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??2025年5月二手房市場熱度穩(wěn)步回調(diào)。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年5月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交環(huán)比下降10%，同比微增4%，整體增長動能放緩。

??據(jù)杭州西湖區(qū)云谷板塊一位中介反饋，過了3月以后大部分客戶對樓市仍抱有觀望情緒，尤其是許多有買房計(jì)劃的剛需群體并不著急。

??表現(xiàn)在成交層面，5月杭州低總價(jià)房源成交占比進(jìn)一步提升，總價(jià)200萬元以下的二手房成交占比接近42%，環(huán)比上月增長1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??和杭州類似的是，北京、上海、深圳低總價(jià)二手房成交占比持續(xù)提升。

??整體二手房市場呈現(xiàn)出剛需、高改“兩頭翹”，剛改、中改需求“塌陷”的格局。

??5月典型城市二手房成交總價(jià)呈現(xiàn)兩個(gè)典型的特征。

??一個(gè)是總價(jià)300-600萬二手房成交占比顯著回調(diào)。比如上海，總價(jià)300-400萬元、400-500萬元、500-600萬元三個(gè)總價(jià)段成交占比全線“飄綠”，5月成交占比同環(huán)比齊跌。剛改、中改需求明顯回調(diào)。

??與之相對應(yīng)的另一個(gè)明顯特征是，低總價(jià)房源成交集中度仍有上行趨勢。比如深圳，2025年5月總價(jià)300萬以內(nèi)房源成交套數(shù)占比為34.5%，環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，同比上升6.0個(gè)百分點(diǎn)，低總價(jià)房源市場份額進(jìn)一步擴(kuò)大。

??不只是深圳，上海、杭州低總價(jià)段極致剛需客群也面臨嚴(yán)重的消費(fèi)降級，總價(jià)300萬元以內(nèi)二手房成交環(huán)比均有所上漲。

??值得關(guān)注的是，剛需客群仍是二手房市場購買主力，北京、上海、深圳、杭州低總價(jià)段成交套數(shù)占比均在50-60%。

??從成交面積段來看，北京和上海主力成交面積段為80平以內(nèi)房源，不過5月份該面積段二手房成交占比同環(huán)比齊跌，市場份額占比持續(xù)下降，與之相對應(yīng)的是90-120平的成交占比持增，這意味著剛需客群也在拋棄戶型功能性缺失且多為老舊房源，轉(zhuǎn)而“一步到位”購入性價(jià)比較高的“三房”。

??深圳則不同，二手房成交主力面積段在70平以下和80-90平，且占比持增，原因是深圳二手房市場房齡普遍較新，小面積低總價(jià)戶型迎合了剛需客群的短期置業(yè)需求。

??北京、上海、深圳和杭州4城剛需成交基本都占據(jù)成交主力且集中度還有進(jìn)一步上升趨勢，低價(jià)策略對于剛需小區(qū)跑量作用更為顯著。

??事實(shí)上，5月北京、深圳、杭州二手可比房價(jià)下跌項(xiàng)目占比均有所擴(kuò)大，上海下跌項(xiàng)目占比略有縮小，但仍保持在56%高位。

??剛需小區(qū)仍在加速“以價(jià)換量”。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，除深圳之外，京滬杭2025年5月剛需小區(qū)二手可比房價(jià)下跌項(xiàng)目占比環(huán)比均出現(xiàn)了不同程度回升，即成交的剛需小區(qū)中房價(jià)下跌占比有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢，其中北京、上海成交的剛需小區(qū)中半數(shù)以上價(jià)格下調(diào)。

??與剛需小區(qū)不同的是，高端小區(qū)更多是受限于新增掛牌量不足影響，加之2025年5月高得房率的四代宅、新規(guī)產(chǎn)品集中入市，也會對高凈值客群有一定的分流作用。

??5月二手房市場熱度迎來了季節(jié)性回落，重點(diǎn)城市京滬深杭剛需客群仍是二手房市場成交主力、剛改中改需求“塌陷”。

??短期來看京滬深杭二手房市場還將穩(wěn)中有降態(tài)勢。中高改小區(qū)能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市量影響；而剛需盤目前仍然以價(jià)格為導(dǎo)向。

??隨著二手房市場逐步過渡為買方市場，購房者在置業(yè)時(shí)往往會綜合考慮小區(qū)區(qū)位、配套、價(jià)格等因素，選取性價(jià)比較高的小區(qū)，這也意味著區(qū)位偏遠(yuǎn)、功能性缺失的遠(yuǎn)郊老破小交易周期將進(jìn)一步拉長。