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??2025年7月15日中央城市工作會議在北京舉行，這是繼2015年12月之后又一次有關(guān)城市發(fā)展的最高規(guī)格會議，城市作為現(xiàn)代化的重要載體，在經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程之后，此次會議再一次為新時代城市發(fā)展建設(shè)定向領(lǐng)航。

??該會議對城市發(fā)展所處歷史方位作出新的判斷：我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從“大規(guī)模增量擴張”階段轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效為主”的新階段。

??此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹亦指出，物業(yè)管理是重要的民生行業(yè)，是落實“城市三分建七分管”理念的重要領(lǐng)域。

??存量時代的新形勢下，物業(yè)管理行業(yè)的核心定位正發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。

??7月15日，中央城市工作會議召開，此次中央城市工作會議提到了兩個變化：我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

??同時，會議明確七個重點任務(wù)，分別是著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系、著力建設(shè)富有活力的創(chuàng)新城市、著力建設(shè)舒適便利的宜居城市、著力建設(shè)綠色低碳的美麗城市、著力建設(shè)崇德向善的文明城市，以及著力建設(shè)便捷高效的智慧城市。

??作為城市治理與民生服務(wù)的 “最后一公里”，住宅物業(yè)管理覆蓋千萬家庭日常，其服務(wù)質(zhì)量直接影響居民體驗與城市宜居度，是城市內(nèi)涵式發(fā)展的基礎(chǔ)支撐。深耕社區(qū)的住宅物業(yè)管理行業(yè)，既是社區(qū)微觀治理核心力量，也是銜接城市公共服務(wù)與居民需求的關(guān)鍵紐帶，在參與城市更新、優(yōu)化社區(qū)空間、提升居住品質(zhì)等方面優(yōu)勢顯著。

??圍繞中央城市工作會議中提出的七大重點任務(wù)，住宅物業(yè)管理將迎來以下三大發(fā)展機遇。

??機遇一：「城市更新」催生「社區(qū)硬件更新」機遇

??會議明確指出：高質(zhì)量開展城市更新，充分發(fā)揮城市在國內(nèi)國際雙循環(huán)中的樞紐作用。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造。

??物業(yè)企業(yè)作為社區(qū)運營的核心力量，可深度融入社區(qū)更新改造。從老舊設(shè)施升級維護，到社區(qū)設(shè)備更新改造等，憑借經(jīng)年累月的服務(wù)經(jīng)驗，提升改造后社區(qū)的居住品質(zhì)與運營效率，積極參與城市更新、實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

??機遇二：「存量提質(zhì)增效」激活「社區(qū)運營升級」機遇

??中央城市工作會議明確，城市發(fā)展模式正由大規(guī)模增量擴張階段邁入存量提質(zhì)增效新階段。為適配這一變革，會議還提出了“五個轉(zhuǎn)變”的系統(tǒng)性要求，為城市發(fā)展路徑調(diào)整指明方向。

??物業(yè)企業(yè)作為存量資產(chǎn)增值保值的核心運營力量與城市空間的重要運營者，在“存量提質(zhì)增效”的主基調(diào)下，可憑借專業(yè)化的空間運維能力與精細(xì)化的資源整合水平，深度挖掘社區(qū)空間的多元價值——不僅可通過優(yōu)化公共區(qū)域規(guī)劃、升級設(shè)施維護等方式提升居住體驗，更可在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域積極探索，通過合理規(guī)劃商業(yè)布局、規(guī)范商戶管理，既滿足居民日常生活需求，又激活社區(qū)經(jīng)濟活力。

??機遇三：「民生需求升級」拓展「生活性服務(wù)延伸」機遇

??會議明確提出：大力發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)，提高公共服務(wù)水平，牢牢兜住民生底線。創(chuàng)新城市治理的理念、模式、手段，高效解決群眾急難愁盼問題。這為生活性服務(wù)的延伸提供了方向與動力，讓服務(wù)更貼合居民需求。

??物業(yè)企業(yè)在黨的領(lǐng)導(dǎo)下，可依托貼近居民的優(yōu)勢，在生活性服務(wù)領(lǐng)域向“民生保障 + 治理協(xié)同”深度延伸。例如，在養(yǎng)老領(lǐng)域提供專業(yè)化照護服務(wù)，在矛盾調(diào)解中發(fā)揮基層協(xié)商紐帶作用。這些服務(wù)既立足解決群眾“急難愁盼”，又如同基層治理的“毛細(xì)血管”，讓“人民城市” 理念在社區(qū)落地生根，為民生保障與社區(qū)和諧提供有力支撐。

??在上述三大機遇下，結(jié)合市場形勢，物業(yè)行業(yè)可圍繞深度參與城市更新改造，構(gòu)建空間運營專業(yè)，精耕生活性服務(wù)場景延伸，擴展城市治理下公共服務(wù)，實現(xiàn)從“社區(qū)內(nèi)維護”到“城市級運營”的全維度業(yè)務(wù)機會拓展。

??1、社區(qū)改造業(yè)務(wù)機會

??物業(yè)可以在電梯更新與加裝、外墻修繕翻新等領(lǐng)域切入，既解決民生痛點，又能依托政策支持與市場需求，打開萬億級增長空間。

??如電梯更新加裝。2025年5月，中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，明確提出“支持有條件樓棟加裝電梯”。此前，國家發(fā)展改革委社會發(fā)展司司長劉明在新聞發(fā)布會上談到，老舊小區(qū)加裝電梯“能裝盡裝”，并指出：“全國光加裝電梯的市場大概有2.6萬億元?！?/span>

??此外，住宅老舊電梯更新被納入了超長期特別國債資金的支持范圍后，使用15年以上的電梯換新，每臺最多可以補貼15萬元。部分地方加裝類補貼達20–28萬元/臺（上海封頂28萬元），大幅降低居民出資壓力。資金來源上，亦允許住房公積金、專項維修資金、共享電梯等多元方式出資，為物業(yè)介入提供了政策支撐。

??從行業(yè)布局看，公開資料顯示，TOP30物企中已有近六成企業(yè)布局專業(yè)工程公司。其中電梯更新與加裝、承接查驗是專業(yè)工程公司業(yè)務(wù)布局的重要方向。50%的企業(yè)布局了電梯更新與加裝，47%的企業(yè)布局了承接查驗業(yè)務(wù)。

??從企業(yè)電梯業(yè)務(wù)的布局情況來看，戰(zhàn)略合作已成為主流方式。在已布局電梯業(yè)務(wù)的企業(yè)中，有50%選擇通過戰(zhàn)略合作推進業(yè)務(wù)發(fā)展，25%采用合資合作模式，38%通過股權(quán)合作的方式深入?yún)⑴c。隨著電梯老齡化趨勢加劇和城市更新持續(xù)推進，企業(yè)在電梯運維中的專業(yè)價值日益凸顯。例如，通力電梯推出的“數(shù)字化維保云管家”系統(tǒng)，通過預(yù)防性維護有效減少“軟故障”，不僅顯著降低了電梯故障率，也大幅提升了客戶的服務(wù)體驗。

??2、空間運營業(yè)務(wù)機會

??中央城市工作會議明確提出的“存量提質(zhì)增效”的發(fā)展主基調(diào)，為物業(yè)行業(yè)參與社區(qū)空間運營提供了指引。

??首先是公益性社區(qū)空間運營。在存量社區(qū)空間的活化利用中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過對配套用房、閑置綠地等存量資源的公益性改造，構(gòu)建“空間價值激活+公共服務(wù)增效”的雙維體系，成為基層治理的重要參與載體。

??功能性民生空間改造如 “停車位擴容”“智慧停車場”“共享充電設(shè)施”等，精準(zhǔn)匹配居民出行同時提升空間效率。

??其次是經(jīng)營性社區(qū)商業(yè)運營。在經(jīng)營性社區(qū)商業(yè)運營中，通過對接周邊商戶、組織市集節(jié)慶活動，以及在改造空間內(nèi)引入合作服務(wù)等方式，既能凝聚人氣、激活空間活力，又能借助商戶入駐分成、活動收益分成、服務(wù)合作分成等模式，從流量聚合中獲取持續(xù)穩(wěn)定的增值收益。

??社區(qū)商業(yè)的本質(zhì)在于“與社區(qū)生態(tài)的深度連接”，運營成功與否直接取決于是否與周邊社區(qū)或與周邊居民保持良性有效的雙向互動。

??在社區(qū)商業(yè)運營場景中，憑借與業(yè)主之間天然的“親近感”與信任基礎(chǔ)，物業(yè)能夠深度聯(lián)動社區(qū)居民，形成獨特的運營優(yōu)勢。這種從單純的空間維護向增值服務(wù)運營的轉(zhuǎn)型，正是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在 “存量提質(zhì)增效” 發(fā)展導(dǎo)向下，探索業(yè)務(wù)邊界、釋放服務(wù)價值的有效實踐路徑。

??中央城市工作會議定調(diào)下，物業(yè)管理行業(yè)定位亦發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。

??物業(yè)企業(yè)具有獨特的“圍墻優(yōu)勢”，與業(yè)主的日常生活緊密相連，擁有天然的“親近感”與信任基礎(chǔ)。通過深度參與城市更新破解民生痛點，精耕空間運營響應(yīng)“存量提質(zhì)”要求，構(gòu)建嵌入式服務(wù)織密民生網(wǎng)絡(luò)，物業(yè)不僅實現(xiàn)自身規(guī)模與價值提升，更將成為推動“人民城市”建設(shè)的核心力量。