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??7月25日，上海2025年六批次土拍圓滿結(jié)束。此次一共競(jìng)拍8宗地塊，土地出讓金約為290億元。此次土地市場(chǎng)之所以受關(guān)注，就在于出現(xiàn)了全國(guó)單價(jià)地王現(xiàn)象，其樓板價(jià)超過(guò)了20萬(wàn)。本報(bào)告對(duì)該地塊進(jìn)行分析。

??一、土地項(xiàng)目情況

??1、地塊基本情況

??此次單價(jià)地王項(xiàng)目位于上海徐匯區(qū)，屬于衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)。本報(bào)告以“徐匯衡復(fù)地塊”為名進(jìn)行分析。相關(guān)土地情況列表如下。

??2、地王現(xiàn)象和原因分析

??此次地塊成為全國(guó)單價(jià)地王。此前全國(guó)住宅用地地價(jià)最高的也出現(xiàn)在上海。今年2月份上海靜安區(qū)靜安寺社區(qū)某地塊交易，其樓板價(jià)超過(guò)16萬(wàn)/平方米的水平。此次徐匯衡復(fù)地塊則突破了該地價(jià)，成為全國(guó)住宅用地中地價(jià)最高的項(xiàng)目。

??出現(xiàn)如此高單價(jià)的項(xiàng)目，有幾個(gè)重要原因和特殊性。1、此類區(qū)域作為衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)內(nèi)十年來(lái)的首宗新增住宅用地，本身該片區(qū)住宅用地不多，所以供應(yīng)此類土地，對(duì)房企的吸引力較大。2、土地出讓面積較小，總價(jià)是可控的。目前各地高溢價(jià)的土地，除非是一些大型央企所拿的超級(jí)黃金地塊，其他地塊普遍都和地塊是“小巧玲瓏”的特征有關(guān)。換句話說(shuō)，房企易于消化。3、投資前景被看好，這也是房企積極拿地的原因。尤其是上海最近兩年高端住宅項(xiàng)目交易明顯強(qiáng)勢(shì)，類似低密風(fēng)貌住宅亦有較好的市場(chǎng)認(rèn)可度，企業(yè)投資自然會(huì)積極。

??二、土地市場(chǎng)啟示

??1、對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)預(yù)期的影響

??徐匯衡復(fù)地塊創(chuàng)下歷史新高的樓面價(jià)，將顯著提升市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域房?jī)r(jià)的預(yù)期。作為衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)內(nèi)十年來(lái)的首宗新增住宅用地，其稀缺性使得市場(chǎng)對(duì)其關(guān)注度極高。開(kāi)發(fā)商在拿地成本較高的情況下，未來(lái)項(xiàng)目定價(jià)必然較高，預(yù)計(jì)后續(xù)項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到28萬(wàn)/平方米及以上是完全有可能的。據(jù)此，這將帶動(dòng)周邊區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。不僅同區(qū)域的新房市場(chǎng)會(huì)受到直接影響，二手房市場(chǎng)也會(huì)因新房?jī)r(jià)格的拉動(dòng)而出現(xiàn)價(jià)格上漲趨勢(shì)。周邊業(yè)主可能會(huì)調(diào)整心理預(yù)期，提高掛牌價(jià)格，這對(duì)當(dāng)前二手房交易市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)非常直接的影響。

??2、對(duì)土地市場(chǎng)的影響

??此次土拍中徐匯衡復(fù)地塊的高溢價(jià)成交，為上海下半年土地市場(chǎng)增添了更大的信心。一方面，說(shuō)明當(dāng)前有更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在關(guān)注上海土地市場(chǎng)，尤其是那些具有獨(dú)特地理位置和稀缺資源的地塊。若是地價(jià)總成本可控，那么異常高的溢價(jià)率情況后續(xù)還會(huì)出現(xiàn)。另一方面，也進(jìn)一步說(shuō)明土地市場(chǎng)后續(xù)與高端市場(chǎng)的關(guān)系將更為緊密。此類土地出讓，本質(zhì)上也是表明對(duì)上海高端市場(chǎng)的看好，也引導(dǎo)后續(xù)房企投資拿地更加關(guān)注此類優(yōu)質(zhì)土地。

??3、對(duì)城市發(fā)展的影響

??徐匯衡復(fù)地塊的建設(shè)，將有助于提升衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的整體品質(zhì)和形象。低密風(fēng)貌住宅的建設(shè)將與周邊歷史建筑相得益彰，進(jìn)一步彰顯區(qū)域的文化特色。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，會(huì)注重與周邊環(huán)境的融合，打造具有獨(dú)特文化氛圍的住宅項(xiàng)目。這本身就是對(duì)此類區(qū)域土地的負(fù)責(zé)，也是對(duì)此類區(qū)域片區(qū)開(kāi)發(fā)與保護(hù)的重要貢獻(xiàn)。通過(guò)此類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，能更好促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施完善和城市面貌改善，對(duì)于提升片區(qū)和徐匯區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力等都有積極作用。