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??上海樓市新政“組合拳”來了！

??8月25日，上海對房地產(chǎn)市場政策進行優(yōu)化調(diào)整，涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等方面調(diào)整，這是今年以來首次調(diào)整。

??核心內(nèi)容有以下幾點：

??1、符合條件的家庭，外環(huán)外不再限制購房套數(shù)

??2、單身人士買房將迎來重大利好，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策

??3、公積金貸款額度大幅提高，多子女家庭最高可貸216萬元，且允許公積金“又提又貸”

??4、商貸不再區(qū)分首套二套，統(tǒng)一利率水平

??5、完善個人住房房產(chǎn)稅政策，非戶籍首套免房產(chǎn)稅，二套人均60平方米以下免稅。

??此前北京松綁五環(huán)外的限購時，我們預(yù)計上海也會出臺相應(yīng)措施，如今靴子落地。對比北京，上海限購調(diào)整力度大于市場預(yù)期。

??上海、北京樓市限購政策松綁有一個共同點，即“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁”，這已成為房地產(chǎn)市場因城施策新的風(fēng)向標(biāo)。

??此次調(diào)整最大的亮點是進一步調(diào)減外環(huán)外住房限購政策。

??一是符合條件的居民家庭，在外環(huán)外購房不限套數(shù)。即戶籍家庭、社保滿1年的非戶籍家庭，在外環(huán)外購買一二手房不再限制套數(shù)。從非戶籍家庭社保年限來看，上海外環(huán)外購房社保年限門檻僅為1年，低于北京的2年，力度明顯比北京大。

??二是成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。也就是說，戶籍單身人士可在外環(huán)內(nèi)購買2套住房，非戶籍單身社保滿3年在外環(huán)內(nèi)限購1套，外環(huán)外社保滿一年單身人士也不限套數(shù)。

??和北京類似，這并不意味著上海全面放開外環(huán)外限購，只是針對原本就有購房資格的人，而對于在上海沒有社保的人，依然無法購買。

??為銜接優(yōu)化住房限購政策，個人住房房產(chǎn)稅政策同步完善。對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

??公積金政策優(yōu)化有兩大亮點：

??首先，公積金貸款額度大幅提升，對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，政策調(diào)整后上海公積金最高貸款額度已達(dá)216萬元，遠(yuǎn)超北京160萬元的標(biāo)準(zhǔn)，基本能有效覆蓋部分購房資金需求。

??其次，“又提又貸”的政策落地，能夠直接緩解購房者的首付壓力。

??為減輕居民購房利息負(fù)擔(dān)，《通知》明確優(yōu)化個人住房信貸政策，商貸不再區(qū)分首套二套，也就是說二套房貸款利率與首套房實現(xiàn)“齊平”，進一步降低了購房的利息成本。

??以100萬貸款本金、30年期等額本息方式計算，按照當(dāng)前首套房3.05%利率下限來計算，調(diào)整后每月月供將減少220元，這將進一步促進改善性住房需求的釋放。

??盤點近年來上海樓市政策可以看出，當(dāng)前已是政策最為最寬松的一年。

??本次調(diào)整為2025年來首次，在此之前，上海于2024年調(diào)整過兩次限購政策，且政策發(fā)布后對于市場起到了明顯的推動作用。

??去年5月27日上海發(fā)布“滬九條”，隨后的6月上海新建商品住宅成交面積達(dá)到79.89萬平方米，環(huán)比增長63.49%。

??2024年9月29日，上海再次發(fā)布“滬七條”，調(diào)整限購、降低首付比例等，隨后市場銷售明顯提升，新房成交面積自10月份開始實現(xiàn)同比“五連升”，環(huán)比“三連升”，其中，12月新房銷售面積達(dá)到80.79萬平方米，為近一年新高。

??不過，今年二季度開始全國樓市出現(xiàn)新情況，其中上海6月和7月新房成交面積環(huán)比下跌，其中7月新房成交面積同環(huán)比分別下降25.27%、28.48%。

??而且項目7月開盤去化壓力凸顯，據(jù)克而瑞上海機構(gòu)數(shù)據(jù)，7月上海共24盤入市，平均去化率為41%，較上月下降9個百分點。

??這意味著上海樓市穩(wěn)中向好的態(tài)勢還需要利好政策進一步鞏固。

??值得注意的是，上海外環(huán)外一直是新房供應(yīng)和成交的主力，其中一手房供應(yīng)和成交占比近五年都在一半以上，今年前7月外環(huán)外新房成交188.31萬平方米，占比為54.39%。從趨勢來看，2021年以來外環(huán)外成交占比逐年下降。

??與之相對應(yīng)的是，外環(huán)外的庫存壓力明顯高企。

??CRIC數(shù)據(jù)，截至2025年7月末，上海新建商品住宅庫存面積為733.21萬平方米，以近12個月商品住宅流速看，去化周期為13.3個月，而外環(huán)外庫存面積達(dá)到了561.65萬平方米，占比達(dá)到了76.6%，去化周期為17.6個月，而同期外環(huán)內(nèi)去化周期僅7.3個月，外環(huán)外去庫存壓力明顯高于外環(huán)內(nèi)。

??此次上?！岸ㄏ颉闭{(diào)整限購后，部分高庫存板塊去化壓力將有所緩解。

??在“金九銀十”關(guān)鍵節(jié)點到來前，一線城市北京和上海相繼發(fā)布樓市新政，樓市迎來新一輪止跌回穩(wěn)“保衛(wèi)戰(zhàn)”。

??從上海和北京政策共同點可以看出，兩個城市均“定向”取消郊區(qū)購房套數(shù)限制，通過“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁”的差異化策略，消除核心區(qū)投機顧慮，同時釋放郊區(qū)購房需求，進一步優(yōu)化區(qū)域供需結(jié)構(gòu)，既能緩解高庫存板塊去化壓力，同時還能實現(xiàn)區(qū)域協(xié)同的城市發(fā)展目標(biāo)。