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上海市人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)本市城中村改造工作的實(shí)施意見

滬府辦〔2024〕39號(hào)

各區(qū)人民政府，市政府有關(guān)委、辦、局，各有關(guān)單位：

??為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，建設(shè)安全、宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就加快推進(jìn)本市城中村改造工作提出實(shí)施意見如下：

??一、改造范圍和工作目標(biāo)

??改造范圍主要是位于中心城區(qū)周邊、老城鎮(zhèn)地區(qū)（撤制鎮(zhèn)）、城鄉(xiāng)結(jié)合部，以集體建設(shè)用地為主，現(xiàn)狀為村民宅基地和其他用地相互交織，被城鎮(zhèn)建成區(qū)包圍或基本包圍的自然村。將群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村優(yōu)先納入改造范圍。

??二、完善改造機(jī)制

??（一）拓展改造方式。通過項(xiàng)目整體改造、實(shí)施規(guī)劃拔點(diǎn)、整治提升等方式，多措并舉對(duì)城中村進(jìn)行拆除新建、拆整結(jié)合或整治提升。項(xiàng)目整體改造可按儲(chǔ)備改造、委托改造、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造或引入優(yōu)質(zhì)開發(fā)主體合作改造等途徑實(shí)施。對(duì)規(guī)劃用途為市政公益設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、綠地等的城中村，結(jié)合規(guī)劃實(shí)施時(shí)序和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度實(shí)施規(guī)劃拔點(diǎn)。涉及風(fēng)貌保護(hù)、農(nóng)民新村或開發(fā)邊界外的城中村，實(shí)施整治提升。

??（二）細(xì)化規(guī)劃計(jì)劃。進(jìn)一步摸清城中村總量、分布、規(guī)模等情況。銜接國土空間規(guī)劃、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合實(shí)際情況編制城中村改造行動(dòng)計(jì)劃，明確改造方式、資金籌措安排等，按照“實(shí)施一批、儲(chǔ)備一批、謀劃一批”的原則，滾動(dòng)推進(jìn)改造。

??（三）加快項(xiàng)目改造。城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng)后，要加快實(shí)施方案?jìng)浒浮⒄魇昭a(bǔ)償安置、動(dòng)遷收尾騰地、公益性項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營性土地出讓及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)等工作。

??（四）明確改造時(shí)序。先行安排安置房的供地和建設(shè)，加強(qiáng)安置房規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)管理，確保安置房在合理工期內(nèi)建成，配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施與安置房同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步交付使用，減少村（居）民在外過渡時(shí)間。

??（五）做好權(quán)益保障。啟動(dòng)城中村改造應(yīng)當(dāng)征求村民意愿。在改造過程中，應(yīng)聽取村民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)改造方案、征地補(bǔ)償方案、集體資產(chǎn)處置等的意見，保障村民知情權(quán)和參與權(quán)。鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織在合作改造中的首次持股比例原則上不低于10%，并可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。有條件的鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以吸收相關(guān)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同參與改造。合作改造的項(xiàng)目改造后，應(yīng)根據(jù)雙方約定，按不高于成本價(jià)留存給鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織一定數(shù)量的商辦、租賃住房等物業(yè)資產(chǎn)用于長期經(jīng)營，切實(shí)保障好農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的長遠(yuǎn)發(fā)展和被征地農(nóng)民的長期收益。留存給鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織的物業(yè)資產(chǎn)可計(jì)入項(xiàng)目實(shí)施主體的自持比例。規(guī)范開展村組撤制，做好民主決策、資產(chǎn)處置、檔案管理等工作。對(duì)被征地人員按規(guī)定落實(shí)就業(yè)和社會(huì)保障，對(duì)符合就業(yè)困難人員標(biāo)準(zhǔn)的，提供有關(guān)就業(yè)援助政策和服務(wù)。統(tǒng)籌推進(jìn)城中村改造與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，創(chuàng)造更多就業(yè)崗位，幫助解決村（居）民就業(yè)問題。

??（六）加強(qiáng)資金監(jiān)管。加強(qiáng)資金使用的全過程監(jiān)管，確保?？顚Ｓ?、封閉管理。各區(qū)要建立健全城中村改造資金管理機(jī)制，規(guī)范資金使用并加強(qiáng)監(jiān)管。根據(jù)已備案項(xiàng)目實(shí)施方案，依法依規(guī)做好項(xiàng)目前期改造成本審核與資金結(jié)算工作。對(duì)于合作改造的項(xiàng)目，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要積極參與資金管理和監(jiān)督使用。

??三、提升改造水平

??（一）促進(jìn)區(qū)域更新。堅(jiān)持區(qū)域更新、整體改造，充分發(fā)揮規(guī)劃的統(tǒng)籌引領(lǐng)作用，加強(qiáng)區(qū)域統(tǒng)籌，優(yōu)化城市設(shè)計(jì)。統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活和生態(tài)布局，強(qiáng)化產(chǎn)城融合，注重職住平衡，優(yōu)化國土空間布局，塑造區(qū)域整體功能，實(shí)現(xiàn)城市空間物質(zhì)形態(tài)的整體改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)生態(tài)的整體提升。探索實(shí)施責(zé)任規(guī)劃師、責(zé)任建筑師、責(zé)任評(píng)估師的“三師”聯(lián)創(chuàng)工作機(jī)制，帶動(dòng)城中村改造區(qū)域更新的品質(zhì)提升、品牌塑造、價(jià)值彰顯。

??（二）助推產(chǎn)業(yè)發(fā)展。根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在城中村改造項(xiàng)目中合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地，合理安排產(chǎn)業(yè)布局，引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。有條件的，提供一定規(guī)模比例的低成本創(chuàng)業(yè)空間，保障小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的創(chuàng)業(yè)需求。

??（三）加強(qiáng)風(fēng)貌保護(hù)。在確定城中村改造范圍和實(shí)施方案時(shí)，對(duì)改造范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行全面調(diào)查，組織綜合評(píng)估論證，對(duì)各級(jí)各類文物、具有保留價(jià)值的歷史風(fēng)貌和歷史建筑，按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，全面落實(shí)保護(hù)要求和措施。

??（四）服務(wù)宜居安居。要按照公園城市建設(shè)要求，完善公園體系布局，助力“千園工程”建設(shè)，因地制宜建設(shè)口袋公園等綠色共享空間，提升區(qū)域環(huán)境水平。將城中村改造與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，改造范圍內(nèi)商品住宅地塊原則上應(yīng)當(dāng)按一定比例建設(shè)保障性住房。

??四、加大政策支持

??（一）優(yōu)化項(xiàng)目認(rèn)定。合理確定城中村改造項(xiàng)目規(guī)模，原則上以規(guī)劃確定的整街坊或地塊予以劃定，新認(rèn)定項(xiàng)目的集體建設(shè)用地占比達(dá)到51%以上，支持區(qū)域統(tǒng)籌更新；鎮(zhèn)域范圍內(nèi)的零星城中村地塊、其它確需改造的“兩舊一村”地塊以及周邊地塊，可一并納入項(xiàng)目范圍，實(shí)行整體改造。

??（二）優(yōu)化規(guī)劃編制。在保障公共利益、符合更新目標(biāo)的前提下，經(jīng)落實(shí)服務(wù)配套、交通、環(huán)境等相關(guān)要求，可對(duì)規(guī)劃用地性質(zhì)、建設(shè)容量、建筑高度等方面予以支持優(yōu)化；優(yōu)化項(xiàng)目認(rèn)定前置條件，同步開展地塊控詳優(yōu)化完善與項(xiàng)目認(rèn)定程序；允許意向合作單位提前介入，參與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)和控詳規(guī)劃優(yōu)化等。

??（三）優(yōu)化土地供應(yīng)。儲(chǔ)備改造的項(xiàng)目，經(jīng)營性用地應(yīng)以公開招拍掛方式凈地出讓。委托改造的項(xiàng)目，在完成區(qū)域土地前期整理和配套改造形成凈地后，可依法以協(xié)議方式供應(yīng)給實(shí)施主體，也可轉(zhuǎn)由政府按照公開招拍掛方式實(shí)施出讓。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造或按照公開招標(biāo)等方式選擇合作單位實(shí)施合作改造的城中村項(xiàng)目，經(jīng)營性土地形成凈地后，可依法以協(xié)議方式供應(yīng)土地。城中村改造范圍內(nèi)的各類保障性住房用地、產(chǎn)業(yè)用地、公益性用地等，應(yīng)在項(xiàng)目實(shí)施方案中明確供地主體，并按照有關(guān)政策規(guī)定供應(yīng)土地。

??（四）增強(qiáng)資金平衡。改造項(xiàng)目涉及經(jīng)營性土地出讓的，市、區(qū)政府取得的土地出讓收入，在計(jì)提國家和本市有關(guān)專項(xiàng)資金后，剩余部分由各區(qū)統(tǒng)籌安排，用于城中村改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。加快對(duì)土地前期開發(fā)成本的結(jié)算。城中村改造項(xiàng)目中配套的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)盡量利用原有設(shè)施，確需新建或改建的，原則上相關(guān)建設(shè)費(fèi)用由政府負(fù)責(zé)投入，不攤?cè)敫脑斐杀?。結(jié)合改造項(xiàng)目的實(shí)際情況，合理確定商辦地塊自持比例和年限要求。改造項(xiàng)目涉及的商品住宅地塊租賃房配建指標(biāo)可由區(qū)里統(tǒng)籌落實(shí)。對(duì)列入本地區(qū)人民政府批準(zhǔn)的改造規(guī)劃或年度改造計(jì)劃的項(xiàng)目，可參照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》有關(guān)規(guī)定適用相關(guān)稅收政策。鼓勵(lì)電力、通信、市政公用事業(yè)等企業(yè)適當(dāng)降低入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費(fèi)。

??（五）拓寬融資渠道。加大市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政資金投入力度，爭取中央補(bǔ)助資金支持，并嚴(yán)格按照規(guī)定使用。用足用好地方政府專項(xiàng)債券。對(duì)符合專項(xiàng)債券條件的項(xiàng)目，積極申請(qǐng)地方政府專項(xiàng)債券，并嚴(yán)格按照規(guī)定使用。支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)提供城中村改造貸款。按照保本微利的原則，在全面測(cè)算項(xiàng)目綜合收益和風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營周期、還款來源和資金成本等實(shí)際情況，在符合相關(guān)規(guī)定的前提下，合理確定貸款利率、還款方式、貸款期限等。積極吸引社會(huì)資金參與城中村改造，探索發(fā)行企業(yè)債。

??（六）做好征收補(bǔ)償安置?？梢詰{城中村改造項(xiàng)目認(rèn)定批復(fù)，辦理項(xiàng)目范圍內(nèi)的征收集體土地和國有土地上房屋征收手續(xù)。改造項(xiàng)目的征收補(bǔ)償安置，可以在項(xiàng)目范圍內(nèi)或外安置；征收補(bǔ)償安置可以實(shí)行實(shí)物安置、貨幣化安置、實(shí)物和貨幣化安置相結(jié)合的方式實(shí)施。進(jìn)一步探索有利于城中村改造推進(jìn)的村（居）民和企事業(yè)單位的征收補(bǔ)償安置方式，各區(qū)可以結(jié)合實(shí)際，在改造項(xiàng)目中實(shí)施房票安置。改造項(xiàng)目可適用黨建引領(lǐng)舊改工作議事協(xié)調(diào)平臺(tái)以及行政司法溝通、項(xiàng)目收尾、國企簽約等新機(jī)制，加快動(dòng)遷收尾，縮短改造周期。

??五、強(qiáng)化組織保障

??（一）夯實(shí)各方責(zé)任。各區(qū)政府是推進(jìn)本區(qū)城中村改造工作的責(zé)任主體，要健全協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，對(duì)照總體目標(biāo)任務(wù)，制定本區(qū)域推進(jìn)城中村改造的三年行動(dòng)計(jì)劃（2024-2026年），并對(duì)照改造計(jì)劃，統(tǒng)籌資金、資產(chǎn)、資源，編制項(xiàng)目改造方案，力爭項(xiàng)目早啟動(dòng)、改造早見效、群眾早受益。市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理、房屋管理部門作為城中村改造的牽頭部門，要進(jìn)一步發(fā)揮綜合協(xié)調(diào)作用，加強(qiáng)統(tǒng)籌推進(jìn)。市、區(qū)發(fā)展改革、財(cái)政、規(guī)劃資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、綠化市容、公安、人力資源社會(huì)保障、文物等部門要按照各自職責(zé)做好指導(dǎo)等工作。相關(guān)街鎮(zhèn)進(jìn)一步發(fā)揮基層組織作用，加強(qiáng)城中村屬地日常管理，做好矛盾糾紛排查化解和防范處置，做好組織動(dòng)員、宣傳教育等，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，確保城中村改造順利推進(jìn)。

??（二）發(fā)揮平臺(tái)作用。區(qū)屬國企可作為項(xiàng)目實(shí)施主體參與城中村改造，也可作為借款主體，按照規(guī)定申請(qǐng)專項(xiàng)借款，與項(xiàng)目實(shí)施主體有效對(duì)接，及時(shí)將專項(xiàng)借款投入使用。

??（三）加強(qiáng)監(jiān)督管理。各相關(guān)部門要按照職責(zé)分工，加強(qiáng)工作指導(dǎo)和主動(dòng)服務(wù)。對(duì)市、區(qū)兩級(jí)國有企業(yè)實(shí)施的改造項(xiàng)目，由同級(jí)國資管理部門進(jìn)行考核。市、區(qū)兩級(jí)審計(jì)、督查等部門要加強(qiáng)監(jiān)督檢查。邀請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員和群眾代表、專家等社會(huì)各方參與監(jiān)督。

2024年8月4日