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??市場還是那個市場，但地市已經(jīng)有點(diǎn)“蠢蠢欲動”。

??◎  文/謝楊春

??近期，上海、杭州、蘇州多宗高溢價地塊再度“燃爆”土地市場，新房銷售尚未完全企穩(wěn)之下，土地市場“蠢蠢欲動”。

??實(shí)際上，2025年以來，企業(yè)在投資端早有發(fā)力跡象。經(jīng)歷了市場“大浪淘沙”之后，改善驅(qū)動的樓市邏輯下房企對核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊虎視眈眈。據(jù)克而瑞重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)的30個城市土拍數(shù)據(jù)，2025年前7月重點(diǎn)溢價成交地塊比重達(dá)30%。相應(yīng)的，拿地金額TOP100總金額同比增長33%。

??一邊是“高溫中慢調(diào)的樓市”，一邊是“低谷中高熱的地市”，有人出局，有人狂奔。誰在積極拿地補(bǔ)倉？誰又在瘋狂“搶地”？

??01

??30城溢價地塊占比創(chuàng)三年新高
地市規(guī)模、熱度出現(xiàn)企穩(wěn)跡象

??目前，在全國土地市場成交規(guī)模尚處在“低谷”且未有企穩(wěn)勢頭之下，以一二線為主的核心30城地市率先企穩(wěn)。

??2025年1-7月，重點(diǎn)30城含宅地塊成交面積5520萬平方米，同比增17%，與全國300城面積同比降9%形成鮮明對比，市場雖然還是當(dāng)前市場，但結(jié)構(gòu)性回暖正在發(fā)生。

??土拍熱度方面，在核心城市加快優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏之下，溢價地塊比例以及溢價地塊平均溢價率不斷攀高。

??前七月，30城溢價地塊數(shù)量占比達(dá)到30%，為近三年新高，較2024年增加12pts,顯然拿地情緒已經(jīng)被帶動起來。而溢價地塊的平均幅度同樣提升迅猛，2025年前7月為26%，幾乎較過去兩年成倍增長。

??02

??企業(yè)端表現(xiàn)雖分裂
但逐年下滑的趨勢已有止跌苗頭

??聚焦到企業(yè)，整體表現(xiàn)仍十分割裂。

??喪失投資機(jī)能的企業(yè)短期難以翻身，面對撿漏的機(jī)會也是“心有余而力不足”。截至到7月，銷售TOP100中仍有半數(shù)房企尚未有新增土儲入賬，但在頭部企業(yè)帶動下，投資金額已實(shí)現(xiàn)正增長。

??2025年1-7月份新增土儲中，百強(qiáng)房企的新增總價和建面之和6828億元和5802萬平方米，金額同比增長33%，漲幅雖然較前六月略有收窄，但連續(xù)4年下滑的走勢已出現(xiàn)企穩(wěn)苗頭。

??雖然在面積上同比下降1.2%，但也恰恰反映了當(dāng)前企業(yè)拿地更集中在核心城市高總價、高貨值地塊，這與上文所述30城土地成交回暖相互印證。

??03

??誰在拿地？
銷售TOP10拿地金額占百強(qiáng)比重達(dá)70%

??能夠在當(dāng)前觀望情緒較重、且核心城市總價較高情況下“拼命拿地”的企業(yè)，毫無疑問是央國企和部分區(qū)域深耕的名企，而這些企業(yè)也正是銷售10強(qiáng)乃至20強(qiáng)的頭部企業(yè)。

??2025年前七月，銷售百強(qiáng)房企拿地集中度依舊保持高位。TOP10房企新增貨值占百強(qiáng)的比重達(dá)到70%，較上月微降3個百分點(diǎn)，但較2024年末增加8個百分點(diǎn)，市場格局進(jìn)一步集中于頭部企業(yè)。

??拿地銷售比上，10強(qiáng)房企達(dá)到0.41，遠(yuǎn)超過其他梯隊(duì)以及行業(yè)平均的0.3，答案不言而喻。

??而全口徑銷售TOP10中，僅有萬科不在投資銷售金額TOP10中，強(qiáng)者恒強(qiáng)局面一覽無余。

??諸如中海、招商、綠城、金茂等前七月拿地金額成倍增長，過去兩年拿地較多的保利發(fā)展、華潤置地等依舊保持穩(wěn)健的投資速度，同比分別增長95%和51%，優(yōu)質(zhì)的改善地塊補(bǔ)充足以支撐其這些企業(yè)未來銷售規(guī)模。

??04

??誰在拿高溢價地？
建發(fā)、中海、招商、濱江頻頻出手

??相較于拿地積極性的恢復(fù)，高溢價拿地則更能體現(xiàn)企業(yè)拿地補(bǔ)倉決心，以及對城市基本面的看好。全國層面的數(shù)據(jù)不免有些失真，在投資聚焦一二線戰(zhàn)略趨同之下，企業(yè)在30城的表現(xiàn)更具代表性。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，核心30城中，溢價拿地數(shù)量大于5塊的企業(yè)基本是有實(shí)力的央國企和深耕杭州的濱江，而溢價拿地占比最高的是濱江、綠城、華潤置地，分別達(dá)到100%、84%和73%。招商、建發(fā)、金茂比重基本在40%之下。

??進(jìn)一步來看，30城中，真正的高溢價地塊誰在投資？

??根據(jù)前七月溢價率TOP10（30城含宅且拿地金額>1億元）地塊顯示，溢價率超過100%的兩宗地塊均被建發(fā)房產(chǎn)所拿，分別位于杭州和成都，相較于其他二線城市，其中成都在核心改善項(xiàng)目的帶動下市場增長動能雖有下滑，但整體好于多數(shù)城市。而前十中，可以看到，中海、濱江、招商各占了兩塊。

??綜合而言，目前企業(yè)投資的聚焦點(diǎn)相對一致，均是以一二線優(yōu)質(zhì)地塊作為投資要塞，僧多粥少之下難免競爭激烈。較高的總價，也勸退了部分民企和地方國企，央國企在這些城市一枝獨(dú)秀。而優(yōu)質(zhì)地塊的吸引力仍在逐步提升，畢竟“改善項(xiàng)目撐起半邊天”已經(jīng)被市場所認(rèn)證。