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??在湖北省黃岡市武穴火車(chē)站工業(yè)集中區(qū)，運(yùn)鴻數(shù)字貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“數(shù)字產(chǎn)業(yè)園”）正陷入一場(chǎng)詭異的土地權(quán)屬拉鋸戰(zhàn)。

??中房報(bào)記者獨(dú)家獲取的署名資料顯示，該產(chǎn)業(yè)園部分核心地塊被武穴市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng) “武穴城投”）以 “他項(xiàng)抵押” 名義強(qiáng)制轉(zhuǎn)移債務(wù)，且項(xiàng)目還涉嫌大面積未批先建。

??記者向武穴市自然資源和規(guī)劃局（以下簡(jiǎn)稱(chēng) “武穴市自規(guī)局”）、武穴城投求證，前者以 “不符合流程” 拒絕回應(yīng)，后者截至發(fā)稿未回復(fù)。

??從阿里產(chǎn)業(yè)帶到爛尾工程

??運(yùn)鴻集團(tuán)股份有限公司（下稱(chēng) “運(yùn)鴻集團(tuán)”）2013 年成立，2020 年后在武穴市布局五大產(chǎn)業(yè)園，其中數(shù)字產(chǎn)業(yè)園總投資約 35 億元，涵蓋通用航空機(jī)場(chǎng)、智慧物流園等設(shè)施 —— 而它的前身，是曾讓武穴市沸騰的 “阿里巴巴武穴產(chǎn)業(yè)帶”。

??公開(kāi)資料顯示，運(yùn)鴻集團(tuán)旗下有 3 家上市公司，香港聯(lián)交所硅鑫集團(tuán)（股票代碼：08349），香港聯(lián)交所佳辰控股（股票代碼：01937），美國(guó)納斯達(dá)克運(yùn)鴻綠色CTI（股票代碼：YHGJ）。

??2014 年 7 月，“阿里巴巴武穴產(chǎn)業(yè)帶” 上線，作為阿里在湖北首家電商產(chǎn)業(yè)帶項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣Q(chēng)其為 “傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)關(guān)鍵引擎”，首月便吸引 300 家企業(yè)入駐。

??2016 年 8 月，總投資宣稱(chēng)達(dá) 30 億元的電商城奠基，規(guī)劃占地 725 畝（含 450 畝商業(yè)凈用地），預(yù)計(jì)容納 1000 家電商企業(yè)、解決 2 萬(wàn)人就業(yè)，第三方運(yùn)營(yíng)服務(wù)商湖北眾磊置業(yè)有限公司（下稱(chēng) “眾磊置業(yè)”）還承諾 “三年免費(fèi)培訓(xùn) 5000 名電商人才”。

??但不到三年，項(xiàng)目戛然而止?！叭?nèi)都傳眾磊置業(yè)資金鏈斷了，項(xiàng)目停擺?！?當(dāng)?shù)刂槿耸糠Q(chēng)。

??記者查證發(fā)現(xiàn)，眾磊置業(yè)認(rèn)證的 “阿里巴巴武穴產(chǎn)業(yè)帶” 公眾號(hào) 2017 年 7 月停更，且當(dāng)時(shí)卷入多起合同糾紛：2016 年簽約的電商大樓幕墻工程、排污管網(wǎng)工程均未開(kāi)工，企業(yè)因拖欠 180 萬(wàn)元保證金被法院裁定還款。

??最終，“阿里巴巴武穴產(chǎn)業(yè)帶” 退出，眾磊置業(yè)留下 16.8 萬(wàn)平方米爛尾建筑（含招商中心、電商樓、宿舍樓等），占地 252.414 畝。

??“眾磊置業(yè)退出后，武穴城投全面接手地塊及債務(wù)，再轉(zhuǎn)讓給運(yùn)鴻集團(tuán)?！?運(yùn)鴻集團(tuán)數(shù)字產(chǎn)業(yè)園負(fù)責(zé)人告訴記者。

??5億元受讓與3.8億元“強(qiáng)制抵押”謎局

??2020 年 12 月，武穴城投與運(yùn)鴻集團(tuán)簽訂《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》：運(yùn)鴻以 5 億元打包收購(gòu)前述電商園地塊（含 1.5 億元土地價(jià)值、3.8 億元地上房屋價(jià)值）。

??據(jù)運(yùn)鴻集團(tuán)出具的銀行電子回單顯示，自2020年12月至2021年3月，運(yùn)鴻集團(tuán)通過(guò)光大銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行累計(jì)向城投公司支付1.4億元（記者注，多筆500萬(wàn)至3000萬(wàn)不等的轉(zhuǎn)賬憑證）。

??2021 年 4 月，雙方補(bǔ)充協(xié)議約定：運(yùn)鴻支付 3.56 億元后，武穴城投需過(guò)戶(hù) 98.3 畝土地及地上建筑，不僅協(xié)助辦理后續(xù)手續(xù)，而且在礦山開(kāi)采、港口碼頭合作中給予運(yùn)鴻 “優(yōu)先權(quán)”。

??但 2023 年 8 月，武穴城投突然變卦。據(jù)運(yùn)鴻集團(tuán)董事局主席李玉?；貞?，武穴城投董事長(zhǎng)陶某帶隊(duì)要求對(duì)已轉(zhuǎn)讓土地辦理 “他項(xiàng)抵押”，單方面估值僅 3.8 億元（低于 5 億收購(gòu)價(jià)）。

??數(shù)字產(chǎn)業(yè)園負(fù)責(zé)人向記者出示的雙方簽訂的《抵押合同》顯示，運(yùn)鴻需將產(chǎn)業(yè)園 7 處產(chǎn)權(quán)抵押，金額 3.83 億元，抵押期 1 個(gè)月（2023年8月9日~9月8日）

??“這是城投用土地交易掩蓋資產(chǎn)虧空，應(yīng)對(duì)上級(jí)檢查?！?李玉保認(rèn)為。

??武穴城投工作人員則稱(chēng) “問(wèn)題跨了幾任領(lǐng)導(dǎo)，說(shuō)不清楚”，記者聯(lián)系城投負(fù)責(zé)人宛某求證，未獲回復(fù)。

??中房報(bào)記者撥打武穴城投負(fù)責(zé)人宛某電話及發(fā)函求證，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

??追溯武穴城投發(fā)債信息，2019年4月，武穴城投發(fā)行2019 年武穴市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司公司債券（簡(jiǎn)稱(chēng)“19 武穴城投債”），發(fā)行總額10.8億元，其中 6.6 億元擬用于武穴市 2017年棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目（一期），4.2 億元擬用于補(bǔ)充武穴城投公司的營(yíng)運(yùn)資金。

??據(jù)中證鵬元《2019年武穴市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司公司債券2024年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》指出其 “資產(chǎn)流動(dòng)性弱、建設(shè)資金與債務(wù)壓力大”；且長(zhǎng)期依賴(lài)財(cái)政輸血，2022 年、2023 年利潤(rùn)總額分別為 1.25 億元、0.95 億元，若扣除財(cái)政補(bǔ)貼（分別為 1.59 億元、1.19 億元），連續(xù)兩年為負(fù)。

??風(fēng)情街別墅群涉嫌“未批先建”

??8 月 6 日，中房報(bào)記者實(shí)地探訪運(yùn)鴻數(shù)字貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園，發(fā)現(xiàn)園區(qū)內(nèi) “風(fēng)情街商業(yè)及別墅群” 處于長(zhǎng)期荒置狀態(tài)，別墅群內(nèi)部道路的荒草高度齊膝，部分閑置地塊已被周邊村民開(kāi)墾種植農(nóng)作物。

??經(jīng)記者現(xiàn)場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域共有 5 棟聯(lián)排別墅（含 1 個(gè)獨(dú)立單元），其中 4 棟 8 個(gè)單元已完成外墻涂料施工，剩余 1 棟仍為毛坯狀態(tài)。數(shù)字產(chǎn)業(yè)園負(fù)責(zé)人提供的資料顯示，該別墅群總建筑面積為 1.519 萬(wàn)平方米。

??“我們 2020 年從武穴城投接盤(pán)時(shí)，這些建筑就是現(xiàn)在的樣子，沒(méi)有任何新增建設(shè)。” 該負(fù)責(zé)人透露，因部分村民未領(lǐng)取土地征收款，與相關(guān)部門(mén)存在持續(xù)糾紛，導(dǎo)致該區(qū)域土地至今無(wú)法正常開(kāi)發(fā)，“連基礎(chǔ)的場(chǎng)地清理都無(wú)法推進(jìn)”。

??運(yùn)鴻集團(tuán)向記者提供的 7 份不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（均為 2022 年 11 月 29 日下發(fā)）顯示：產(chǎn)業(yè)園內(nèi)其他 5 處地塊的土地使用期限均起始于 2015 年 11 月 17 日，而風(fēng)情街商業(yè)及別墅群對(duì)應(yīng)的 2 份產(chǎn)權(quán)證，使用期限起始日為 2022 年 11 月 23 日。

??武穴市政府一位不愿具名的工作人員向記者證實(shí)，風(fēng)情街及別墅所處地塊（原阿里巴巴武穴產(chǎn)業(yè)帶核心區(qū)）的首次供地審批記錄為 2018 年，對(duì)應(yīng)批文為《湖北省人民政府關(guān)于武穴市 2018 年度第 44 批次城市建設(shè)用地的批復(fù)》（鄂政土批【2018】1878 號(hào)）。

??但《湖北眾磊置業(yè)有限公司項(xiàng)目用地批準(zhǔn)和發(fā)證情況表》明確記載：2020 年武穴城投將該地塊轉(zhuǎn)讓給運(yùn)鴻集團(tuán)時(shí)，風(fēng)情街 1.519 萬(wàn)平方米建筑已全部建成，且彼時(shí)該地塊尚未完成供地程序（表格標(biāo)注 “未供地”）。

??“土地未供、規(guī)劃未批，建筑就已建成，這是典型的‘未批先建’違規(guī)行為?！?一位熟知園區(qū)狀況且通曉土地管理法規(guī)的知情人士向記者強(qiáng)調(diào)。

??企查查公開(kāi)信息顯示，2015 年眾磊置業(yè)通過(guò)出讓方式取得武穴市火車(chē)站工業(yè)集中區(qū) 6.558 萬(wàn)平方米土地（成交價(jià)格 2800 萬(wàn)元），用于開(kāi)發(fā) “阿里巴巴武穴產(chǎn)業(yè)帶” 項(xiàng)目。

??據(jù)武穴城投與運(yùn)鴻集團(tuán)簽訂《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》，以 5 億元價(jià)格將含風(fēng)情街地塊在內(nèi)的原電商產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓給運(yùn)鴻，其中包含 3.8 億元地上建筑物價(jià)值。

??運(yùn)鴻集團(tuán)提供的《阿里巴巴武穴產(chǎn)業(yè)帶電商城建筑安裝工程費(fèi)現(xiàn)值》表顯示，其接手時(shí)按 2019 年 4 季度造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，將風(fēng)情街 1.519 萬(wàn)平方米建筑計(jì)入 2.065 億元建筑總價(jià)值。但武穴城投未在交易中披露該建筑存在 “未批先建” 的違規(guī)屬性，也未說(shuō)明地塊供地程序未完成的情況。

??2025 年 8 月 6 日，中房報(bào)記者就風(fēng)情街地塊供地程序、“未批先建” 認(rèn)定及后續(xù)處理方案，前往武穴市自然資源和規(guī)劃局采訪。該局徐姓副局長(zhǎng)僅確認(rèn) “該地塊已完成征收”，對(duì) “是否公開(kāi)出讓”“未批先建是否屬實(shí)”“為何允許違規(guī)建筑轉(zhuǎn)讓” 等核心問(wèn)題，均以 “采訪不符合流程” 為由拒絕回應(yīng)。

??產(chǎn)業(yè)園土地從爛尾到轉(zhuǎn)讓?zhuān)俚綇?qiáng)制被他項(xiàng)抵押，本質(zhì)是地方城投化解債務(wù)的‘風(fēng)險(xiǎn)包裝’環(huán)節(jié)。這一行為顯然違反了《民營(yíng)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法》，損害了民營(yíng)企業(yè)的合法權(quán)益”。

??四川豐慶律師事務(wù)所向紀(jì)全律師向記者分析，武穴城投的操作邏輯具有典型性：第一步，接手眾磊置業(yè)爛尾項(xiàng)目及違規(guī)建筑，將 “問(wèn)題資產(chǎn)” 納入賬面；第二步，通過(guò) 5 億元轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將含違建的資產(chǎn)包債務(wù)壓力轉(zhuǎn)移給民營(yíng)企業(yè)；第三步，后續(xù)以 “他項(xiàng)抵押” 名義強(qiáng)制運(yùn)鴻集團(tuán)背負(fù) 3.8 億元負(fù)債，實(shí)現(xiàn) “資產(chǎn)回流控制”。

??“這種‘從收購(gòu)轉(zhuǎn)讓再到他向抵押’的操作，本質(zhì)是城投將債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)向企業(yè)、銀行、財(cái)政的三級(jí)轉(zhuǎn)嫁。它虛增了城投資產(chǎn)質(zhì)量，掩蓋真實(shí)負(fù)債率，干擾中央對(duì)地方債務(wù)的研判，更捆綁了民營(yíng)企業(yè)的生存空間?！彼a(bǔ)充道。

??從 2014 年 “阿里巴巴武穴產(chǎn)業(yè)帶” 上線時(shí)的 “轉(zhuǎn)型升級(jí)引擎” 定位，到 2016 年電商城奠基時(shí) “30 億投資、2 萬(wàn)就業(yè)” 的規(guī)劃，再到如今部分土地荒草叢生，違規(guī)別墅群林立，武穴這場(chǎng)持續(xù)十年的土地迷局，需要一個(gè)透明的答案。中房報(bào)記者將繼續(xù)關(guān)注。