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??時(shí)隔7個(gè)月，劉家三兄弟又站在了一起。

??“3、2、1”屏幕上時(shí)間一秒一秒在推移，到場(chǎng)的人忍不住也跟著倒數(shù)，川系地產(chǎn)商劉玉輝和他兩個(gè)哥哥劉山、劉玉奇，手拿起鼓槌共同敲響了那面銅鑼。

??銅鑼聲還未完全散去，他們側(cè)轉(zhuǎn)身，不約而同地雙手豎起大拇指，笑意寫(xiě)滿面龐。這是劉玉輝的第2家上市平臺(tái)。相比于領(lǐng)地控股（6999.HK）的二戰(zhàn)突圍，5個(gè)月內(nèi)便進(jìn)軍港股市場(chǎng)的領(lǐng)悅服務(wù)（02165. HK），資本征途一開(kāi)始稍顯順?biāo)煨?/p>

??領(lǐng)悅服務(wù)的上市，川系三大房企在物業(yè)資本市場(chǎng)湊齊，而較早上市的藍(lán)光嘉寶正處于退市的臨界線上。

??上市首日，領(lǐng)悅服務(wù)收盤(pán)報(bào)4.19港元，與發(fā)行價(jià)持平，總市值約11.73億港元，在46家港股上市物企中位倒居第7位。

??212倍之差

??“沒(méi)有破發(fā)似乎已經(jīng)算不錯(cuò)的?！?/p>

??據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，目前A+H股上市物企達(dá)51家，其中46家物企在港交上市。上市首日，近1/4股下跌，領(lǐng)悅服務(wù)持平，而其不足12億港元的靠后市值，為上市后的角逐蒙上一層不確定性。

??截至7月12日收盤(pán)，46家港股上市物企總市值達(dá)9767.88億港元，平均總市值212.35億港元。市值穩(wěn)居榜首的碧桂園服務(wù)（06098.HK），總市值沖破兩千億，達(dá)2483.2億港元；而曾經(jīng)的“認(rèn)購(gòu)?fù)酢睙钚羌瘓F(tuán)（01941.HK）總市值最低，僅約2.8億元。總市值排行榜的首尾兩端，相差約887倍，而領(lǐng)悅服務(wù)與頭部相差近212倍。

??其中，14家總市值超百億，總市值不足20億的有13家，年內(nèi)上市的朗詩(shī)綠色生活、領(lǐng)悅服務(wù)、宋都服務(wù)3家均在其中。

??此外，上市47天的新希望服務(wù)，雖有22.88億的總市值，不過(guò)相較于上市之初的30.4億港元，卻也蒸發(fā)了近8億。

??物業(yè)分拆上市潮仍在繼續(xù)，不過(guò)緊隨資本市場(chǎng)回歸理性，曾經(jīng)物業(yè)股上市必漲的神話破滅，虛高估值也逐漸回調(diào)。

??年內(nèi)上市的8家港股物企中，2家上市首日下跌，2家持平，4家上漲。其中，宋都服務(wù)以36%的跌幅創(chuàng)物業(yè)股首日上市新高；朗詩(shī)綠色生活上市首日漲幅41.51%，在46家港股上市的物企中，僅次于首日上漲41.51%的鑫苑服務(wù)。越秀服務(wù)、領(lǐng)悅服務(wù)上市首日收盤(pán)價(jià)與發(fā)行價(jià)持平。

??46家港股物企，平均市盈率為31.66倍。其中，18家物企的市盈率超平均值。市盈率最高的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，達(dá)115.09倍；融創(chuàng)服務(wù)、碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)，緊隨其后，市盈率都超過(guò)了70倍。

??而有7家市盈率不足10倍的，包括第一服務(wù)、宋都服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)、鑫苑服務(wù)、彩生活、中奧到家、祈福生活服務(wù)。

??據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有29家物企在港交所遞表，除了長(zhǎng)城物業(yè)在管規(guī)模過(guò)億，其余20余家物企在管體量普遍偏小，其中有4家甚至未破千萬(wàn)。

??健康、商管、純商業(yè)、綠色、地鐵、民生……難從規(guī)模進(jìn)行敘事的中小型物企，正在通過(guò)切入細(xì)分賽道以增加突圍勝算。

??八成收入源自川蜀

??在房企派系較量中，川系房企自成一派。有人這么總結(jié)他們的行事風(fēng)格：喜歡在自己地盤(pán)干擅長(zhǎng)的事。而這從領(lǐng)悅服務(wù)超八成在管面積盤(pán)踞在四川省內(nèi)也能看出來(lái)。

??招股書(shū)顯示，截至2020年12月末，領(lǐng)悅服務(wù)在管項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)174個(gè)，總在管面積為2022.3萬(wàn)平方米。其中，分布在四川省內(nèi)的在管項(xiàng)目151個(gè)，在管面積1709萬(wàn)平方米，占總在管面積的84.5%。

??而事實(shí)上，早在2017年底，領(lǐng)悅服務(wù)就制定了以“深耕四川、聚焦西南、布局全國(guó)”新發(fā)展戰(zhàn)略。此后的三年，領(lǐng)悅服務(wù)大肆擴(kuò)張，在管項(xiàng)目從2018年的53個(gè)，增至了2020年的174個(gè)。

??不過(guò)在這個(gè)過(guò)程中，領(lǐng)悅服務(wù)的業(yè)務(wù)布局，顯然還是主要押在了大本營(yíng)四川。2018年-2020年，其于川內(nèi)的在管項(xiàng)目由35個(gè)增加至151個(gè)，在管建筑面積由517.6萬(wàn)平方米增加至1709萬(wàn)平方米。同期，川內(nèi)項(xiàng)目的收入也由5875.7萬(wàn)元增加至了2.39億元，收入占比從51.7%提升至80%。而與此同時(shí)，來(lái)自川外市場(chǎng)的營(yíng)收占比，從近5成壓縮到了2成。

??進(jìn)一步深究領(lǐng)悅服務(wù)在川內(nèi)的面積新增，主要還是于遞表前進(jìn)行了三筆收購(gòu)。

??2018年8月，領(lǐng)悅服務(wù)對(duì)價(jià)1020萬(wàn)元，收購(gòu)了眉山天富51%的股權(quán)；而緊接收購(gòu)前，眉山天富的在管總建筑面積約為150萬(wàn)平方米；2019年7月，以1890萬(wàn)元，領(lǐng)悅服務(wù)收購(gòu)了資陽(yáng)佳美53.69%股權(quán)，此筆收購(gòu)為其帶來(lái)了630萬(wàn)平方米的在管建筑面積；去年8月，再次以900萬(wàn)元收購(gòu)成都新地100%股權(quán)，增拓30萬(wàn)平方米的在管建筑面積。

??連續(xù)三年，在四川省內(nèi)每年一筆收購(gòu)，合計(jì)新增在管建筑面積約為810萬(wàn)平方米。

??得益于收購(gòu)，領(lǐng)悅服務(wù)對(duì)關(guān)聯(lián)方的倚重也有所降低。截至2020年末，來(lái)自獨(dú)立第三方的在管面積為1103.6萬(wàn)平方米，占總在管面積54.6%，

??不過(guò)，來(lái)自第三方的平均物業(yè)管理費(fèi)卻遠(yuǎn)低于領(lǐng)悅控股集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。2018年-2020年，領(lǐng)地控股所開(kāi)發(fā)物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)分別為每月每平方米1.83元、2.50元及2.93元；而同期來(lái)自第三方的平均物業(yè)管理費(fèi)分布為1.25 元、1.25元及1.35元。

??據(jù)了解，此次最終發(fā)售價(jià)厘定為每股4.19港元，IPO募資凈額約為2.45億港元。

??對(duì)于募集資金用途，領(lǐng)悅服務(wù)表示，70%將用于戰(zhàn)略收購(gòu)及投資，20%將用于升級(jí)信息系統(tǒng)及設(shè)備；10%將用作營(yíng)運(yùn)資金。

??增值服務(wù)占比不到4%

??與大多數(shù)物企類(lèi)似，領(lǐng)悅服務(wù)的業(yè)務(wù)板塊也分為物業(yè)管理服務(wù)、非主業(yè)增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)三塊。

??招股書(shū)顯示，2018年-2020年，領(lǐng)悅服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.69億元、2.79億元、4.28億元；同期歸母凈利潤(rùn)1193萬(wàn)元、32098萬(wàn)元、6521萬(wàn)元。復(fù)合年增長(zhǎng)率分別為59.2%、123.3%。

??其中，物業(yè)管理服務(wù)收益從1.14億元增加至了2.99億元，占比由67.3%提高至69.8%。不過(guò)，物業(yè)管理服務(wù)雖然貢獻(xiàn)了近七成的收入，但其毛利率卻是三大板塊中最低的。

??過(guò)去三年，領(lǐng)悅服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)毛利率分別為25.4%、29.9%、32.6%；而同期，非主業(yè)增值服務(wù)的毛利率分別為28.2%、31.3%、35%，社區(qū)增值服務(wù)的毛利率分別為44.2%、45.8%、47.9%。

??不過(guò)，社區(qū)增值服務(wù)毛利率領(lǐng)銜，收入占比卻不到四成。截至2020年底，領(lǐng)悅服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)相關(guān)營(yíng)收占比分別為26.4%、3.8%。

??造富超8億

??“IPO永遠(yuǎn)是最好的造富工具，企業(yè)家在IPO“戰(zhàn)役”帶來(lái)滾滾財(cái)富，也推開(kāi)富豪俱樂(lè)部的大門(mén)?！?/p>

??緊隨全球發(fā)售后的股權(quán)架構(gòu)披露，假設(shè)超額配股權(quán)未獲行使，劉氏家族所持股份數(shù)目占領(lǐng)悅服務(wù)上市后已發(fā)行股本總額的74.25%。以首日收盤(pán)的11.73億總市值計(jì)算，領(lǐng)悅服務(wù)IPO為劉氏家族造富約8.71億港元。

??從領(lǐng)地到領(lǐng)悅，相隔7個(gè)月，兩場(chǎng)場(chǎng)資本盛宴，劉氏家族都只帶了唯一的局外人魏悅。

??IPO發(fā)售之前，領(lǐng)悅服務(wù)由劉氏家族重權(quán)把控，在持股量的劃分上也與領(lǐng)地控股完全相同。其中，劉玉輝與兩位侄子劉策、劉浩威三人各自持股占比32.83%，龍一勤、王濤和侯三利各持占比0.17％。劉氏家族合計(jì)持股99%，唯一的局外人魏悅，手持剩下的1%股份。

??招股書(shū)中稱(chēng)，魏悅與劉玉輝及其妻子龍一勤是好友，三人于2016年在澳大利亞的業(yè)務(wù)及社交活動(dòng)中相識(shí)，魏悅是一位有多年澳大利亞房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)家。

??去年12月1日，魏悅?cè)Y持有的DuyueCapital向領(lǐng)悅服務(wù)注資約63.74萬(wàn)元，換得領(lǐng)悅服務(wù)IPO之前1%的股權(quán)。