中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張其光

??在近日召開的中央城市工作會議上，習(xí)近平總書記發(fā)表重要講話，立足新時代我國城市發(fā)展新形勢，科學(xué)回答了城市發(fā)展為了誰、依靠誰以及建設(shè)什么樣的城市、怎樣建設(shè)城市等重大理論和實踐問題，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指明了方向。房地產(chǎn)行業(yè)將在現(xiàn)代化人民城市建設(shè)中迎來新的發(fā)展契機。

??全面把握中央城市工作會議精神

??會議對我國城市發(fā)展作出了“兩個轉(zhuǎn)向”的重要判斷，一個是我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，另一個是城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。會議明確了城市內(nèi)涵式發(fā)展的戰(zhàn)略取向，強調(diào)了城市更新的重要抓手作用，提出了建設(shè)“創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”的現(xiàn)代化人民城市建設(shè)目標，部署了“一個優(yōu)化、六大建設(shè)”重點任務(wù)。

??面對城市發(fā)展的新形勢，房地產(chǎn)行業(yè)必須順應(yīng)時代、主動轉(zhuǎn)型。一是發(fā)展重心要作出調(diào)整：從過去依賴增量開發(fā)建設(shè)，轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為優(yōu)先戰(zhàn)略。二是企業(yè)要主動作為：積極投身存量改造實踐，發(fā)揮市場主體優(yōu)勢，推動改革創(chuàng)新，依托專業(yè)能力，落實重點任務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)要把握從增量擴張向存量提質(zhì)增效的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型機遇，將行業(yè)發(fā)展融入現(xiàn)代化人民城市建設(shè)的大局之中。

??分類實施存量改造

??準確把握改造內(nèi)容和改造方式是存量提質(zhì)增效的核心環(huán)節(jié)，應(yīng)根據(jù)改造對象的特點確定改造方式，分類實施改造。

??危舊片區(qū)：拆除重建

??對于安全隱患突出、環(huán)境惡劣，通過綜合整治難以有效改善的危舊房屋片區(qū)，拆遷仍是必要的改造方式。在拆遷過程中，必須充分保障拆遷戶的合法權(quán)益。當前普遍采用一次性、一攬子拆遷補償模式，應(yīng)逐步完善拆遷補償機制，推動從一次性補償向逐步、逐年補償轉(zhuǎn)型。在操作層面，可以讓拆遷戶以補償權(quán)益入股項目公司，通過項目運營逐年分紅。這種模式既降低了當期拆遷成本，又能為拆遷戶提供穩(wěn)定的長期收益，實現(xiàn)短期減負與長期保障的平衡。

??老舊小區(qū)：環(huán)境治理

??對于建筑結(jié)構(gòu)尚可，但配套設(shè)施滯后的小區(qū)，環(huán)境改造是提質(zhì)增效的重點。這類小區(qū)普遍存在配套基礎(chǔ)設(shè)施老化、公共空間不足、服務(wù)功能缺失等問題。受限于老小區(qū)內(nèi)部空間狹小，改造工作需內(nèi)外并舉。在小區(qū)內(nèi)，應(yīng)著力完善給排水、供電、供暖等基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化交通流線。在街區(qū)層面，需對停車難、公共空間不足、服務(wù)設(shè)施缺失等問題統(tǒng)籌謀劃，活化利用街區(qū)低效空間、推動設(shè)施共享、在15分鐘生活圈內(nèi)補齊服務(wù)設(shè)施短板。

??既有建筑：推進適老化改造

??我國人口老齡化程度正在快速加深，在既有建筑物微改造過程中，適老化改造需求緊迫。改造要兼顧公共空間與私人空間：在公共區(qū)域，通過加裝電梯，設(shè)置無障礙坡道，安裝扶手及休息座椅，方便老年人出行；在私人居所內(nèi)，應(yīng)根據(jù)老人的身體狀況和居室實際條件，提供個性化改造方案，例如：安裝緊急呼叫按鈕，增設(shè)衛(wèi)生間防滑設(shè)施，調(diào)低廚房操作臺高度等，提升居住安全性與舒適度。

??創(chuàng)新改造融資機制

??構(gòu)建長期可持續(xù)的資金支持機制是推動存量提質(zhì)增效的關(guān)鍵突破口，需根據(jù)存量改造項目資金需求特征，設(shè)計并創(chuàng)新融資模式。

??存量改造面臨融資瓶頸

??存量改造項目存在資金需求量大、回報周期長、項目現(xiàn)狀權(quán)益不足、不可控風(fēng)險因素多等特點。當前主要依賴政府財政投資和銀行貸款等債務(wù)融資，存在結(jié)構(gòu)性矛盾：一是期限錯配風(fēng)險突出，債務(wù)還款周期通常較短，而改造項目實施周期不確定性高、回報周期長，不能滿足改造運營需求；二是融資增信難度大，改造項目前期缺少抵押物，增信擔保措施有限，加之還款來源不確定性高，嚴重制約了銀行貸款空間；三是融資環(huán)境趨緊，地方政府土地出讓金收入減少，財政投入能力減弱，同時銀行限于風(fēng)險偏好，對項目自有資金比例、還款能力及抵押物要求趨嚴，項目融資難度進一步加大。

??據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部測算，我國城鎮(zhèn)有300多億平方米存量住房需要改造。單一的債務(wù)融資模式難以支撐，亟待創(chuàng)新融資機制，引入長期耐心資本。

??構(gòu)建權(quán)益型融資機制

??保險、信托、基金、理財?shù)荣Y金機構(gòu)，具備資金規(guī)模大、期限長、追求穩(wěn)定收益的特點，與存量改造高度契合，當前已有部分機構(gòu)在城市更新項目中開展探索實踐。應(yīng)推動“債務(wù)融資”逐步向“權(quán)益融資”轉(zhuǎn)型，吸引長期資金投資。

??具體而言，可以采取“項目公司+基金”的模式：由存量房屋改造項目的實施主體成立項目公司，負責項目的投資、建設(shè)與運營；同時設(shè)立專項基金，吸引長期資金持有者作為有限合伙人（LP）注入資金，項目公司作為普通合伙人（GP）負責資金運作。在收益分配方面，有限合伙人通過基金份額獲得分紅，項目公司則通過項目運營獲取管理費和超額收益。在風(fēng)險承擔方面，有限合伙人在其出資范圍內(nèi)承擔有限責任，最終風(fēng)險由項目公司承擔。

??在這種模式下，存量改造項目獲得長周期資金；投資人得以實現(xiàn)風(fēng)險可控的長期收益；項目實施主體在超額收益激勵下充分發(fā)揮專業(yè)能力，提升項目運營質(zhì)效。

??全過程落實重點任務(wù)

??切實提升人民生活品質(zhì)是存量提質(zhì)增效的根本目的，要認真踐行人民城市理念，將重點任務(wù)融入存量改造全過程。

??在優(yōu)化城市體系方面，充分考慮新市民、新就業(yè)群體居住需求，在改造項目中保留一定比例的低價住房供給，助力農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。在建設(shè)創(chuàng)新城市方面，積極改造利用老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋，盤活存量低效用地，激活城市存量資產(chǎn)潛力。在建設(shè)宜居城市方面，提升既有建筑性能，整治老舊小區(qū)環(huán)境，補足服務(wù)設(shè)施短板，落實租購并舉制度，全面提升居住舒適度和便利性。在建設(shè)美麗城市方面，廣泛應(yīng)用綠色環(huán)保材料，推進建筑節(jié)能改造，提升社區(qū)綠化水平，推動綠色可持續(xù)發(fā)展。在建設(shè)韌性城市方面，排查結(jié)構(gòu)安全隱患，升級社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，強化消防管理，系統(tǒng)提升綜合抗災(zāi)能力。在建設(shè)文明城市方面，對具有歷史文化價值的建筑和街區(qū)進行保護性修繕，開展活化利用，傳承文化記憶，延續(xù)歷史文脈。在建設(shè)智慧城市方面，部署智能化基礎(chǔ)設(shè)施，應(yīng)用智慧解決方案，構(gòu)建社區(qū)智慧管理平臺，定制適老化智能服務(wù)，提升居民生活便捷度和社區(qū)運行效率。

??積極發(fā)揮協(xié)會作用

??在促進存量提質(zhì)增效、建設(shè)現(xiàn)代化人民城市的進程中，行業(yè)協(xié)會作為連接政府、企業(yè)與社會的關(guān)鍵樞紐，肩負著傳遞政策導(dǎo)向、凝聚行業(yè)力量、促進交流合作的重要使命。協(xié)會將在以下幾個方面重點開展工作：

??加強思想引領(lǐng)，深化政策宣貫

??將學(xué)習(xí)領(lǐng)會中央城市工作會議精神作為首要任務(wù)。協(xié)會內(nèi)部在學(xué)深悟透的基礎(chǔ)上，積極組織會員單位開展系統(tǒng)性學(xué)習(xí)研討。引導(dǎo)會員單位深刻把握會議對我國城市發(fā)展形勢“兩個轉(zhuǎn)向”的重要判斷，推動會議精神在全行業(yè)落地生根。

??凝聚行業(yè)智慧，推動創(chuàng)新破題

??存量提質(zhì)增效是房地產(chǎn)行業(yè)的新課題，諸多難題尚待破解。協(xié)會將著力搭建行業(yè)交流平臺，推廣成功案例與實踐經(jīng)驗，促進先進技術(shù)和創(chuàng)新模式傳播應(yīng)用。同時，深入開展專項課題研究，系統(tǒng)梳理企業(yè)優(yōu)秀實踐和共性訴求，形成高質(zhì)量研究報告，及時向政府建言獻策，推動政策優(yōu)化與制度創(chuàng)新。

??匯聚專業(yè)能力，賦能項目實施

??房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)能力，是存量改造高質(zhì)量實施的有力支撐。協(xié)會將構(gòu)建精準、高效的項目對接機制。一方面，整合會員單位在開發(fā)運營、養(yǎng)老健康、綠色低碳等領(lǐng)域的專業(yè)力量。另一方面，主動對接各級政府，收集存量改造項目信息。搭建項目對接平臺，實現(xiàn)項目需求與市場主體能力的精準匹配。

??中央城市工作會議擘畫了新時代城市發(fā)展的宏偉藍圖，為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展指出了清晰的路徑。面對城市發(fā)展從增量擴張向存量提質(zhì)增效的歷史性轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)要主動擁抱變革，調(diào)整發(fā)展模式，聚焦存量改造；協(xié)會要充分發(fā)揮橋梁紐帶作用，凝聚行業(yè)共識，推動轉(zhuǎn)型發(fā)展。