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??近日，CRIC對297個地級以上城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行大起底，在最新發(fā)布的2025中國房地產(chǎn)投資前景排行榜中，房地產(chǎn)投資前景TOP50城市迎來洗牌。

??2025年投資前景TOP5城市位次發(fā)生變化，上海、北京仍穩(wěn)居前二，2024年排名第三位的廣州被深圳取代，而去年深圳排在第七位，廣州排名下降了3個位次，排到了第6位。杭州、成都作為二線城市中的翹楚，今年仍穩(wěn)定在第4、5名的位置。

??另外，天津、海口、珠海、三亞、蘭州和煙臺排名顯著上升。

??數(shù)據(jù)顯示，這50個城市擁有全國34%的常住人口，集中了50%的GDP，并且商品房成交面積也達(dá)到了全國的50%。

??在發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平、以及超過1.3億的流動人口支持下，TOP50城市購房需求表現(xiàn)始終處于全國前列，尤其是TOP20城市未來仍有年均3億平米的增量需求。

??TOP20城市所釋放的存量置業(yè)需求，也將與政策端形成合力，2025年下半年樓市有望走出更加明確的筑底企穩(wěn)行情。 

??在最新的中國房地產(chǎn)投資前景TOP50城市中，上海、北京以絕對優(yōu)勢繼續(xù)排名前二，這兩個一線城市在供給側(cè)和需求側(cè)方面均具有極為顯著的優(yōu)勢，且兩地已經(jīng)連續(xù)在全國房地產(chǎn)投資前景排行榜TOP2的位置上長達(dá)11年。

??上海和北京投資前景不相上下，常住人口均超2000萬，且人均住房面積不足38平方米，這意味著兩個城市既有大量剛需，同時也擁有著更大的住房改善空間。

??深圳排名從去年的第七位躍升至第三。原因在于，深圳有著更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活力和人口吸納能力，疫情解封后2年GDP平均增速達(dá)到6%，2023年以來常住人口增長33萬人，在TOP10城市中均高居第一，再加上大量優(yōu)秀企業(yè)集聚、以及臨近香港帶來的人才集聚優(yōu)勢，這些都是樓市需求側(cè)最重要的支撐。

??實(shí)際上，深圳通過供給側(cè)方面發(fā)展高品質(zhì)住宅進(jìn)一步對存量改善需求挖潛，整體樓市呈現(xiàn)出了更強(qiáng)的發(fā)展韌性，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年深圳商品住宅成交金額達(dá)到3216億元，同比上升23%，是TOP5中唯一成交金額上漲的城市。

??杭州、成都近年來一直穩(wěn)定在第4、5名的位置。這兩個城市特征極為相似，兩地商品住宅成交金額都是在2024年才出現(xiàn)轉(zhuǎn)降，且成交金額均維持在2500億以上；其次庫存風(fēng)險可控，兩個城市狹義消化周期均在18個月以內(nèi)健康范圍；還有一點(diǎn)是房企對這兩個城市的投資熱情不減，高溢價地塊頻出，2024年杭州和成都經(jīng)營性用地平均溢價率分別高達(dá)14%和7%，遠(yuǎn)高于二線城市4%的平均水平。

??各能級城市內(nèi)部排名出現(xiàn)明顯變動。TOP50城市中有18個三線城市，較上年減少一個，相對應(yīng)的二線城市較去年多了一個，二線城市中長春跌出50強(qiáng)，銀川和蘭州補(bǔ)位，三線城市中徐州、江門、鎮(zhèn)江、廊坊、嘉興消失，三亞、湖州、惠州和煙臺躋身50強(qiáng)。

??二線城市中天津、濟(jì)南、南寧等城市排名顯著上升，主要是得益于庫存指標(biāo)方面的優(yōu)秀表現(xiàn)。三線城市中，溫州、中山、珠海、三亞、儋州等沿海城市排名明顯上升，主要是得益于需求側(cè)支持，外來人口較多，改善需求較強(qiáng)，其中位于海南島的三亞、儋州，更是在2025年封關(guān)預(yù)期下，需求側(cè)迎來了新的增長點(diǎn)，如三亞在2024年交易量延續(xù)高位的基礎(chǔ)上，2025年上半年三亞商品住宅成交增幅接近五成。

??目前來看，資源仍集中在這TOP50城市，參考2024年數(shù)據(jù)，50城擁有全國34%的常住人口，集中了50%的GDP，并且商品房成交面積也達(dá)到了全國的50%。

??在發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平、以及超過1.3億的流動人口支持下，TOP50城市購房需求表現(xiàn)始終處于全國前列。

??隨著行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，城市間規(guī)模分化愈加顯著，行業(yè)投資、成交規(guī)模也在進(jìn)一步向頭部城市集中。

??因此聚焦TOP20城市來看，據(jù)CRIC測算，這20城年均增量住房需求仍可達(dá)到3億平方米。主要是人口持續(xù)集聚疊加存量住房改善推動。

??從人口規(guī)模來看，TOP20城常住人口合計有3億人，超過全國總?cè)丝诘?1%，其中上海、北京、重慶等超大城市常住人口更是超過了2000萬，人口密度優(yōu)勢顯著。

??此外，這些城市具有較強(qiáng)的人口虹吸效應(yīng)，比如重慶、濟(jì)南等城市，這些城市城鎮(zhèn)化率較低，一部分戶籍人口轉(zhuǎn)化將成為需求增量補(bǔ)充，而即便是城鎮(zhèn)化率已超70%的北京、上海，常住人口市民化仍有較大發(fā)展空間。 

??20城住房改善需求同樣強(qiáng)勁，年均增量改善需求合計1.4億平方米。分城市看，成都、重慶改善性增量住房需求超過1000萬平方米，上海、武漢、天津也在800萬平方米以上。

??未來，人口持續(xù)向核心城市集聚疊加家庭住房條件升級，將共同支撐 TOP20城年均3億平方米的增量需求。

??隨著各地主管部門加力促進(jìn)庫存減壓，在達(dá)成供求關(guān)系新平衡之后，市場預(yù)期得以改善，TOP20城市所釋放的存量置業(yè)需求，也將與政策端形成合力，促進(jìn)各地房地產(chǎn)發(fā)展新模式的更快到來。

??第五次中央城市會議召開明確城市發(fā)展進(jìn)入存量提質(zhì)新時代，未來以城市發(fā)展為核心的穩(wěn)市場政策將從以下兩大方面重點(diǎn)鋪開：需求方面通過做好城市發(fā)展工作，加快釋放積壓的住房需求，通過推行落實(shí)新型城鎮(zhèn)化、棚改舊改、保障安居、發(fā)展高品質(zhì)住宅等工作，滿足外來人口、老舊危房居民、外來人才、更新?lián)Q代等方面的住房需求；供給方面加快落實(shí)存量住房、存量用地和閑置用地的盤活工作，通過收儲商品房用作保障房、土地收儲、閑置用地回收等舉措，加快解決當(dāng)前依舊面臨的高庫存問題，并繼續(xù)嚴(yán)控新增住宅用地規(guī)模，讓市場更快達(dá)到新的供求平衡點(diǎn)。 

??在此背景之下，考慮到城市之間積壓需求規(guī)模、庫存問題大小的差異，2025年城市間的回穩(wěn)表現(xiàn)將顯著分化，少數(shù)外來人口眾多、前期庫存問題不大的城市表現(xiàn)將持續(xù)突出，并成為現(xiàn)階段穩(wěn)市場的標(biāo)桿城市。而前期超量出讓大批土地，發(fā)展規(guī)劃過于超前的城市，其穩(wěn)市場進(jìn)程將稍慢一拍。

??對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，投資核心城市核心區(qū)域的策略基本趨同，在城市的比較上，還應(yīng)更加重視不同城市之間需求潛力和供給關(guān)系，重點(diǎn)關(guān)注近年來庫存壓力指標(biāo)出現(xiàn)積極變化、交易流速居于前列的核心城市。