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??在一紙公告背后，一場(chǎng)關(guān)聯(lián)交易正在揭開(kāi)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流緊張的殘酷現(xiàn)實(shí)。

??8月25日，卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“卓越商企”）宣布，其全資子公司卓越物業(yè)與關(guān)聯(lián)方卓越置業(yè)達(dá)成一項(xiàng)總代價(jià)3.63億元的資產(chǎn)抵債協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，卓越置業(yè)將旗下19項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)——包括寫字樓、住宅、零售單位及停車位等，轉(zhuǎn)讓給卓越商企，用以抵銷其對(duì)后者的貿(mào)易應(yīng)收款及其他應(yīng)收款項(xiàng)。這批分布在全國(guó)10個(gè)核心城市的資產(chǎn)，估值總額3.79億元，其中包括18項(xiàng)待售物業(yè)和1處在建公寓項(xiàng)目。交易采用應(yīng)收款項(xiàng)等額結(jié)算，無(wú)需支付現(xiàn)金，預(yù)計(jì)最遲于2026年7月完成。

??這場(chǎng)看似普通的資產(chǎn)重組，實(shí)則暴露了關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)商卓越置業(yè)面臨的現(xiàn)金流困境。一位不愿具名的資深物業(yè)分析師直言：“這根本不是什么戰(zhàn)略布局，而是典型的以資產(chǎn)抵債。開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拿不出現(xiàn)金，只能靠實(shí)物資產(chǎn)來(lái)抵償債務(wù)。”

??在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷、開(kāi)發(fā)商債務(wù)危機(jī)頻發(fā)的當(dāng)下，這筆交易成為觀察房企生存現(xiàn)狀的一個(gè)典型樣本。

??當(dāng)天，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系卓越商企服務(wù)方面人士，截至發(fā)稿前，未得到回復(fù)。

??以資產(chǎn)抵債背后的窘迫現(xiàn)實(shí)

??“卓越置業(yè)的這筆交易，本質(zhì)上就是沒(méi)錢還債。”一位深耕物業(yè)行業(yè)多年的分析師透露?！皬慕灰捉Y(jié)構(gòu)來(lái)看，這就是典型的以資抵債。開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流緊張到連應(yīng)收賬款都要用實(shí)物資產(chǎn)來(lái)抵償，其資金鏈狀況可想而知?！?/p>

??值得注意的是，這批資產(chǎn)的估值總額為3.79億元，而交易對(duì)價(jià)僅為3.63億元，相當(dāng)于打了96折。上述分析師認(rèn)為，“這進(jìn)一步印證了卓越置業(yè)急于變現(xiàn)的迫切心態(tài)?！彼硎荆谡Ｊ袌?chǎng)環(huán)境下，關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)商不會(huì)以折價(jià)方式向上市公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。現(xiàn)在寧愿打折也要完成交易，說(shuō)明卓越置業(yè)的現(xiàn)金流已經(jīng)相當(dāng)緊張。

??更值得關(guān)注的是，這批資產(chǎn)中還包括一處在建項(xiàng)目。上述資深物業(yè)分析師表示，在建項(xiàng)目需要持續(xù)投入資金才能完成開(kāi)發(fā)，這將給卓越商企帶來(lái)額外的資金壓力?！敖邮赵诮?xiàng)目相當(dāng)于接了個(gè)燙手山芋。卓越商企原本是做輕資產(chǎn)物業(yè)管理的，現(xiàn)在卻要承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重任，這與其主業(yè)明顯背離。”

??一位曾參與過(guò)多起物業(yè)并購(gòu)交易的投行人士表示：“這種關(guān)聯(lián)交易往往存在估值不透明的風(fēng)險(xiǎn)。雖然公告顯示采用了市場(chǎng)法和收益法估值，但這些估值方法都存在較大的操縱空間。”

??資產(chǎn)質(zhì)量存疑與協(xié)同效應(yīng)幻象

??盡管卓越商企在公告中強(qiáng)調(diào)這批資產(chǎn)“優(yōu)質(zhì)”，并與現(xiàn)有業(yè)務(wù)“高度契合”，但多位分析師對(duì)此表示質(zhì)疑。

??“所謂優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實(shí)際上大多是待售物業(yè)和停車位。在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)空置率高企、住宅銷售低迷的環(huán)境下，這些資產(chǎn)的流動(dòng)性令人擔(dān)憂?！币晃粰C(jī)構(gòu)地產(chǎn)分析師直言不諱。

??數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前全國(guó)寫字樓空置率平均超過(guò)20%，部分二線城市甚至高達(dá)30%以上。零售物業(yè)同樣面臨電商沖擊和消費(fèi)降級(jí)的雙重壓力。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，接收大量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，挑戰(zhàn)大于機(jī)遇。

??“公告中提到的‘協(xié)同效應(yīng)'更像是一個(gè)美麗的故事。”一位長(zhǎng)期跟蹤物管板塊的基金經(jīng)理表示，“物業(yè)管理公司與物業(yè)持有者是兩個(gè)完全不同的角色。卓越商企擅長(zhǎng)的是服務(wù)，而不是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。接收這些資產(chǎn)后，公司要么面臨出租壓力，要么需要折價(jià)出售，無(wú)論哪種選擇大概率都會(huì)對(duì)公司業(yè)績(jī)?cè)斐赏侠邸！?/p>

??更值得警惕的是，這種關(guān)聯(lián)交易可能只是開(kāi)始。上訴資深物業(yè)分析師再次警告，如果卓越置業(yè)現(xiàn)金流持續(xù)緊張，未來(lái)可能還會(huì)有更多“以資抵債”的交易?！吧鲜泄竞芸赡艹蔀槟腹镜馁Y產(chǎn)處置平臺(tái)，不斷接收各種流動(dòng)性差的資產(chǎn)，最終拖累自身經(jīng)營(yíng)效率。”

??從資本市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，投資者對(duì)此類交易普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。上述基金經(jīng)理表示：“我們見(jiàn)過(guò)太多房企通過(guò)關(guān)聯(lián)交易向上市公司注入不良資產(chǎn)的案例。雖然短期來(lái)看解決了應(yīng)收賬款問(wèn)題，但長(zhǎng)期而言，這些資產(chǎn)可能成為業(yè)績(jī)包袱。”