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??前7月樓市可謂是喜憂參半。

??一方面，新房成交迎來(lái)季節(jié)性回落，并降至年內(nèi)低位，累計(jì)同比轉(zhuǎn)負(fù)。

??另一方面，以上海、杭州、成都、南京為代表的城市，核心區(qū)高端改善項(xiàng)目熱銷(xiāo)，對(duì)于維穩(wěn)市場(chǎng)也起到了一定積極作用。

??作為傳統(tǒng)成交淡季，8月份新房成交絕對(duì)量或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)，不過(guò)基于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進(jìn)一步收窄的可能，累計(jì)同比降幅或?qū)⒀永m(xù)5%以內(nèi)，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)30個(gè)城市來(lái)看，7月成交規(guī)模為823萬(wàn)平方米，環(huán)比降29%，同比下降20%。前7月累計(jì)成交7080萬(wàn)平方米，較去年同期微降1%。

??一線城市全面回調(diào)，僅寧波、惠州等個(gè)別城市迎來(lái)階段性回升。

??從去化情況來(lái)看，市場(chǎng)熱度季節(jié)性回落，環(huán)比持降。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市7月平均開(kāi)盤(pán)去化率環(huán)比下降11個(gè)百分點(diǎn)至30%，降至年內(nèi)新低，同比上升3個(gè)百分點(diǎn)，仍好于去年同期。

??其中，杭州、南寧、天津去化率超六成，主要得益于適銷(xiāo)對(duì)路網(wǎng)紅盤(pán)入市帶動(dòng)作用。

??從變化趨勢(shì)來(lái)看，各城市去化率環(huán)比跌多漲少。北京、上海、深圳、成都、杭州等熱點(diǎn)城市本月去化率高位回落，深圳降至4%創(chuàng)近10年來(lái)新低。天津、蘇州、鄭州、常州等二三線城市去化率同環(huán)比齊增，市場(chǎng)延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。福州、濟(jì)南、嘉興、徐州等弱二三線城市7月去化率均不足2成，市場(chǎng)仍延續(xù)低迷走勢(shì)。

??隨著市場(chǎng)上高端改善需求釋放，核心區(qū)高改項(xiàng)目銷(xiāo)量居高不下，成為樓盤(pán)能夠?qū)崿F(xiàn)熱銷(xiāo)的一大特質(zhì)。

??這一情況在上海特別明顯。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，7月上海共有24個(gè)盤(pán)入市，其中浦東頂流改善項(xiàng)目楊思板塊翡雲(yún)悅府，7月兩次開(kāi)盤(pán)去化率分別達(dá)到了86%和100%。

??另外，成都核心區(qū)高端改善項(xiàng)目表現(xiàn)也比較亮眼。7月成都銷(xiāo)售金額排名TOP10的項(xiàng)目中，有四個(gè)項(xiàng)目都是核心區(qū)高端改善項(xiàng)目。其中，麓湖生態(tài)城以10.2億元位列榜首。以麓湖生態(tài)城為典型，這四個(gè)項(xiàng)目普遍具有地處核心地段、產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)和高頻詞推售三大特征。

??還有南京，主城核心/次核心板塊優(yōu)質(zhì)區(qū)位，疊加高性價(jià)或產(chǎn)品助力短期市場(chǎng)熱度維持。

??此外，在一些城市，學(xué)區(qū)房仍是撬動(dòng)購(gòu)房需求的“利器”，典型如長(zhǎng)沙和西安。

??比如在長(zhǎng)沙7月份新房成交金額TOP10項(xiàng)目中，有學(xué)區(qū)加持的項(xiàng)目占了2席，比如中建桃李九章去化套數(shù)為72套，顯著高于其他項(xiàng)目銷(xiāo)量。

??在西安，強(qiáng)教育屬性樓盤(pán)仍是“銷(xiāo)量王者”，以中國(guó)鐵建西派瀾廷項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目雙名校加持，7月認(rèn)購(gòu)70套，位列西安7月銷(xiāo)量TOP6。

??各地高得房率四代宅、新規(guī)項(xiàng)目短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)熱度正在發(fā)揮著重要的“托舉”作用。

??通過(guò)CRIC統(tǒng)計(jì)的部分7月銷(xiāo)量居前產(chǎn)品力突出的“好房子”項(xiàng)目可以看出，購(gòu)房者仍在為好的產(chǎn)品買(mǎi)單，比如鄭州和西安兩個(gè)城市，“好房子”項(xiàng)目7月認(rèn)購(gòu)套數(shù)均超過(guò)100套。

??不過(guò)，并非所有“好房子”項(xiàng)目都能實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)，新規(guī)產(chǎn)品亮點(diǎn)若僅停留在得房率提升上，難以打動(dòng)客戶，這方面武漢的華僑城天薈最為典型。

??作為板塊唯一準(zhǔn)四代宅項(xiàng)目，華僑城天薈得房率高、空間尺度感和功能性提升，同樣價(jià)格也是板塊內(nèi)最低。開(kāi)盤(pán)去化率僅為18%，未能實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)。

??原因在于，新規(guī)/四代宅產(chǎn)品集中入市的情況下，銷(xiāo)量亦有分化跡象，客戶被上游板塊分流，再加上項(xiàng)目自身大盤(pán)配套未落實(shí)，板塊規(guī)劃兌現(xiàn)慢，價(jià)值難提升。

??還有一類(lèi)項(xiàng)目，仍在加速“以價(jià)換量”。

??比如蘇州，成交TOP10項(xiàng)目中，有7個(gè)“以價(jià)換量”，受此影響，7月蘇州新房成交均價(jià)只有2.2萬(wàn)/平方米，下降至2020年至今低位，多數(shù)項(xiàng)目的折扣均在8折及以內(nèi)。

??整體來(lái)看，上海、成都、杭州、南寧等熱點(diǎn)片區(qū)核心區(qū)高改豪宅入市撐起熱銷(xiāo)半邊天，西安、長(zhǎng)沙等有學(xué)區(qū)加持的項(xiàng)目熱度不退。而產(chǎn)品力較強(qiáng)的四代宅產(chǎn)品迎來(lái)分化，不過(guò)總體銷(xiāo)量仍好于傳統(tǒng)項(xiàng)目。

??對(duì)于多數(shù)弱二三線城市而言，剛需客群消費(fèi)降級(jí)嚴(yán)重，部分樓盤(pán)僅能依托大折扣，高傭金、強(qiáng)渠道等策略實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)量提升。

??接下來(lái)樓市預(yù)期還將延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，不過(guò)城市間、項(xiàng)目間分化仍將是主旋律，另外單城市區(qū)域、項(xiàng)目間冷熱分化還在持續(xù)加劇，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目還將保持高熱。

??具體城市來(lái)看，北京得益于五環(huán)外限購(gòu)政策放松，利好政策加持下改善項(xiàng)目或?qū)⒅苯邮芤?，成交或迎?lái)進(jìn)一步釋放，深圳、上海優(yōu)質(zhì)供應(yīng)短期“告急”，加之前期需求放量短期內(nèi)無(wú)利好政策，成交或迎來(lái)階段性瓶頸。

??部分二線城市諸如天津、蘇州、長(zhǎng)沙、重慶、廈門(mén)等或迎階段性復(fù)蘇，尤其是伴隨著高得房率的新規(guī)住宅、四代宅產(chǎn)品集中入市，整體市場(chǎng)熱度或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中微增態(tài)勢(shì)。