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??法拍房市場變了。

??一直以來，“法拍房”主要指被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。然而，隨著近年來法拍房市場的發(fā)展，許多“非司法拍賣”房產(chǎn)流入其中。

??與真正的“法拍房”相比，這些“非司法拍賣”的房產(chǎn)并非訴訟或破產(chǎn)處置而來，而是出讓方通過拍賣市場加快轉(zhuǎn)手速度或出于宣傳因素而進行的商業(yè)行為，更接近“商拍房”。

??8月14日，一幢曾是《安家》《三十而已》等多部影視劇取景地的“網(wǎng)紅”老洋房因無人出價而流拍，該套房產(chǎn)位于愚園路，起拍價為1.5億元，吸引了超2.4萬次圍觀，然而截至競價結(jié)束無一人出價。目前該房產(chǎn)再次掛牌，起拍價為9666萬元，較第一次拍賣降價5334萬元，降價幅度達35%。

??一邊是“網(wǎng)紅”取景地老洋房的無人問津，另外一邊則是上海文物級城市更新代表項目試水。

??7月28日上海黃浦豫園歷史保留建筑——同慶會館掛拍，起拍價6億元，平均單價33.7萬元/平方米。這棟百年小樓的房產(chǎn)證為開發(fā)商拿地后重新辦理，其房源類型為新房，目前狀態(tài)為精裝空置。

??作為老城廂風貌保護的重要區(qū)域，也是上海城市更新的標志性片區(qū)，該項目以“新房”的狀態(tài)“試水”拍賣，目前尚未開拍就已吸引了2.1萬次圍觀。

??從近期市場參與者的各種動作來看，已經(jīng)有越來越多的中介和資產(chǎn)管理機構(gòu)關注到“拍賣市場”的成交機會，未來類似“工抵房”、高總價一手房之類特殊房源，將更多地出現(xiàn)在拍賣市場。

??2025年8月14日，一幢位于靜安愚園路的老洋房流拍。

??競買公告顯示，該房屋建造于1924年，建筑總面積346.66平方米，總層數(shù)2.5層，有約500平方米院子，是上海優(yōu)秀歷史保護建筑，曾是《安家》《三十而已》等影視劇取景地，也是上海熱門“網(wǎng)紅”打卡地。

??該標的起拍價1.5億元，目前有租約到2029年，月租金67500元，現(xiàn)狀交付。

??截至8月14日10時競價時間結(jié)束時，共吸引了超過2.4萬次圍觀，最終卻因無人出價而流拍。

??據(jù)拍賣公司相關人員介紹，房屋上架后吸引較多關注，不少客戶實地看房。但由于標的需支付成交價1%傭金+0.5-1%軟件服務費，且過戶稅費全由買家承擔，實際成本或超1.545億元。

??8月14日流拍后，目前該房屋二次掛牌，起拍價9666萬元，較第一次拍賣降價5334萬元，降價幅度達35%。

??進一步查詢標的物詳情描述發(fā)現(xiàn)，此項目非司法拍賣，無任何法律糾紛。該房屋類型為花園住宅產(chǎn)權(quán)，納入限購范圍。

??對此上海市光大律師事務所高級合伙人徐軍律師告訴我們：“法拍房”的設立初衷是為解決債權(quán)人（原告/申請執(zhí)行人）追回債權(quán)之需要，而由司法機關依據(jù)生效法律文書，對債務人（被告/被執(zhí)行人）持有的房屋進行司法拍賣，債權(quán)人希望借此司法途徑盡可能拿回其全部或部分債權(quán)，減少債權(quán)人的損失。實踐中，部分房東基于某種原因也選擇拍賣的方式賣房，屬于市場行為，無可厚非。

??該愚園路老洋房屬于文物保護單位，外立面改造需報批，且存在租約至2029年。目前上海尚未放開限購，選擇購買此類房屋的購房者本來就少，再加上這些限制，第一次流拍也在情理之中。

??近年來，隨著法拍房市場的發(fā)展，越來越多“非司法拍賣”房產(chǎn)流入其中。

??業(yè)內(nèi)人士告訴我們，這些“非司法拍賣”房產(chǎn)應屬于“商拍房”，真正的“法拍房”與“商拍房”最大的區(qū)別在于“是否具有司法強制屬性”。

??“可能習慣上還是沿用了‘法拍房’的說法，但很多其實應該屬于‘商拍房’，目前在很多拍賣平臺并沒有特別明確的劃分，如果要單獨找‘法拍房’主要可以看房屋來源是否是人民法院。除了法院之外，還有一些破產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)等可能也屬于大家概念里的‘法拍房’的范疇，主要是資不抵債，破產(chǎn)清算之類的，由企業(yè)自身或者金融機構(gòu)進行拍賣，這些沒有走到司法強制這一步。還有一些，就是現(xiàn)在越來越多的‘商拍房’，主要是商業(yè)行為，可以理解為多一個賣房的渠道。”

??7月我們曾發(fā)布的《278套房“1元起拍”，這個漏你撿嗎？》中涉及的“1元起拍”房產(chǎn)便是其中的典型，原因主要還是二手房市場供過于求，為了提高周轉(zhuǎn)效率，部分賣方選擇以1元起拍的方式加快轉(zhuǎn)手速度。

??在當時，這些“1元起拍”房產(chǎn)大多總價低、房齡老，且長期無人居住。

??而如今，上海文物級一手房也進入了拍賣市場。

??2025年7月28日，上海黃浦豫園的一處歷史保留建筑掛拍，該房源總建筑面積1805.9平方米（1788.2平方米住宅+17.7平方米商業(yè)），起拍價6億元，平均單價33.7萬元/平方米。

??競買公告顯示，該房源即上海黃浦豫園的同慶會館，建于1922年左右，解放后為和平食品廠，其磚墻已有百年歷史。

值得注意的是，在片區(qū)整體開發(fā)、該房源重新修葺精裝之后，這棟百年小樓的房產(chǎn)證為開發(fā)商拿地后重新辦理，其房源類型為新房，目前狀態(tài)為精裝空置。

??據(jù)了解，該住房所屬地塊在2020年采取招掛復合方式出讓，以176億元底價成交。作為老城廂風貌保護的重要區(qū)域，該地塊也是上海城市更新的標志性片區(qū)，同地塊2025年在售項目為露香園云宸，而該房源的出讓方同樣為上海露香園置業(yè)有限公司。

??無獨有偶，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年7月西安出現(xiàn)了1元起拍的“準新房”。

??該房源為西安蓮湖區(qū)勞動公園里的一處高層毛坯房源，為32層住宅的第15層。該房源所屬樓棟2023年竣工，房產(chǎn)目前尚未繳納契稅和大修基金，可在開發(fā)商處進行免費合同更名后直接網(wǎng)簽，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)堪比一手房。該小區(qū)處于西安二環(huán)內(nèi)的老城西板塊，目前該小區(qū)新房售價在1.7萬元/平方米左右，勞動公園里2025年累計新房成交超過130套，也是老城西板塊2025年流速最快的一個小區(qū)。不排除該房源主要用于宣傳目的。

??從乳山二手房房東“1元起拍”房產(chǎn)，到如今“準現(xiàn)房”及“一手房”房源進入拍賣市場，已經(jīng)有越來越多的房東、中介、資產(chǎn)管理機構(gòu)，甚至開發(fā)商自身關注到“拍賣市場”的成交機會。

??如今的“法拍房”市場已經(jīng)不僅僅是“司法拍賣”及“破產(chǎn)清算”等傳統(tǒng)的“法拍房”市場，而成為了越來越多“商拍房”的渠道陣地。

??從整體“法拍房”市場來看，2025年7月法拍房規(guī)模也創(chuàng)下年內(nèi)新高。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，7月新增掛拍4.4萬套，環(huán)比上升40%，同比上升12%。起拍總價443億元，環(huán)比上升43%。7月新增掛拍套數(shù)、起拍總價雙雙達到2025年新高。

??成交方面，7月典型城市法拍房成交4942套，環(huán)比上升54%，同比減少14%。受6月、7月掛拍量大幅增加拉動，7月成交量明顯回升，已達年內(nèi)新高，但仍不及去年同期。

??從目前“法拍房”市場越來越被關注來看，鑒于當前無論新房還是二手房市場流速緩慢的客觀現(xiàn)狀，建議各地可進一步完善相關管理規(guī)定，利用好現(xiàn)有的拍賣平臺，同時規(guī)范“法拍房”與“商拍房”等相關條款，在進一步拓寬租賃權(quán)和產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移渠道，加快存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的同時，也為釋放改善需求、助力市場穩(wěn)定發(fā)展提供更多動力。

??隨著“法拍房”越來越多地為市場所了解，“法拍房”市場也從原本小眾的“司法拍賣”及“破產(chǎn)清算”等傳統(tǒng)的“法拍房”概念發(fā)展到如今越來越多“商拍房”的加入。

??從目前整體房地產(chǎn)去化來看，預計未來或?qū)⒂懈喽址?、“準現(xiàn)房”、一手房等房源選擇“試水”拍賣市場。一方面通過增加成交渠道加快房源周轉(zhuǎn)速度，另外一方面也可推動一二手交易鏈條的恢復。

??結(jié)合近期地產(chǎn)政策走向來看，城市高質(zhì)量發(fā)展被放在了更加重要的位置，各地需要進一步積極滿足轉(zhuǎn)移人口和中低收入人口的住房需求，建立起更加完善、覆蓋多層級的居住權(quán)流動循環(huán)。而“法拍房”市場正是居住權(quán)流動鏈條中的重要“補漏”環(huán)節(jié)。