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??“一攬子”政策持續(xù)發(fā)力下，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)正呈現(xiàn)出積極發(fā)展態(tài)勢(shì)。

??多位當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)從業(yè)者對(duì)記者表示，他們的業(yè)務(wù)在持續(xù)好轉(zhuǎn)，客戶咨詢量與帶看量都有增加，市場(chǎng)熱度升溫明顯，工作日日均成交七八十套，最低不低于 60 套；周末成交量更高，基本破百套。

??鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)亦顯示了這一變化。1~6月份，鄭州商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)997萬平方米，增速高于全國平均水平 0.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售價(jià)格為10659元/平方米，同比增長 1.42%。

??二手房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)出色，交易占比穩(wěn)步提升。2025年上半年，二手房累計(jì)交易面積達(dá) 518.89 萬平方米，同比增長1.08%，較新房交易量多出93.93 萬平方米，在市場(chǎng)中的占比達(dá)到55%。其中，二手住宅累計(jì)成交489.7萬平方米，同比增長1.21%。

??“2025年開年以來，鄭州樓市整體穩(wěn)定，止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)鞏固?！编嵵菔凶》勘Ｕ虾头康禺a(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，政策保持寬松導(dǎo)向下，改善型項(xiàng)目入市帶動(dòng)價(jià)格微漲，商品住房庫存持續(xù)減少，優(yōu)質(zhì)地塊搶手，市場(chǎng)信心穩(wěn)步提升。

??河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長宋向清認(rèn)為，“2025年以來，鄭州樓市呈現(xiàn)出了‘供增銷穩(wěn)、區(qū)域分化、產(chǎn)品升級(jí)’的態(tài)勢(shì)。”

??改善型需求主導(dǎo)新房市場(chǎng)

??“2025年金茂在鄭州有2個(gè)在售項(xiàng)目，分別是金茂璞逸云湖、金茂越秀未來府，其中，璞逸云湖6月20日首開實(shí)現(xiàn)銷售11.6億元，是鄭州近3年首開成交金額第一名；單周接待客戶超300組、接待同行超50組，”金茂相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，璞逸云湖從4月11日展廳開放至7月末來訪客戶超4200組，璞逸云湖“三開三罄”，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽金額全市TOP1。

??作為金茂在北龍湖打造的第3個(gè)科技豪宅項(xiàng)目，璞逸云湖的熱銷直接帶動(dòng)金茂在鄭州主城區(qū)市場(chǎng)地位躍升，在今年上半年銷售額即達(dá)17.91億元，主城銷售排名升至 TOP3，較去年同期的第29名提升了26個(gè)名次。

??中海峯境叁號(hào)院的表現(xiàn)同樣搶眼。6月底首次開盤即成交5億元，登頂2025年6月鄭州主城總價(jià)400萬元級(jí)改善項(xiàng)目榜首。據(jù)中海地產(chǎn)中原公司相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，2025年上半年企業(yè)在鄭州銷售的云著湖居、時(shí)光之境及峯境叁號(hào)院三大項(xiàng)目合計(jì)銷售名列全市第1，市占率及排名較去年同期均有提升，整體銷售額小幅增長。

??“好房子”成為市場(chǎng)聚焦熱點(diǎn)。泰辰顧問數(shù)據(jù)顯示，受“好房子”項(xiàng)目帶動(dòng)，2025年上半年新房開盤去化率達(dá)54%，較去年下半年上漲26個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近5年新高，如SIC 潤府二期、金茂璞逸云湖等項(xiàng)目，首開去化率分別達(dá)到82%、91%；通派·龍湖中原頌首開3分鐘即售罄，招商林嶼境6次開盤6次售罄，久違的 “日光盤” 現(xiàn)象重現(xiàn)。

??數(shù)據(jù)更能直觀地反映出市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。2020年80~100平方米剛需戶型占比34%，2025年降至23%；130~160平方米剛改及改善型產(chǎn)品占比從2022年的19%升至27%，“為高品質(zhì)買單”成共識(shí)。

??上述鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，“4月以來，主城區(qū)多個(gè)優(yōu)質(zhì)‘四代’住宅項(xiàng)目集中入市，帶動(dòng)市區(qū)商品住房價(jià)格在4、5、6月實(shí)現(xiàn)環(huán)比‘三連增’，商品住宅在銷售結(jié)構(gòu)中的占比也較去年提升2.29個(gè)百分點(diǎn)。”

??從市場(chǎng)供需來看，供應(yīng)端信心正在修復(fù)，需求端逐步企穩(wěn)。2025年上半年，鄭州新房供應(yīng)量達(dá)186.2萬平方米，同比增長12.6%，開發(fā)商推盤積極性顯著提升；成交量259.4萬平方米，同比微增0.04%，雖增幅有限，但顯示需求在政策刺激下趨于穩(wěn)定。價(jià)格方面則呈現(xiàn) “內(nèi)漲外降”分化特征，2025年上半年鄭州新房網(wǎng)簽均價(jià)12662元/平方米，同比下降 0.4%，但環(huán)比上漲5.4%。

??在市場(chǎng)良性循環(huán)的推動(dòng)下，庫存去化成效也逐步顯現(xiàn)。2025年上半年，鄭州商品住房供銷比為0.62:1，市區(qū)供銷比0.78:1，供應(yīng)持續(xù)小于銷售，庫存總量保持減少態(tài)勢(shì)，為樓市的持續(xù)健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

??二手房市場(chǎng)活躍度回升

??“觀望一年后發(fā)現(xiàn)，房價(jià)下降空間已經(jīng)不大，就出手買了一套房。原來每月租房需要支出1700元左右，現(xiàn)在買的這套兩居室月供在2500元上下，每月就差幾百塊不如買一套?！? 劉女士的選擇，道出了當(dāng)下不少鄭州購房者的心態(tài)。對(duì)比前些年的高房價(jià)，如今購房壓力明顯減少，當(dāng)租金與月供差距縮小時(shí)，“買” 比 “租” 更顯劃算。

??這種心態(tài)的轉(zhuǎn)變，直接反映在二手房市場(chǎng)的交易上。2025年上半年，鄭州二手住宅市場(chǎng)整體向好，網(wǎng)簽套數(shù)31492套，同比上漲7.2%，環(huán)比上漲4.7%。這是自2023 年下半年以來，同環(huán)比數(shù)據(jù)首次同時(shí)回正，成為市場(chǎng)回暖的重要信號(hào)。

??從月度走勢(shì)看，二手住宅成交套數(shù)整體平穩(wěn)，4月借助“陽春季”東風(fēng)，網(wǎng)簽量創(chuàng)下上半年峰值；上半年月均網(wǎng)簽約5248套，較2024年同期上漲7.1%，市場(chǎng)韌性持續(xù)顯現(xiàn)。

??價(jià)格端同樣釋放積極信號(hào)。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，6月鄭州二手房漲價(jià)房源178套，環(huán)比上漲10.6%，近兩個(gè)月漲價(jià)房源量均保持在161套以上，業(yè)主信心穩(wěn)步回升。

??“二手房市場(chǎng)從2021年調(diào)整至今，價(jià)格并非階梯式下行，同一戶型成交價(jià)未必持續(xù)走低?！?一位鄭州地產(chǎn)從業(yè)者觀察到，隨著購房者對(duì)二手房接受度提升，市場(chǎng)活躍度正不斷提高。

??這種活躍度的背后，與政策支持密不可分。上述鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公積金首套利率降至2.6%、商貸利率下調(diào)至3%，顯著降低了購房成本；“以舊換新” 等政策更是激活了改善需求，舊房評(píng)估款作為首付，剩余房貸利率降低后，購房者既能減輕壓力，又可增加裝修預(yù)算，讓改善住房的愿望更容易實(shí)現(xiàn)。

??政策紅利與市場(chǎng)需求的共振，讓鄭州二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出 “雙向賦能”的特征。一位資深地產(chǎn)從業(yè)者表示，一方面，二手房為居民改善住房提供了多元選擇，其成熟的配套、便利的交通和靈活的價(jià)格，成為吸引購房者的重要因素；另一方面，非核心區(qū)域的二手房憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)新房市場(chǎng)形成一定擠壓。

??核心地塊遭爭搶

??土地市場(chǎng)迎來熱度

??2025年上半年，鄭州土地市場(chǎng)延續(xù)“控節(jié)奏”策略，呈現(xiàn)“量縮價(jià)升”特征。

??據(jù)貝殼研究院鄭州分院統(tǒng)計(jì)，2025年上半年，鄭州全市累計(jì)成交15宗住宅地塊，數(shù)量與去年同期持平，合計(jì)成交建筑面積121萬平方米，同比下降23.6%；與之形成對(duì)比的是，成交溢價(jià)率攀升至12.2%，創(chuàng)下2023年以來新高，土地市場(chǎng)的價(jià)值分化愈發(fā)顯著。

??區(qū)域分化尤為突出。鄭州市區(qū)成交的9宗涉宅地塊中，7宗位于三環(huán)內(nèi)，核心區(qū)土地成為房企爭奪的“香餑餑”，推動(dòng)市區(qū)整體溢價(jià)率達(dá)到13%，創(chuàng)下近5年新高，典型如金水區(qū)司法警官學(xué)院地塊，經(jīng)8家知名房企激烈競價(jià)，最終中海地產(chǎn)以87%溢價(jià)率競得，刷新鄭州市金水區(qū)土地拍賣紀(jì)錄；中原區(qū)二環(huán)內(nèi)地塊也因配套成熟引發(fā)爭搶。反觀遠(yuǎn)郊及非核心區(qū)，地塊多以底價(jià)成交甚至流拍。

??土地市場(chǎng)的供應(yīng)節(jié)奏直接影響著新房市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)。上述鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“去年以來，鄭州市房地產(chǎn)投放受優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏影響較大，特別是核心區(qū)域的改善項(xiàng)目入市節(jié)奏直接影響供給?！?/p>

??據(jù)介紹，2025年上半年，鄭州商品房月度投放波動(dòng)明顯，1月投放量達(dá)76.86萬平方米，為上半年最高，2~4月逐月遞增，5、6月份比較穩(wěn)定，整體和去年同期相比基本持平。整體來看，商品房累計(jì)投放239.45萬平方米，同比下降9.63%，商品住房累計(jì)投放213.8萬平方米，同比增長2.84%，庫存總量與結(jié)構(gòu)在供需調(diào)節(jié)中不斷優(yōu)化。

??面對(duì)土地市場(chǎng)的變化，房企的拿地邏輯與策略也在同步調(diào)整?！盎貧w主城已成為多數(shù)房企的投資共識(shí)。”中海地產(chǎn)中原公司相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)下開發(fā)商的拿地邏輯愈發(fā)清晰，即聚焦經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國家戰(zhàn)略與人口流入三大核心要素，核心地塊因稀缺、不可復(fù)制、安全性高，成為穿越周期關(guān)鍵?；诖?，中海地產(chǎn)堅(jiān)持“一盤一策”，在土地選擇上瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)資源，在產(chǎn)品打造上深挖客戶需求，力求實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值與產(chǎn)品力的精準(zhǔn)匹配。

??金茂相關(guān)負(fù)責(zé)人也同樣表示，“預(yù)計(jì)供地會(huì)向主城優(yōu)質(zhì)地塊傾斜，保障土地成交率，各房企在土地獲取方式上也會(huì)更多元化，公開市場(chǎng)之外也會(huì)從代建、合作開發(fā)、置換等形式獲取土地，且讓房子回歸居住屬性，開發(fā)好房子實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品引領(lǐng)保證品牌影響力?！?/p>

??展望下半年，中海地產(chǎn)中原公司相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“鄭州樓市將延續(xù)板塊與產(chǎn)品的雙重分化，主城區(qū)市場(chǎng)穩(wěn)中有進(jìn)，高品質(zhì)改善項(xiàng)目會(huì)持續(xù)受捧，郊區(qū)市場(chǎng)可能繼續(xù)承壓，二手房對(duì)新房的擠壓效應(yīng)也將延續(xù)?！?/p>

??宋向清則進(jìn)一步分析表示，未來鄭州樓市將呈現(xiàn) “量縮價(jià)穩(wěn)與結(jié)構(gòu)性分化” 態(tài)勢(shì)，市區(qū)新房價(jià)格或因土地稀缺與新品迭代保持上漲動(dòng)能，二手房市場(chǎng)可能面臨量價(jià)承壓；與此同時(shí)，“四代宅”等高品質(zhì)產(chǎn)品將引領(lǐng)市場(chǎng)，改善型產(chǎn)品存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，但需警惕新規(guī)產(chǎn)品帶來的競爭加劇。

??隨著 “金九銀十” 傳統(tǒng)銷售旺季臨近，多位鄭州地產(chǎn)從業(yè)者看好成交量的進(jìn)一步回升，在政策引導(dǎo)與市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的雙重作用下，鄭州樓市正朝著更健康的方向演進(jìn)。