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??從北京地鐵6號(hào)線(xiàn)十里堡站出來(lái)，東北方向約600米處就是晨光家園C區(qū)。近期有消息稱(chēng)，晨光家園C區(qū)約300套房源即將集中出售，目前已在客戶(hù)統(tǒng)計(jì)階段，隨后正式接待看房。

??被委托推介本批房源的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，這次出售的房源，產(chǎn)權(quán)單位是北京市朝陽(yáng)區(qū)國(guó)資委，均為毛坯新房出售。價(jià)位方面，低樓層均價(jià)約5.5萬(wàn)元/平方米，中間樓層均價(jià)約6萬(wàn)元/平方米，采取動(dòng)態(tài)報(bào)價(jià)方式進(jìn)行競(jìng)價(jià)。

??300多套房源一次性涌入市場(chǎng)，對(duì)晨光家園及周邊二手房業(yè)主們是一場(chǎng)考驗(yàn)。因?yàn)檫@些房源進(jìn)入市場(chǎng)，其體量相當(dāng)于晨光家園過(guò)去6年二手房成交量之和。受此影響，價(jià)格更貴、首付比例更高的存量二手房或?qū)⒚媾R“有價(jià)無(wú)市”的狀況。

??北京市朝陽(yáng)區(qū)國(guó)資委計(jì)劃集中出售晨光家園C區(qū)300余套房源消息流傳后，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)處置、區(qū)域房?jī)r(jià)穩(wěn)定及供需平衡的廣泛討論。7月15日，記者多次致電北京市朝陽(yáng)區(qū)國(guó)資委相關(guān)部門(mén)核實(shí)相關(guān)情況，均未取得聯(lián)系。隨后記者再次發(fā)去采訪提綱，截至發(fā)稿前亦未收到回復(fù)。

??出售10多年前的“新房”

??晨光家園位于東四環(huán)外1公里，屬于十里堡板塊。鏈家網(wǎng)顯示，小區(qū)分為A、B、C區(qū)域，其中A區(qū)建成于2002年，6棟塔樓1914戶(hù)，主要是回遷房，為3梯8戶(hù)或10戶(hù)設(shè)計(jì)；B區(qū)建成于2009年，10棟1426戶(hù)，主力戶(hù)型為100~140平方米二至三居。

??本次出售的C區(qū)建設(shè)時(shí)間最晚，于2012年建成，是區(qū)域內(nèi)少有的次新小區(qū)。上述經(jīng)紀(jì)人表示，C區(qū)有5棟住宅樓，其中1棟為定向安置房，2棟轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，此次處置的就是剩下的2棟房源。

??據(jù)介紹，本次預(yù)推的300套房源，涵蓋96平方米全南兩居、96/98/101平方米南北邊戶(hù)兩居，以及154平方米南北三居，兩梯三戶(hù)，得房率約66%~70%。

??根據(jù)鏈家二手房數(shù)據(jù)，晨光家園C區(qū)二手房掛牌價(jià)65137元/平方米，相比起拍價(jià)有一定優(yōu)惠，相當(dāng)于打了8.5折~9折。

??房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，房源轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格執(zhí)行北京房地產(chǎn)調(diào)控政策，只有具備北京購(gòu)房資格的人才可以參與競(jìng)價(jià)。法拍前，購(gòu)房者先看房子鎖房，并交10%保證金，準(zhǔn)備好首付或全款。法拍成功后，10%保證金轉(zhuǎn)入房款賬戶(hù)做首付款，1個(gè)月內(nèi)網(wǎng)簽交稅，隨后就可以房本過(guò)戶(hù)領(lǐng)房本。

??上述經(jīng)紀(jì)人透露，毛坯交房后，若選擇產(chǎn)權(quán)單位合作裝修公司，還可另外享受總房款2%左右的裝修補(bǔ)貼，可在房款內(nèi)直接扣除。

??值得注意的是，晨光家園并非朝陽(yáng)區(qū)相關(guān)部門(mén)首次對(duì)外出售的項(xiàng)目房源。2023年9月，中鐵建國(guó)際城154套住宅以低于市場(chǎng)的價(jià)格被集中處置，均價(jià)8.74萬(wàn)元/平方米。2024年2月至7月，中鐵建國(guó)際城分別又轉(zhuǎn)售幾批房源，均價(jià)7.5萬(wàn)元~8萬(wàn)元。

??今年5月，有消息稱(chēng)北京市朝陽(yáng)區(qū)國(guó)資委計(jì)劃出售新北苑世華泊郡約300套房產(chǎn)，均價(jià)6萬(wàn)元左右。當(dāng)前世華泊郡鏈家二手房掛牌價(jià)約7.7萬(wàn)元/平方米，若以網(wǎng)傳價(jià)來(lái)算，折價(jià)將近30%。

??市場(chǎng)環(huán)境下的資產(chǎn)配置

??從中鐵建國(guó)際城到世華泊郡，再到晨光家園C區(qū)，均為熱門(mén)地段項(xiàng)目，且都?jí)m封10余年，為何直到當(dāng)前才出手入市？

??多位市場(chǎng)觀察人士認(rèn)為，北京市朝陽(yáng)區(qū)國(guó)資委近年不斷出售資產(chǎn)，與朝陽(yáng)區(qū)當(dāng)前新房、二手房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化不無(wú)關(guān)系。

??從二手房市場(chǎng)來(lái)看，今年上半年朝陽(yáng)新增掛牌量約2.7萬(wàn)套，占全市的25.46%，是北京二手房掛牌增速最快的地區(qū)。掛牌量增加的同時(shí)，售價(jià)卻相對(duì)走低，6月朝陽(yáng)二手房掛牌均價(jià) 64794元/平方米，環(huán)比上月下跌0.4%，同比去年下跌8.12%。

??而在新房市場(chǎng)，2025年朝陽(yáng)區(qū)不斷新增土地供應(yīng)，新盤(pán)相繼入市。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年以來(lái)朝陽(yáng)區(qū)已有5個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目入市，分別是中海時(shí)光之境、中海萬(wàn)吉玖序、中海朝陽(yáng)ONE、保利朝觀天珺和金茂滿(mǎn)曜。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月，朝陽(yáng)區(qū)新建商品房庫(kù)存達(dá)到131.65萬(wàn)平方米，僅次于豐臺(tái)區(qū)。而在朝陽(yáng)區(qū)土地供應(yīng)名單中，下半年還有大批新地塊準(zhǔn)備入市，包括太陽(yáng)宮、永安里、松榆里、高碑店等地塊。

??新房、二手房市場(chǎng)房源供應(yīng)量增加，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)新房不斷迭代的產(chǎn)品力對(duì)晨光家園等存量項(xiàng)目成交造成進(jìn)一步?jīng)_擊。

??以朝觀天珺和金茂滿(mǎn)曜為例，兩項(xiàng)目得房率均在90%以上，部分戶(hù)型得房率甚至突破99%，而晨光家園C區(qū)得房率僅約70%，且其產(chǎn)品戶(hù)型存在一定功能性缺陷。比如98平方米戶(hù)型只能做兩居，當(dāng)前新房同面積段可設(shè)計(jì)三居戶(hù)型，加之毛坯交付、東側(cè)臨鐵路的視野遮擋及潛在噪音，均成為其低價(jià)出售的原因之一。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地方國(guó)資拋售房產(chǎn)一方面源于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化，另一方面，地方國(guó)資還承擔(dān)著各種基建、保障性住房等建設(shè)性任務(wù)，地方財(cái)政對(duì)其上繳利潤(rùn)、資產(chǎn)保值增值的考核又在加強(qiáng)，對(duì)其而言有著變相出售資產(chǎn)的動(dòng)機(jī)。

??2022年11月，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于盤(pán)活行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中明確要求加快對(duì)房屋、土地、車(chē)輛等各類(lèi)國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活利用，提升資產(chǎn)盤(pán)活利用效率，真正落實(shí)過(guò)緊日子要求。

??地方國(guó)資出售手中資產(chǎn)，一定程度上規(guī)避了國(guó)有資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)，但也不可避免地沖擊了市場(chǎng)穩(wěn)定。此前中鐵建國(guó)際城被低價(jià)拋售后，加劇業(yè)主恐慌性?huà)炫?，形成“拋?降價(jià)-更多拋售”的螺旋。

??安居客顯示，2023年9月，中鐵建國(guó)際城154套住宅打包出售時(shí)，該小區(qū)二手房掛牌價(jià)98305元/平方米，隨著市場(chǎng)下行小區(qū)掛牌價(jià)也一路走低，截至目前其房?jī)r(jià)已跌至75764元/平方米，降幅約30%。

??當(dāng)前，新北苑因國(guó)資拋售引發(fā)業(yè)主恐慌性?huà)炫频膭”菊谏涎?。?jù)一位所在區(qū)域房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱(chēng)，晨光家園及周邊二手房已經(jīng)開(kāi)始加快入市節(jié)奏。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前鏈家掛牌晨光家園二手房79套，其中1個(gè)月內(nèi)掛牌20套房源，占掛牌總量的1/4。

??晨光家園C區(qū)與朝青板塊一街之隔，今年上半年朝青板塊剛?cè)胧斜＠^天珺、金茂滿(mǎn)曜等新盤(pán)，黃衫木店兩項(xiàng)目也將于下半年入市，區(qū)域現(xiàn)房項(xiàng)目御翠園仍在銷(xiāo)售中。新房供給增加的當(dāng)下，晨光家園300余套二手房集中出售，或?qū)閰^(qū)域新房市場(chǎng)帶來(lái)一定去化壓力。