guī)劃建設(shè)4層，一樓增設(shè)250平方米公共服務(wù)空間，二層到四層則保留居住功能，引入項目建設(shè)方整體運(yùn)營，打造“租商融合”新業(yè)態(tài)。

??廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局沒有披露該項目的改造金額和具體出資方式，僅表示籌資方式為“業(yè)主出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)”，實現(xiàn)了業(yè)主收獲物業(yè)提質(zhì)增值、企業(yè)取得投資收益空間、政府實現(xiàn)城市更新提速的多贏局面。

??裝配式建筑的優(yōu)點(diǎn)在于工期短、使用壽命長，揚(yáng)塵和噪音都較少，能夠有效減少對周邊居民生活的影響。小石集采用的是現(xiàn)澆混凝土框架+鋼結(jié)構(gòu)模塊體系，模塊主體結(jié)構(gòu)采用鋼梁+鋼柱+鋼筋桁架樓承板的鋼框架結(jié)構(gòu)，配套集成墻板、整體衛(wèi)浴等裝配式裝修產(chǎn)品，整合機(jī)電系統(tǒng)，在工廠形成箱式結(jié)構(gòu)后現(xiàn)場整體吊裝，相較傳統(tǒng)施工工藝，縮短約3個月的建造周期。該項目于今年5月份動工，預(yù)計9月底便可完工。

??大型社區(qū)的改造還有挑戰(zhàn)

??2024年6月，廣州印發(fā)《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》（以下簡稱“辦法”），其中提到城鎮(zhèn)危舊房可采取拆除翻建的方式實施改造，由房屋使用安全責(zé)任人自主籌資實施，也可依法引入市場主體合作改造實施等。此后，廣州便開始積極探索原拆原建、自主更新的危舊房改造新模式。

??位于花都區(qū)的集群街2號是首個成功案例，25戶住宅業(yè)主自籌800萬元資金完成了危舊房改造。集群街2號附近的一處商用物業(yè)也在近日完工，首批簽約的商家預(yù)計8月底便可入駐。這個項目的總建筑面積約2533平方米，過去主要用作商鋪和倉儲，共19套房屋，其中7套為直管公房，12套為私人業(yè)主產(chǎn)權(quán)?；谏虡I(yè)價值大的特點(diǎn)，地方政府為項目“量身定做”了一個自拆自建的籌資方案，業(yè)主可采取直接出資或間接出資方式，統(tǒng)一將新建筑的20年運(yùn)營權(quán)有償讓渡給區(qū)屬國企花都區(qū)城投集團(tuán)。直接出資的業(yè)主可獲得改造前評估租金收入的全額返還，間接出資的業(yè)主則以每月部分租金抵扣建設(shè)成本，剩余部分作為租金收益。最后，12戶私人業(yè)主中，有10戶選擇間接出資，2戶直接出資，成功解決了籌資難題。

??荔灣區(qū)廣船鶴園小區(qū)也嘗試了新的籌資模式。據(jù)了解，該小區(qū)擬推進(jìn)3棟危舊房原拆原建，其中1棟已經(jīng)在7月上旬封頂，另外2棟計劃年內(nèi)動工。因為項目資金需求較大，荔灣區(qū)探索通過廣船舊廠改造收儲出讓地塊，反哺小區(qū)微改造和原拆原建。即由廣船收儲公開出讓地塊的競得者廣州瑞凌實業(yè)發(fā)展有限公司出資改造。

??以上項目有不少共性，如規(guī)模小，戶數(shù)少，協(xié)調(diào)難度相對較低等。而在大型老舊小區(qū)的自主更新方面，廣州尚未有成功案例落地。

??今年4月份，越秀區(qū)共和村的物業(yè)公司——廣州廣建城市服務(wù)有限公司發(fā)布了《致共和村業(yè)主的一封信》，其中提到共和村房屋年久失修、公共設(shè)施老化、消防隱患突出、停車資源緊缺等問題日益凸顯，已嚴(yán)重影響居住安全和社區(qū)活力，鑒于社區(qū)已滿足辦法規(guī)定的改造條件，將按相關(guān)規(guī)定開展原拆原建的改造意愿征詢工作。改造費(fèi)用有4個標(biāo)準(zhǔn)，3000元/平方米~4000元/平方米、4000元/平方米~5000元/平方米、5000元/平方米~6000元/平方米及6000元/平方米~7000元/平方米。

??根據(jù)辦法，共和村要啟動改造需有90%以上業(yè)主表決同意。市場消息顯示，在第一輪摸查中，1600戶居民中只有500來戶同意出資改造，不想出資和擔(dān)心項目爛尾是居民的主要顧慮。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，除了共和村，目前廣州還有多個項目正在開展原拆原建、自主更新的前期研究工作。

??廣東華憲潤科律師事務(wù)所主任龔軍偉認(rèn)為，老舊小區(qū)的原拆原建改造，是一件螺螄殼里做道場的難事，不僅受制于空間有限，還受制于資金難題。對于居民擔(dān)心的出資問題可以采取多種方式解決，如針對不愿出資的老人，推行“以房養(yǎng)老”，針對低收入家庭可以在貨幣出資之外，設(shè)計“實物”出資方式，如適當(dāng)降低未來安置房的面積來“出資”等，辦法規(guī)定的新增建筑面積中的經(jīng)營性配套設(shè)施也可用于融資，降低居民的出資負(fù)擔(dān)。而項目爛尾的風(fēng)險則可以通過制度設(shè)計來規(guī)避，如由政府組織非盈利機(jī)構(gòu)（或者現(xiàn)有的事業(yè)單位）牽頭、協(xié)調(diào)改造工作，參考信托制度與公司治理結(jié)構(gòu)完善改造資金的管理與使用等。