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??7月26日中午，金地集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金地集團(tuán)”，600383.SH）公布了新一輪的組織架構(gòu)調(diào)整方案。

??據(jù)了解，該公司將設(shè)立四個(gè)大區(qū)公司，10個(gè)地區(qū)公司，核心是將原“總部-區(qū)域-城市公司”的3級(jí)管理模式，調(diào)整為“總部-大區(qū)-地區(qū)公司”的2.5級(jí)管理模式。在此之前幾天，該公司已經(jīng)對(duì)集團(tuán)管理層的分工進(jìn)行了調(diào)整。

??7月27日，金地集團(tuán)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，此次組織調(diào)整，有助于公司進(jìn)一步提升管控與協(xié)同能力，加快經(jīng)營(yíng)修復(fù)。業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，今年上半年，該公司的累計(jì)簽約金額同比下降五成，預(yù)計(jì)將錄得34億元至42億元的歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損，業(yè)績(jī)下行曲線仍待扭轉(zhuǎn)。

??設(shè)立四個(gè)大區(qū)公司

??本輪調(diào)整其實(shí)在7月23日就已拉開(kāi)序幕，當(dāng)天，金地集團(tuán)宣布總部部分職能部門調(diào)整。如，合并原工程管理中心與成本管理中心，成立“工程與成本管理中心”，新設(shè)供應(yīng)鏈管理中心，新增“綜合審議工作小組”等。

??高管的職責(zé)分工也有所變化，總裁李榮輝分管集團(tuán)供應(yīng)鏈管理中心、財(cái)務(wù)資金中心、產(chǎn)業(yè)管理中心。高級(jí)副總裁陳長(zhǎng)春卸任北方大區(qū)公司董事長(zhǎng)職務(wù)，回歸集團(tuán)分管投資管理中心、開(kāi)發(fā)管理公司。而高級(jí)副總裁郝一斌則回到一線，任北方大區(qū)公司董事長(zhǎng)，并分管集團(tuán)信息科技中心、穩(wěn)盛投資基金，不再分管投資管理中心、開(kāi)發(fā)管理公司。高級(jí)副總裁韋傳軍不再分管穩(wěn)盛投資基金，高級(jí)副總裁王南不再分管企劃運(yùn)營(yíng)中心、美國(guó)公司，轉(zhuǎn)為分管設(shè)計(jì)管理中心、營(yíng)銷管理中心。

??在集團(tuán)管理層的分工調(diào)整到位后，金地集團(tuán)開(kāi)始整合區(qū)域及地區(qū)公司。2024年，金地已經(jīng)將7個(gè)區(qū)域公司合并成5個(gè)。此次，則是將現(xiàn)有的5個(gè)區(qū)域公司進(jìn)一步精簡(jiǎn)為4個(gè)大區(qū)公司，即華南大區(qū)、北方大區(qū)、華東大區(qū)、中西部大區(qū)。

??原來(lái)的城市公司則整合為10個(gè)地區(qū)公司，包括，深圳地區(qū)公司、廣州地區(qū)公司、北京地區(qū)公司、天津地區(qū)公司、東北地區(qū)公司、上海地區(qū)公司、浙江地區(qū)公司、南京地區(qū)公司、華中地區(qū)公司、西南地區(qū)公司。

??大區(qū)公司董事長(zhǎng)基本由原區(qū)域公司董事長(zhǎng)原地轉(zhuǎn)任：集團(tuán)分管華南區(qū)域的高級(jí)副總裁陳愛(ài)虹擔(dān)任華南大區(qū)董事長(zhǎng)，高級(jí)副總裁郝一斌為華北大區(qū)董事長(zhǎng)，副總裁陽(yáng)侃擔(dān)任華東大區(qū)董事長(zhǎng)，中西部大區(qū)董事長(zhǎng)為助理總裁施鑫華。有變化的是，原華南區(qū)域董事長(zhǎng)杜宏調(diào)往華東大區(qū)擔(dān)任大區(qū)總經(jīng)理兼上海地區(qū)公司總經(jīng)理。

??地區(qū)公司總經(jīng)理也有微調(diào)。其中，原北京公司總經(jīng)理遇繡峰調(diào)任華中地區(qū)公司總經(jīng)理，原上海公司總經(jīng)理季斌轉(zhuǎn)任南京地區(qū)公司總經(jīng)理，其他基本由原城市總經(jīng)理變?yōu)榈貐^(qū)公司總經(jīng)理。

??在職能劃分方面，金地集團(tuán)總部作為經(jīng)營(yíng)決策中心，負(fù)責(zé)重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)的決策，直接管理地區(qū)公司。大區(qū)公司作為業(yè)務(wù)督導(dǎo)中心，督導(dǎo)地區(qū)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作和重難點(diǎn)專項(xiàng)工作。地區(qū)公司作為一線經(jīng)營(yíng)的主體，具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，保證經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有效達(dá)成。

??金地集團(tuán)表示，從3級(jí)管理模式調(diào)整為2.5級(jí)管理模式，旨在通過(guò)組織架構(gòu)的扁平化提升管理效率，強(qiáng)化組織效能與運(yùn)營(yíng)協(xié)同。

??經(jīng)營(yíng)修復(fù)還在路上

??今年以來(lái)，已有多家頭部房企進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整。據(jù)業(yè)內(nèi)消息，萬(wàn)科A計(jì)劃在近期將管控模式從原先的3級(jí)管控轉(zhuǎn)變?yōu)?.5級(jí)管控。即取消現(xiàn)有的5大區(qū)域公司，將下轄的城市公司合并為片區(qū)總公司，區(qū)域公司平臺(tái)的部分職能收回集團(tuán)總部，片區(qū)總公司只保留與項(xiàng)目直接相關(guān)的業(yè)務(wù)職能。

??華潤(rùn)置地也在推進(jìn)類似的重組，如，重新分配大區(qū)平臺(tái)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的核心職能，一部分權(quán)限收歸總部，另一部分則下沉至城市公司。加上金地集團(tuán)，這3家房企的思路都較為相似，核心邏輯是強(qiáng)化總部經(jīng)營(yíng)決策、業(yè)務(wù)管控與資源配置的職能，提升地區(qū)公司或城市公司的一線執(zhí)行效率。

??招商蛇口、中國(guó)金茂等公司的動(dòng)作更大，直接裁撤區(qū)域公司，形成總部直管城市或地區(qū)的2級(jí)管控體系。

??內(nèi)部變革是為了應(yīng)對(duì)生存與發(fā)展的挑戰(zhàn)。以金地集團(tuán)為例，2024年，該公司完成了約200億元公開(kāi)市場(chǎng)到期債務(wù)的兌付，度過(guò)公開(kāi)債兌付高峰期。截至2025年4月底，其2025年、2026年尚未兌付的境內(nèi)公開(kāi)債面值僅約0.59億元和5.01億元。

??解除了短債的燃眉之急后，金地集團(tuán)還需盡快回歸正常經(jīng)營(yíng)軌道。為了保剛兌，2023年下半年至2024年，該公司未新增任何土儲(chǔ)，疊加市場(chǎng)下行的影響，2024年其銷售額同比下降了55%至685.1億元。2025年，銷售形勢(shì)依然不樂(lè)觀，上半年，金地集團(tuán)的累計(jì)簽約金額為171.5億元，同比下降52.5%。凈利潤(rùn)的表現(xiàn)也還未改善，2024年該公司錄得753.44億元收入，同比下降23.2%，歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損61.15億元。今年上半年，該公司預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)34億元至42億元的歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損，較2023年上半年的33.6億元虧損有所擴(kuò)大。

??破局的關(guān)鍵在于補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。金地集團(tuán)管理層表示，未來(lái)將持續(xù)深耕高能級(jí)市場(chǎng)，重點(diǎn)布局人口凈流入、政策支持力度大的一線及強(qiáng)二線城市，今年會(huì)積極尋求獲取優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會(huì)。

??截至2024年末，金地集團(tuán)的貨幣資金余額為227.3億元，同比減少23.6%。在保障存量項(xiàng)目的交付和持銷的基礎(chǔ)上，能夠用于土地投資的資金規(guī)模自然無(wú)法與彈藥充足的頭部房企相提并論。可以看到，雖然該公司在今年年初宣布重啟拿地，但步子邁的還是比較謹(jǐn)慎，拿下的兩塊地總價(jià)分別只有1.86億元、8.15億元，權(quán)益占比也僅為40%、9%。

??存量資源的盤活或許是一條增儲(chǔ)的新路徑。2024年12月，金地商置以3.54億元在武漢獲取了一宗住宅用地，截至2025年7月份，這個(gè)名為金地大成樂(lè)府的項(xiàng)目已售罄。據(jù)了解，該地塊乃金地商置用存量房與當(dāng)?shù)卣脫Q而來(lái)的。

??截至2024年底，金地集團(tuán)的權(quán)益土地儲(chǔ)備約1245萬(wàn)平方米，其中，一二線城市占比約77%，滯重資產(chǎn)亦有不少待盤活。若能把握存量房、存量土地收儲(chǔ)的政策利好，也有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)獲取新土儲(chǔ)的目標(biāo)。