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??上海政策調(diào)整整體符合市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)改善當(dāng)前外環(huán)外市場(chǎng)成交壓力作用重大。

??◎  文 / 楊科偉

??25日，上海外環(huán)外住房限購(gòu)政策再次調(diào)整，根據(jù)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，自2025年8月26日起，符合條件的家庭（滬籍家庭、連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿(mǎn)1年的非滬籍家庭）在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)商品住房不限套數(shù)，且成年單身視同家庭。同時(shí)，公積金貸款政策同步優(yōu)化，提高貸款額度，支持公積金“又提又貸”。調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策為銜接優(yōu)化住房限購(gòu)政策。這是繼月初北京調(diào)整之后，上海政策調(diào)整整體符合市場(chǎng)預(yù)期，但力度相對(duì)北京又超過(guò)預(yù)期，對(duì)改善當(dāng)前外環(huán)外市場(chǎng)成交壓力作用重大。

??01 限購(gòu)調(diào)整力度大于北京，房產(chǎn)稅同步調(diào)整，擴(kuò)大合規(guī)購(gòu)房者基數(shù)刺激需求釋放

???近年來(lái)上海外環(huán)外新房供應(yīng)集中，且未來(lái)仍為供地主力，限購(gòu)調(diào)整后，部分高庫(kù)存板塊去化壓力將有緩解。外地社保年限規(guī)定為1年，比北京2年更進(jìn)一步，力度大于市場(chǎng)預(yù)期?！锻ㄖ访鞔_進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策。一是符合條件居民家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)。對(duì)符合本市住房購(gòu)買(mǎi)條件的居民家庭，包括本市戶(hù)籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)1年及以上的非本市戶(hù)籍居民家庭，在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。二是成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策。

??按照上述規(guī)定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)1年及以上的，在外環(huán)外購(gòu)買(mǎi)住房不限套數(shù)；自購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房。

??為銜接優(yōu)化住房限購(gòu)政策，同步完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策?！锻ㄖ芬?guī)定對(duì)符合條件的非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購(gòu)買(mǎi)的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個(gè)人住房房產(chǎn)稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購(gòu)房者可享受本條政策。

??02 公積金額度大幅提升、商貸不再區(qū)分首套二套統(tǒng)一利率降低購(gòu)房成本

??新政疊加公積金優(yōu)化，顯著降低改善型家庭的資金壓力，刺激需求進(jìn)一步釋放。《通知》規(guī)定優(yōu)化住房公積金政策。一是提高個(gè)人住房公積金貸款額度。對(duì)繳存人購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬(wàn)元提高至184萬(wàn)元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從192萬(wàn)元提高至216萬(wàn)元；二套最高貸款額度從130萬(wàn)元提高至149.5萬(wàn)元。二是支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款。對(duì)繳存人購(gòu)買(mǎi)我市新建預(yù)售商品住房的，可以按規(guī)定申請(qǐng)?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購(gòu)房首付款。三是支持住房公積金“又提又貸”。對(duì)繳存人提取住房公積金支付購(gòu)房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算。

??在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平，優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制為減輕居民購(gòu)房利息負(fù)擔(dān)。

??整體而言，去年一線(xiàn)城市購(gòu)房限制性政策松動(dòng)調(diào)整，市場(chǎng)反應(yīng)良好，成交需求快速釋放，但今年以來(lái)京滬外圍項(xiàng)目銷(xiāo)售去化壓力凸顯，就為行政性限制措施逐步退出市場(chǎng)打開(kāi)了空間和可能性，通過(guò)“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁“的差異化策略，一方面可以消除投機(jī)顧慮，又能滿(mǎn)足合理自住購(gòu)房需求，通過(guò)釋放郊區(qū)購(gòu)房需求，既能緩解庫(kù)存壓力、提振經(jīng)濟(jì)，又能服務(wù)于人口疏解、區(qū)域協(xié)同等戰(zhàn)略目標(biāo)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)因城施策風(fēng)向標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展與城市可持續(xù)增長(zhǎng)的雙贏。