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??8月18日，國(guó)務(wù)院全體會(huì)議召開(kāi)。此次會(huì)議明確，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。會(huì)議同時(shí)提及“城中村改造”、“多管齊下”等關(guān)鍵詞，其對(duì)于我們把握后續(xù)政策方向和市場(chǎng)走勢(shì)等都具有積極作用。本報(bào)告對(duì)此次會(huì)議精神進(jìn)行深入學(xué)習(xí)。

??1、把握房地產(chǎn)工作的幾個(gè)重要原則

??對(duì)于今年下半年房地產(chǎn)的工作，要把握幾個(gè)重要原則。這里對(duì)此次國(guó)務(wù)院全體會(huì)議的幾個(gè)重要表述進(jìn)行深入學(xué)習(xí)。

??1）下大力氣抓好確定的事。對(duì)于房地產(chǎn)工作來(lái)說(shuō)，當(dāng)前確定的事即“改善性住房需求”。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，必然要求我們重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善性需求。把握好此類(lèi)主流需求，有助于鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，也有助于提振內(nèi)需和促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

??2）深入評(píng)估政策實(shí)施情況。從去年“930”新政以來(lái)的政策效應(yīng)看，去年四季度和今年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)是積極的，即回暖態(tài)勢(shì)持續(xù)了6個(gè)月。但是二季度開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力有所新增，這就要求我們深入評(píng)估既有政策效應(yīng)，更好優(yōu)化和調(diào)整房地產(chǎn)系列政策。

??3）以國(guó)內(nèi)大循環(huán)的內(nèi)在穩(wěn)定性和長(zhǎng)期成長(zhǎng)性對(duì)沖國(guó)際循環(huán)的不確定性。這一點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有非常重要啟示。房地產(chǎn)發(fā)展要做好需求釋放工作，這也是源于需求釋放具有內(nèi)在的穩(wěn)定性和長(zhǎng)期成長(zhǎng)性，也要求各地打起精神、提振信心，全力做好房地產(chǎn)工作。

??2、深入認(rèn)識(shí)“采取有力措施”的緊迫性

??此次會(huì)議明確，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

??1）此次在各項(xiàng)工作部署中，專(zhuān)門(mén)提及房地產(chǎn)內(nèi)容，充分說(shuō)明國(guó)家對(duì)于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的關(guān)心，也說(shuō)明穩(wěn)住房地產(chǎn)工作依然是重要的且迫切的。

??2）對(duì)于房地產(chǎn)工作的導(dǎo)向，此次明確“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”。該表述措辭嚴(yán)厲、分量很重，相比此前6月份國(guó)常會(huì)“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，此次明確“采取有力措施”的導(dǎo)向，說(shuō)明對(duì)于各地后續(xù)政策方向提出了更高要求。通過(guò)“采取”兩字，顯示出有力措施出臺(tái)的緊迫性和主動(dòng)性。

??3）“采取有力措施”意味著各地8月中下旬開(kāi)始要進(jìn)一步加大政策出臺(tái)，且政策層面的力度要超過(guò)此前一輪的政策。這對(duì)于預(yù)測(cè)政策方向、力度、覆蓋面、創(chuàng)新點(diǎn)和運(yùn)行機(jī)制等都有積極作用。

??4）據(jù)此可以認(rèn)為，新一輪大規(guī)模的穩(wěn)樓市政策有望出臺(tái)，對(duì)于下半年鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)具有非常重要的作用。

??3、積極做好城中村和危舊房改造工作

??此次會(huì)議明確，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。我們認(rèn)為，從下一步“采取有力措施”的角度看，更要重視城中村改造等系列工作。

??1）要做好城市更新的工作，尤其是做好城中村和危舊房改造的工作。此前包括城市工作會(huì)議等系列會(huì)議，都明確了城中村改造等工作的重要性。我們認(rèn)為，新一輪城中村改造既會(huì)提速，也會(huì)擴(kuò)大規(guī)模，這是下半年房地產(chǎn)工作要密切關(guān)注的內(nèi)容。

??2）要明確此類(lèi)工作和釋放改善性需求有直接的關(guān)聯(lián)。此前海南已出臺(tái)政策明確，一些高庫(kù)存的區(qū)域，后續(xù)城中村改造明確將使用房票，這意味著“城中村改造-房票使用-改善性需求釋放-消化新房庫(kù)存房源”的工作機(jī)制更加清晰，也說(shuō)明各地在釋放改善性需求方面，要做好城中村和危舊房改造的工作。

??3）從各地政策動(dòng)向看，預(yù)計(jì)9月份關(guān)于城中村有關(guān)的地方政策文件會(huì)加快出臺(tái)，其中也會(huì)提及較多關(guān)于房票等內(nèi)容。這可以理解為是房企去庫(kù)存的新一輪重要窗口期，也是住房銷(xiāo)售提振的關(guān)鍵期。尤其要結(jié)合傳統(tǒng)“金九銀十”的階段做好房源和需求的對(duì)接。

??4）要密切關(guān)注城中村改造的關(guān)鍵和核心區(qū)域。城中村改造要和商業(yè)性結(jié)合，從目前購(gòu)房市場(chǎng)的需求來(lái)看，更要把握好“人房地錢(qián)”的關(guān)系。尤其是要關(guān)注軌道交通沿線、高校集中區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域、規(guī)模較大的城中村等重點(diǎn)片區(qū)，此類(lèi)區(qū)域有關(guān)的城中村項(xiàng)目，將是后續(xù)各地持續(xù)改造的重點(diǎn)。

??4、深入理解“多管齊下”的深刻含義

??此次會(huì)議還提了一個(gè)非常重要的詞，即“多管齊下”?！岸喙荦R下”是一個(gè)漢語(yǔ)成語(yǔ)，原指同時(shí)使用多種手段或方法，從多個(gè)方面入手解決問(wèn)題，以達(dá)到更好的效果。其核心含義是“多途徑、多方式協(xié)同推進(jìn)”，強(qiáng)調(diào)策略的全面性和靈活性。這是此次會(huì)議對(duì)政策方向的一個(gè)非常重要提法和要求。

??1）“多管”既包括城中村改造和危舊房改造等工作，也包括其他一系列供求有關(guān)的工作?！褒R下”的目標(biāo)是清晰的，就是要釋放改善性需求。這也就要求各地政策決策層明確政策方向，持續(xù)形成多管齊下的政策效應(yīng)，積極促進(jìn)改善性需求的釋放。這是當(dāng)前政策方向的非常重要啟示。

??2）多管齊下的工作方式，本質(zhì)上是希望更有力促進(jìn)改善性需求的釋放。換句話說(shuō)，此類(lèi)需求釋放，既要借力于城中村等一系列工作，也要結(jié)合各地對(duì)二套房等領(lǐng)域的政策支持，同時(shí)要從二手房等領(lǐng)域找到新的突破口?？傊?，要從“采取有力措施”的角度，持續(xù)做好對(duì)改善性需求的釋放，這也有助于更好鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。