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??“2025年上半年，改革步入深水區(qū)，物業(yè)行業(yè)也隨之進入陣痛期。這半年里，整個行業(yè)只有一個‘卷’字可言?！?月27日下午，在碧桂園服務2025年中期業(yè)績發(fā)布會現場，碧桂園服務執(zhí)行董事、總裁徐彬淮面對媒體和投資者，毫不避諱地指出了物管行業(yè)面臨的嚴峻挑戰(zhàn)。

??這場在碧桂園總部大樓舉行的發(fā)布會，披露了一份喜憂參半的成績單：收入同比增長10.2%，但歸屬母公司核心凈利潤同比下降14.8%至15.67億元，經營性現金流為-8.7億元。整體毛利率為18.5%，同比下降3.5%。

??“利潤下滑主要受歷史應收賬款清收折損及業(yè)務戰(zhàn)略性收縮影響?！?碧桂園服務首席財務官黃鵬解釋。中指研究院華南大區(qū)總經理張化學分析：“碧桂園服務毛利率下降，是多重結構性因素疊加的結果?！?/p>

??凈利潤同比下降14.8%

??碧桂園服務的中期業(yè)績報告清晰地反映了物管行業(yè)當前面臨的共同困境。碧桂園服務首席財務官黃鵬在發(fā)布會現場透露，“雖然收入保持10.2%的增長，但歸屬母公司核心凈利潤同比下降14.8%，物業(yè)管理板塊毛利額減少約4000萬元。”

??報告期內，碧桂園服務物業(yè)管理服務、社區(qū)增值服務及“三供一業(yè)”業(yè)務收入均保持增長，但其他板塊卻呈現下降趨勢。其中，非業(yè)主增值服務收入約2.92億元，同比下降17.8%；城市服務收入約17.79億元，同比下降18.0%；商業(yè)運營服務收入約4.52億元，同比下降12.3%。

??“受化債、優(yōu)化報表，部分業(yè)務結構和運營進行戰(zhàn)略性收縮以及風險客商采用收付方法進行計量，形成一個階段性、偶發(fā)性的擾動?！秉S鵬解釋道。

??關于凈利潤下降，徐彬淮進一步解釋：“主要受兩個因素影響：一是清理長期欠款過程中不得不做出折讓，帶來了折損；二是公司主動收縮了城市服務和環(huán)衛(wèi)等業(yè)務的規(guī)模。這兩方面都對利潤造成了直接沖擊?！?/p>

??張化學分析了五個導致毛利率下滑的關鍵因素：“一是新拓第三方項目增多，而這些項目由于市場競爭因素，利潤率往往相對較低；二是在保盤壓力不斷增加的情況下，公司加大了對社區(qū)設備設施改造更換力度，增加了投入成本；三是受社保公積金基數上調以及加大培訓等影響，2025年上半年員工薪酬支出同比增長了12%；四是部分地區(qū)受政策和競爭影響，物業(yè)費有所下降；五是智能化、數字化系統(tǒng)轉型帶來的前期投入較高。”

??此外，碧桂園服務的現金流狀況同樣面臨挑戰(zhàn)。半年經營性現金流為-8.7億元，黃鵬將其歸因于季節(jié)性支出、三供一業(yè)業(yè)務前期投入及預存策略調整。一位資深物業(yè)分析師表示，“物業(yè)費定價剛性，成本卻持續(xù)上升，疊加應收賬款減值壓力，企業(yè)利潤空間被持續(xù)侵蝕。頭部物企依靠收并購擴張，但整合后項目質量良莠不齊，部分虧損項目拉低整體盈利水平?！?/p>

??科技破局前景存變

??面對行業(yè)困境，碧桂園服務將希望寄托于數字化賦能與戰(zhàn)略轉型。徐彬淮在發(fā)布會上提出了“運營體系+數據決策+機制變革”的十二字策略，承諾每年投入4億～5億元用于數字化與人工智能領域?！拔覀兏涝谑裁礃拥膱鼍跋聭撚脵C器人，怎么用好機器人。”碧桂園服務副總裁、首席技術官趙曉光在展示科技賦能成果時如此表示。

??碧桂園服務運營管理中心總經理張艷芝詳細介紹了精益運營六大體系的實際效果：服務分級已覆蓋942個項目，通過差異化資源配置，低滿意度項目提升62%，低利潤項目提升59%。她以華北某小區(qū)為例說明：“通過增配保安、升級電梯維護、投入掃地機及數字化監(jiān)管，滿意度提升23個百分點，電梯投訴量下降54%。”

??在科技賦能方面，趙曉光披露了一系列數據：微信代扣將繳費成功率從35%提升至89%；電梯數字化管控降低投訴量30%；清潔機器人已落地100臺，人效提升顯著——廣州某小區(qū)保潔人員從15人減至10人，滿意度穩(wěn)中有升。徐彬淮補充道，在增值服務方面，公司堅定走市場化3.0模式，家居業(yè)務增114%、酒業(yè)務增79%、新能源業(yè)務增158%，多個業(yè)務目標三年內打造成“10億+”垂直龍頭。

??然而，業(yè)內人士對此保持謹慎態(tài)度。一位資深物業(yè)分析師指出：“盡管增值業(yè)務增速亮眼，但基數低、占比小，短期難以扭轉利潤結構。物管行業(yè)本質仍是人力密集型，科技投入雖降本增效，但規(guī)模化應用仍需時間驗證?！?/p>

??徐彬淮在發(fā)布會尾聲強調：“不積跬步，無以至千里?！边@句話既是對上半年工作的總結，也是對行業(yè)未來的期許。碧桂園服務的數字化轉型戰(zhàn)略能否在行業(yè)寒冬中蹚出一條生路，仍需時間檢驗，但毫無疑問，這場以科技賦能為核心的轉型嘗試，已經成為物管行業(yè)突破困局的重要實驗。