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??一座閑置20年的別墅區(qū)突然成了北京通州樓市的焦點。

??7月21日上午8點55分，北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)云景南大街籠罩在悶熱的暑氣中，佇立于此的天地美墅項目外，已有數(shù)百名意向客戶排起蜿蜒長隊，等待著參觀的正式開啟。透過項目鐵門縫隙往里看，歐式別墅群在瘋長的藤蔓中若隱若現(xiàn)；外圍僅南門東側(cè)一家洗車行正在營業(yè)，其余多家底商門窗緊閉，灰塵覆滿窗沿。

??“閑置20年了，聽說就4戶人居住，平時保安看得很嚴，外人也不讓進，顯得特別神秘，我這次來參觀就是滿足一下好奇心。”一名周邊的居民在與中國房地產(chǎn)報記者交談時感慨，“旁邊北京現(xiàn)代音樂學院的學生換了一茬又一茬，這里頭始終黑著燈。”

??“這里別墅的起拍價相當于周邊住宅的5~8折，我是抱著檢漏的心態(tài)來的?！?隊伍中，一名拿著拍賣資料的女士向中國房地產(chǎn)報記者坦言，不過，聽說這里的房源有不少問題要解決，是否參與拍賣還需要深入研究。

??較低的起拍價，或許是這片別墅群成為近期北京通州法拍市場“頂流”的一大原因。拍賣資料顯示，天地美墅項目將于8月12日正式拍賣，此次掛牌的191套房源涵蓋車庫、商業(yè)和住宅，面積跨度極大，從36平方米的車庫到1400平方米的獨棟別墅均有涉及，車庫價格低至10.8萬元。多數(shù)住宅房源的面積則在199~340平方米間，起拍單價約2萬元~3萬元/平方米，遠低于周邊3.5萬元~5萬元/平方米的二手住宅均價。

??在現(xiàn)場熱鬧的氛圍外，也有市場人士提前“潑出一盆冷水”：該項目目前未開通燃氣，亦無集體供暖。競拍后，還面臨著補繳20年物業(yè)費、墊付增值稅和不動產(chǎn)權(quán)證下本難等情況。

??對此，中國房地產(chǎn)報記者致電項目開發(fā)商北京恒帝隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“北京恒帝隆”）并留下聯(lián)系方式，截至發(fā)稿未收到回應(yīng)。

??這塊沉寂了20年的土地背后藏著怎樣的故事？競拍成功后，是否能真正迎來“蘇醒”？

??“蘇醒”之路

??天地美墅項目共分為四個區(qū)，此次開放參觀的為一區(qū)。

??根據(jù)天地美墅物業(yè)張貼的公告，由于近期接到廣大群眾來電咨詢法拍房看房事宜，公司對此高度重視，暫定于2025年7月18日、21日、23日、25日上午9點至10點開放天地美墅一區(qū)看樣，10點以后不再放行進入，看房時間截止到上午10點30分結(jié)束清場。

??在天地美墅項目內(nèi)，記者發(fā)現(xiàn)，這些建造有20年之久的房屋瓷磚和窗戶依然保持完好。有房地產(chǎn)中介人士稱，當年項目用料比較實在。

??“我從網(wǎng)上看到這里要拍賣的消息就來過一次，不過那時還沒開放參觀，只能在外圍遠遠看一看，這次開放了看樣就馬上過來了?！币幻庀蛸彿咳吮硎?，或許會參與競拍，但超過預(yù)期價格就會放棄。

??“這次實際將釋放400多套房源，首批拍賣的是191套。起拍價格雖低，但是通常在競拍過程中會有漲幅，我們估計后續(xù)的房源會根據(jù)第一次拍賣的效果來定價?！币幻ㄅ臋C構(gòu)的人士向記者坦言，除了實際價格會上浮外，由于眾所周知的原因，拍賣成功后競買人還有許多問題要解決。

??記者查閱拍賣公告發(fā)現(xiàn)，公告中有許多不同于購買商品房的“風險”。

??拍賣公告顯示，競買成功后，依法應(yīng)由原產(chǎn)權(quán)人、買受人承擔的相關(guān)稅、費，須競買人自行向本拍品所在地的稅務(wù)和國土等部門咨詢，法院不負責答復(fù)。原產(chǎn)權(quán)人承擔的相關(guān)稅、費，由買受人墊付，買受人須到不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)相關(guān)（各區(qū)分局）辦理墊付稅費業(yè)務(wù)。

??“拍賣物建筑面積、性質(zhì)、用途、是否拖欠地價及土地使用費等，以相關(guān)主管部門最后核實為準。拍賣物建筑面積如實際面積與登記面積不符，其風險由買受人自行承擔?！?/p>

??“拍賣成交后，法院僅出具確認拍賣裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，并送達給相關(guān)主管部門辦理解封和產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。拍賣物是否可以辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，由買受人自行到相關(guān)主管部門查詢并處理；買受人應(yīng)自過戶法律文書送達之日起20日內(nèi)到相關(guān)主管部門逕行辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)?！?/p>

??同時，有消息稱，當下由于缺乏測繪圖，開發(fā)商不配合提供，所以個人的不動產(chǎn)權(quán)證下本不確定。就此問題，記者致電項目開發(fā)商北京恒帝隆并留下聯(lián)系方式，截至發(fā)稿未收到回應(yīng)。

??“神秘”傳聞

??“可以說，這是天地美墅首次向公眾揭開它的‘神秘面紗’。”上述周邊居民表示，該項目之所以閑置這么多年，它背后的故事大家也都有所耳聞。

??天地美墅的命運，與北京恒帝隆緊密交織。

??這家成立于2001年的房企，企查查APP顯示股東為香港億盛亞洲有限公司（持股81%）（以下簡稱“億盛亞洲”）和北京佳越天地經(jīng)貿(mào)有限公司（持股19%），法定代表人為徐慧敏。

??中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了天地美墅所在地塊外，北京恒帝隆名下還有“恒隆家園”地塊，梨園三十八地（地名）地塊。圍繞著北京恒帝隆名下多宗地塊一直以來就有多種傳言，而這些傳言都繞不過通州區(qū)梨園鎮(zhèn)一位“落馬”的房姓鎮(zhèn)政府官員。

??據(jù)北京市第一中級人民法院（2007）一中刑初字第1185號刑事判決書以及北京市高級人民法院〔2007〕高刑終字第507號刑事裁定書顯示，“被告人房某及其組織成員于1996年至2005年間，為攫取巨額經(jīng)濟利益，采用提供虛假證明材料騙取土地使用權(quán)等非法手段聚斂錢財，具有一定的經(jīng)濟實力……”經(jīng)過法院確認，被告人房某涉及多個罪名中，其中包括非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)犯罪3起。

??房某在法庭審理中的辯解及其辯護人的辯護意見為：“……在房某獲取土地使用權(quán)的過程中，梨園村、大馬莊村、小稿村村委會及土地管理部門應(yīng)承擔主要責任，且房某支付了土地補償款，未給集體造成經(jīng)濟損失，土地使用權(quán)亦不是法律規(guī)定的非法經(jīng)營罪的犯罪對象……”

??對上述辯解，法院認為，農(nóng)民所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，房某故意違反土地管理法規(guī)，采用非法獲取土地使用權(quán)證等手段簽訂書面轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)至其控制的北京勝利通工貿(mào)有限公司或轉(zhuǎn)由其他單位和個人有償使用的行為，已嚴重侵害了集體土地的使用權(quán)，其行為符合我國刑法關(guān)于非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律規(guī)定，其向村民委員會繳納“土地補償金”的行為，不能作為否定其犯罪性質(zhì)的事實依據(jù)。另查，我國對土地使用權(quán)的經(jīng)營實行經(jīng)營許可證制度，非法經(jīng)營土地使用權(quán)的行為屬于非法經(jīng)營行為，而非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)顯屬非法經(jīng)營的表現(xiàn)形式，二者間屬于從屬關(guān)系。因此，我國刑法規(guī)定的非法經(jīng)營罪與非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪形成從屬關(guān)系的法律競合，依照“特別法優(yōu)于普通法”的法律競合適用原則，房某的行為符合法律規(guī)定的非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪的犯罪構(gòu)成。

??該判決書顯示，房某實際控制的公司達數(shù)十家之多，并包括房地產(chǎn)開發(fā)類的公司。判決書顯示，房某數(shù)罪并罰，被判20年有期徒刑，刑期自2005年11月6日起至2025年11月5日止。

??不過，在工商信息中，中國房地產(chǎn)報記者并未查詢到房某與北京恒帝隆的關(guān)聯(lián)信息。

??往日糾紛

??天地美墅此次拍賣涉及一場往日金融借款糾紛。

??廣東省深圳市中級人民法院（2022）粵03執(zhí)2840號之一裁決書顯示，申請執(zhí)行人深圳市思道科投資有限公司（以下簡稱“深圳思道科”）與被執(zhí)行人北京恒帝隆借款合同糾紛一案，最高人民法院（2020）最高法民終1298號民事判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

??由于被執(zhí)行人沒有履行生效法律文書確定的內(nèi)容，申請執(zhí)行人向本院申請強制執(zhí)行，請求強制被執(zhí)行人償付人民幣129億元及遲延履行期間的債務(wù)利息等，本院依法立案執(zhí)行。

??在審判過程中，廣東省高級人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，作出了（2018）粵民初31號民事裁定書，查封了被執(zhí)行人北京恒帝隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下土地，土地證號為京通國用（2014出）第00087號、京通國用（2015 出）第 00073 號、京通國用（2003 出）字第 014號、京通國用（2013 出）第00217號、京通國用（2013 出）第 00216號、京通國用（2014 出）第00057 號、京通國用（2014出）第 00068號。

??在執(zhí)行過程中，本院依法向被執(zhí)行人送達了《執(zhí)行通知書》《報告財產(chǎn)令》，責令其在指定期限內(nèi)履行義務(wù)并如實申報財產(chǎn)情況，但被執(zhí)行人并未履行生效法律文書確定的義務(wù)?，F(xiàn)申請執(zhí)行人向本院提出申請，要求處分涉案土地以清償債務(wù)。本院查明：上述土地除了土地證號為京通國用（2014出）第00087號土地外其余六塊土地為本案抵押物。

??法院認為，被執(zhí)行人在指定期限內(nèi)拒不履行生效法律文書確定的義務(wù)，申請執(zhí)行人申請?zhí)幏直粓?zhí)行人的涉案土地，符合有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)予準許。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十一條、第二百五十四條規(guī)定，裁定如下：

??拍賣、變賣被執(zhí)行人北京恒帝隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下土地，土地證號為京通國用（2014出）第00087號、京通國用（2015 出）第 00073 號、京通國用（2003 出）字第 014 號、京通國用（2013出）第00217號、京通國用（2013出）第 00216號、京通國用（2014 出）第 00057號、京通國用（2014 出）第00068號以清償債務(wù)。

??這片沉寂20載的別墅群能否借此次法拍重生？仍充滿未知數(shù)。