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??武漢7月份二手房量縮價穩(wěn)，平均議價空間收窄至4%

??◎  文/馬千里

??7月份，武漢二手房帶看轉(zhuǎn)化率仍維持在較高水平，并且有過半高頻小區(qū)實現(xiàn)止跌，平均議價空間也有所縮小。在經(jīng)歷了連續(xù)兩個月房價的大面積回落之后，本月過半剛需、改善類小區(qū)價格實現(xiàn)止跌，不少小區(qū)二手房成交價迎來短期筑底。

??武漢住房和城市更新局也于月內(nèi)明確，今年還將繼續(xù)因城因區(qū)施策，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢和高質(zhì)量發(fā)展。典型如硚口區(qū)即于7月發(fā)布了穩(wěn)市場新政，持續(xù)推進(jìn)住房以舊換新、全面推行城市更新購房消費(fèi)券、實施惠民購房補(bǔ)助、助力高層次人才購房安居等，其中符合以舊換新相關(guān)要求的居民，單套可最高獲得30萬元的購房消費(fèi)券。對于購房需求支持力度的加強(qiáng)，也將隨著一二手交易鏈條全面?zhèn)鲗?dǎo)開來，并進(jìn)一步利好存量住房交易信心的回升。

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??二手房價結(jié)束近兩月調(diào)整

??過半高頻交易小區(qū)迎來止跌

??2025年7月，武漢有51%的高頻交易小區(qū)成交價格不再環(huán)比下跌，止跌小區(qū)占比較上月增加了16個百分點(diǎn)。在經(jīng)過5月、6月連續(xù)兩個月的降價調(diào)整之后，武漢二手房價格迎來了短期筑底，成交帶看比也維持在10%左右的高位。不過聯(lián)系本月高頻交易小區(qū)數(shù)量下降14%、二手房成交套數(shù)環(huán)比下降10%的情況來看，后期武漢二手房價能否順利延續(xù)本月趨勢，仍取決于整體穩(wěn)市場進(jìn)程的落實情況。

??從7月份武漢各小區(qū)成交價格漲跌情況來看，過半小區(qū)房價變動在±5%之間，其中31%的高頻交易小區(qū)房價漲幅在0-5%之間，只有9%的小區(qū)單月房價環(huán)比漲幅超過10%。

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??近七成小區(qū)掛牌價仍在持續(xù)回落

??近一年掛牌價平均下降12.6%

??雖然成交價格迎來止跌，但在掛牌價方面，仍有69%的高頻交易小區(qū)掛牌價格環(huán)比回落。更多的房東仍在選擇降價掛牌以加速成交。近一年以來，武漢有10個月掛牌價下跌小區(qū)占比超過60%，據(jù)CRIC測算，2025年7月武漢掛牌價指數(shù)較1年前回落12.6%。

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??平均議價空間再度回落

??延續(xù)二季度以來低位

??2025年7月，武漢二手房平均議價空間為4%，較上月下降了2個百分點(diǎn)，延續(xù)2025年二季度以來的低位。而4%的議價空間，在7月典型城市中也屬于最低的第一梯隊，遠(yuǎn)低于上海、杭州、深圳等20%的以上的水平。

??從近期中央部委發(fā)聲來看，接下來還將進(jìn)一步加強(qiáng)城市高質(zhì)量發(fā)展，一方面通過存量用地收儲、城市更新等渠道加強(qiáng)保障房建設(shè)，另一方面通過存量閑置用地收儲、加強(qiáng)高品質(zhì)住房建設(shè)提振新房供求預(yù)期。武漢住房和城市更新局也于月內(nèi)明確，今年還將繼續(xù)因城因區(qū)施策，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢和高質(zhì)量發(fā)展。隨著買方信心的持續(xù)改善，預(yù)計下半年二手房平均議價空間還將延續(xù)低位。

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??超過50%剛需、改善小區(qū)房價止跌

??高端小區(qū)仍有超六成環(huán)比降價

??從小區(qū)類型來看，剛需和改善類小區(qū)是本月武漢二手房價止跌的主要動力。2025年7月，剛需、改善類小區(qū)分別有53%和51%房價環(huán)比上行，較上月分別提升了16和20個百分點(diǎn)。從7月成交數(shù)據(jù)來看，洪山區(qū)、漢陽區(qū)等次新房集中區(qū)域成交活躍，臨近地鐵、出行便利的剛需、改善產(chǎn)品是成交主力。典型如大關(guān)山的閣調(diào)小區(qū)，臨近武漢東站，主力戶型是70㎡以下的小戶型， 7月份二手房平均成交價格1.8萬元/平方米，小區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房源率先成交，7月平均房價環(huán)比大幅增長了23%。 

??不過高端小區(qū)方面表現(xiàn)則較為平淡，本月僅有38%的小區(qū)房價環(huán)比上行，較上月回落了6個百分點(diǎn)。