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??“現(xiàn)在根本不敢貿(mào)然開盤，樣板間、物料都準(zhǔn)備好了，但真正來看房的人少之又少?！睆V州一商業(yè)大平層項(xiàng)目的銷售人員劉輝（化名）說，盡管項(xiàng)目前期投入多，但市場反饋遠(yuǎn)不及預(yù)期。

??過去兩三年，商業(yè)大平層一度被視為高端住宅市場的“新貴”。這類產(chǎn)品主打核心地段、江景資源、超高層高與大尺度空間，售價(jià)動(dòng)輒數(shù)千萬元甚至上億元。在當(dāng)時(shí)住宅限購背景下，憑借“可居住+不限購”的雙重特性迅速躥紅。

??可進(jìn)入2025年，隨著產(chǎn)品集中入市、購房邏輯生變，這個(gè)曾經(jīng)的“明星品類”正面臨集體降溫。

??標(biāo)桿項(xiàng)目 熱度不再

??作為廣州商業(yè)大平層的代表項(xiàng)目，廣州·鵬瑞1號(hào)曾因高規(guī)格打造與多宗億元成交案例成為市場焦點(diǎn)。

??該項(xiàng)目位于廣州國際金融城，與琶洲隔江相望，占據(jù)珠江沿岸景觀位置，享有“珠金琶”黃金三角區(qū)資源。開發(fā)商還斥資數(shù)億元取得北帝沙島20年經(jīng)營權(quán)，意在打造塔尖生活方式。產(chǎn)品由國際設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)操刀，層高3.8~4米，戶型面積普遍在300平方米以上，總價(jià)多在5000萬元以上。

??2024年，鵬瑞1號(hào)因T1棟備案均價(jià)達(dá)34萬元/平方米，頂層復(fù)式備案價(jià)突破56萬元/平方米，一度登上熱搜。

??但到了2025年上半年，市場情緒已然反轉(zhuǎn)。據(jù)接近銷售團(tuán)隊(duì)的消息人士透露，鵬瑞1號(hào)自年初以來去化放緩，即便頻繁舉辦圈層營銷活動(dòng)，依舊難以撬動(dòng)成交。

??陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截止到8月1日，項(xiàng)目T1棟僅售出3套，上千平復(fù)式尚無成交，T2棟售出23套，T3棟售出14套。

??“這些網(wǎng)簽數(shù)據(jù)主要來自2023、2024年，去年各種億元成交、價(jià)格創(chuàng)新高的宣傳鋪天蓋地，今年幾乎聽不到任何聲音?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。

??這并非個(gè)案。廣州多個(gè)商業(yè)大平層項(xiàng)目同樣面臨“看的人少、買的人更少”的現(xiàn)實(shí)。

??供給井噴 稀缺失效

??商業(yè)大平層當(dāng)前最大的問題，是原本“稀缺”的屬性正在瓦解。

??2025年以來，商業(yè)大平層項(xiàng)目在廣州出現(xiàn)“井噴式”入市。從天河到海珠、荔灣，從金融城到琶洲CBD、珠江后航道再到白鵝潭，供應(yīng)源源不斷。

??以海珠為例，僅琶洲板塊在售或計(jì)劃入市的商業(yè)大平層就包括保利琶洲四季、力迅琶洲灣、曉廬、華發(fā)崇云、廣州城投·琶洲公館、開元廣場、丸美琶洲總部等多個(gè)項(xiàng)目。在珠江后航道板塊，還有廣州之窗WIN100、太古倉等項(xiàng)目，其中不乏面積300平方米以上的大戶型。

??“現(xiàn)在項(xiàng)目都在等客戶?！眲⑤x直言，雖然產(chǎn)品供應(yīng)明顯增加，但高凈值客戶群體并未發(fā)生變化，加之當(dāng)前市場情緒趨于謹(jǐn)慎，許多客戶即便下定，后期仍可能反悔。

??不僅如此，即便是住宅豪宅市場，熱度也明顯回落。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，廣州總價(jià)千萬級(jí)以上一手住宅成交1567套，同比下滑34%；成交均價(jià)78821元/平方米，同比回調(diào)8%。

??更關(guān)鍵的是，廣州全面放開住宅限購政策，也對商業(yè)大平層的購買邏輯造成沖擊。

??劉輝說，2025年以來多個(gè)焦點(diǎn)住宅項(xiàng)目陸續(xù)入市，接下來還有面粉廠項(xiàng)目、冼村項(xiàng)目，以及跑馬場地塊，均對高凈值客群形成強(qiáng)吸引力，令不少買家轉(zhuǎn)向觀望。

??“過去商辦產(chǎn)品最大的優(yōu)勢是不限購，現(xiàn)在這一點(diǎn)已被抹平。”一位商辦產(chǎn)品操盤手稱，小面積商辦產(chǎn)品通常靠租金回報(bào)吸引投資客，但兩三百平方米的商業(yè)大平層邏輯不同，購買者多用于自住或作為會(huì)客場所。如今市場上同樣擁有地段、圈層和產(chǎn)品優(yōu)勢的大平層住宅選擇豐富，在不限購的背景下，客戶還有多少理由為“替代品”買單？

??過去數(shù)年，廣州經(jīng)歷了一輪核心商務(wù)區(qū)的開發(fā)高峰。琶洲西區(qū)、廣州國際金融城、白鵝潭商務(wù)區(qū)等板塊，承載了大量的寫字樓規(guī)劃。但是，受限于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入節(jié)奏與城市招商瓶頸，廣州寫字樓市場的空置率一路走高。

??世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，廣州優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)達(dá)35.9萬平方米，同比暴增126%，主要集中在琶洲、金融城與魚珠。盡管凈吸納量同比增長20.5%，但遠(yuǎn)低于新增供應(yīng)，致使全市空置率上升至20.5%，較去年底上漲1.8個(gè)百分點(diǎn)。

??“廣州寫字樓現(xiàn)在不好租，也不好賣。”上述業(yè)內(nèi)人士稱，不少開發(fā)商在銷售壓力下被迫“臨場變陣”，將原寫字樓項(xiàng)目“住宅化包裝”，以商業(yè)大平層形式推出市場，寄望借居住功能吸引買家。此外，相較于寫字樓，商業(yè)大平層的利潤空間也更可觀。

??但問題在于，能支付數(shù)千萬元甚至上億元買套“定位模糊”產(chǎn)品的客戶，究竟有多少？

??上述商辦項(xiàng)目操盤手表示，商業(yè)大平層在產(chǎn)品層面確實(shí)擁有建筑立面地標(biāo)化、超高層高、奢侈配套、靈活功能空間等優(yōu)勢，在某些方面可補(bǔ)足住宅短板。但當(dāng)這些優(yōu)勢被標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制后，也容易淪為同質(zhì)化產(chǎn)品，缺乏核心競爭力。