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??據(jù)媒體報(bào)道，2022年8月12日，蘇州、南京、無錫同日針對(duì)首付比例做出調(diào)整。

??若消息成真，江蘇13個(gè)城市針對(duì)首付比例或多或少的都做出了調(diào)整。

??作為江蘇省會(huì)城市，南京一直以來都是熱點(diǎn)二線城市的代表，此次若真的與同樣為二線熱點(diǎn)城市的蘇州在同一日宣布降首付，或?qū)?dòng)更多城市加入。

??2022年前7月209省市已出臺(tái)385次放松政策，其中需求端主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價(jià)、放松限售、公積金、稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等，供給端主要涉及放寬預(yù)售、放松預(yù)售資金監(jiān)管、放松土拍等。

??從放松限購到降首付，政策調(diào)整正逐漸由低能級(jí)城市向高能級(jí)城市擴(kuò)。

??從各大城市實(shí)際執(zhí)行效果來看，絕大多數(shù)城市在放松公積金貸款之后，市場(chǎng)并未實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，而放松限購、限貸更利于刺激潛在購房需求，提升居民購買力，對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)力更為明顯。

??從8月8日廊坊官宣全面取消限購來看，未來大多數(shù)三四線城市可能取消或基本取消限購，二線城市大概率將放松限購政策，一線城市也或許會(huì)局部對(duì)限購政策有所調(diào)整。未來政策松綁將持續(xù)。

??據(jù)媒體報(bào)道，2022年8月12日，蘇州、南京、無錫同日得到消息“降首付”。

??首先發(fā)聲的是南京，8月11日，江蘇省會(huì)南京解除限貸的消息在朋友圈發(fā)酵，內(nèi)容如下：名下有且僅有一筆房貸未結(jié)清的，首付由原來的八成降至六成，名下房貸結(jié)清的，首付由原來的五成降至三成。

??據(jù)克而瑞蘇州調(diào)研，該政策已經(jīng)得到建設(shè)銀行和農(nóng)業(yè)銀行的確認(rèn)，并且南京已經(jīng)有樓盤內(nèi)部下達(dá)了該通知，但尚未有官方文件出臺(tái)。

??同樣的還有蘇州和無錫，據(jù)克而瑞蘇州調(diào)研，目前蘇州各大銀行現(xiàn)已接到通知，消息正在下達(dá)中。民生、中行已經(jīng)執(zhí)行，工行、建行表示會(huì)有文件，中國銀行也已經(jīng)確認(rèn)（相關(guān)合作樓盤）。

??至此，目前江蘇13個(gè)城市針對(duì)首付比例或多或少的都做出了調(diào)整。

??在蘇州和南京傳出“降首付”消息之前，2022年上半年，蘇州和南京已經(jīng)進(jìn)行過多輪樓市松綁。

??受此影響，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，蘇州商品住宅成交面積低位回升至56.16萬平方米，環(huán)比增長41.23%，6月，成交進(jìn)一步提升至83.95萬平方米，環(huán)比再增49.47%，但同比依然下降17.6%。

??2022年7月，蘇州商品住宅成交面積在5月、6月兩度攀升后再次下滑，成交面積57.7萬平方米，環(huán)比下降26.22%，同比下降31.27%

??南京方面，在成交面積走勢(shì)上與蘇州近幾月情況類似，2022年5月、6月連續(xù)兩月攀升后，7月再次成交走低，而從具體數(shù)值來看，南京5月、6月環(huán)比漲幅分別為16.05%和20.12%，低于蘇州40%以上水平。

??南京和蘇州7月市場(chǎng)成交下滑的主要原因，一方面是6月恰逢各大房企沖刺年中業(yè)績，整體銷售情況較好，7月一直是傳統(tǒng)淡季，歷年都有環(huán)比下降的情況發(fā)生。另一方面則是受全國范圍內(nèi)爆發(fā)的停工停貸潮影響，購房者觀望情緒較重。

??2022年至今，有不少城市出臺(tái)了降首付新政，但基本都為三四線或弱二線城市，南京作為江蘇省會(huì)城市，也是二線熱點(diǎn)城市代表之一，此次若真的與媒體報(bào)道一樣與同樣為二線熱點(diǎn)城市的蘇州一起降首付，或?qū)?dòng)二線熱點(diǎn)城市加入降首付潮

??2022年至今，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓，僅6月受規(guī)模房企沖刺年中業(yè)績影響出現(xiàn)一定的回升，整體市場(chǎng)依然處于低位運(yùn)行階段。

??面對(duì)樓地市持續(xù)低迷、地方土地財(cái)政收入下降的現(xiàn)狀，各地政府出臺(tái)一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策。截至7月末，全國共有209個(gè)省市出臺(tái)385次房地產(chǎn)放松政策，需求端主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價(jià)、放松限售、公積金、稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等，供給端主要涉及放寬預(yù)售、放松預(yù)售資金監(jiān)管、放松土拍等。

??2022年以來的房地產(chǎn)政策有以下幾方面特征：

??第一，政策發(fā)布次數(shù)逐月增加，4、5月松綁政策密集出臺(tái)。1月，全國僅有10個(gè)城市試探性放松調(diào)控，而到了2月、3月，政策次數(shù)增加到20次左右，4月更是倍增至67次。5月，越來越多的城市加入松綁隊(duì)伍，一些前期政策效果不及預(yù)期的城市，也進(jìn)一步做了優(yōu)化調(diào)整，全月102個(gè)城市出臺(tái)了125次新政，成都、合肥等都月內(nèi)2度出手穩(wěn)樓市。

??第二，政策調(diào)整逐漸由低能級(jí)城市向高能級(jí)城市擴(kuò)散。前2月，絕大多數(shù)新政出自三四線城市，而自從鄭州正式打響二線城市救市第一槍后，南京、蘇州等強(qiáng)二線城市也迅速跟進(jìn)放松調(diào)控，5月，全國22個(gè)核心一二線城市發(fā)布了34次松綁政策。6月，廣州限購政策松動(dòng)并放寬落戶，成為一線中首個(gè)放松“四限”調(diào)控的城市。

??第三，政策力度逐漸加強(qiáng)。前3月，多數(shù)松綁政策都圍繞公積金、落戶展開，只有少數(shù)城市觸及限購、限貸、限售，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，政策力度限于托而不舉。4月之后政策力度明顯加大，4、5兩個(gè)月，全國共出臺(tái)了43次放松限購政策，次數(shù)相當(dāng)于前3月的20倍，還有39次的放松限貸和19次的放松限售，力度逐漸加強(qiáng)。

??從放松政策的具體內(nèi)容來看，放松公積金貸款的政策頻次最高，2022年上半年185省市出臺(tái)放松政策中153省市放松公積金貸款，占比多達(dá)83%。

??4月下旬至今，是公積金政策集中松綁期，尤其是5月中旬，10天時(shí)間出臺(tái)了42次。公積金政策本身的目的主要還是為了緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，降低購房貸款成本，支持居民合理購房需求。

??其中，公積金代際互助成為了今年政策的新亮點(diǎn)。家庭互助提貸有助于緩解公積金的代際間資源錯(cuò)配，也有助于解決公積金資金長期沉淀、難提難貸的問題。

??然而，從公積金新政實(shí)施效果來看，政策對(duì)購房需求的實(shí)際撬動(dòng)作用非常有限，多數(shù)典型城市反映，只有少數(shù)客戶可能因?yàn)楣e金政策的放寬，而增加購房意愿，或轉(zhuǎn)向選擇公積金貸款

??因此，從實(shí)際執(zhí)行效果來看，絕大多數(shù)城市在放松公積金貸款之后，市場(chǎng)并未實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，放松限購、限貸政策的出臺(tái)頻次僅次于放松公積金貸款，但從實(shí)際結(jié)果來看，放松限購、限貸更利于拉動(dòng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖。

??2022年2月21日，佛山放松限貸，非限購區(qū)域最低首付比例調(diào)降至2成。受此影響，3月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)開始復(fù)蘇，成交面積升至74萬平方米，環(huán)比增長82%，同比跌幅收窄至47%。尤其是6月，佛山市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，成交升至97萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高，環(huán)比增長47%，同比跌幅收窄至3%。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，佛山放松限貸當(dāng)周到訪量便迅速回升，第9周（2月21-27日），案場(chǎng)到訪量升至10764組，但轉(zhuǎn)化率仍處5.4%低位。隨后市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，周均到訪量基本能達(dá)到1萬組以上，轉(zhuǎn)化率穩(wěn)步回升至8%附近。

??由此可見，相對(duì)來說，放松限購、限貸更利于刺激潛在購房需求，提升居民購買力，對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)力更為明顯。

??整體來看，現(xiàn)階段受市場(chǎng)信心缺失、房價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌、市場(chǎng)需求及購買力透支等影響，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力。

??對(duì)此，我們建議全面放松居民按揭貸款政策，支持剛需及改善購房消費(fèi)，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易逐漸回歸正常化。

??如全面下調(diào)首付比例。各線城市購房首付比例建議參照央行規(guī)定的最低下限執(zhí)行：不限購城市首套房首付最低2成，二套房首付最低3成；限購城市首套房首付最低3成，二套房首付最低4成。

??放松限貸政策標(biāo)準(zhǔn)。建議二套房貸款實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房，首套貸款已結(jié)清再購買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策。

??繼續(xù)下調(diào)房貸利率。在全國首套房貸利率下限調(diào)整為LPR減20個(gè)基點(diǎn)之后，建議全國二套房貸利率下限逐漸下調(diào)乃至取消上浮比例。

??目前已有不少城市放松限購政策，如蘇州、沈陽、廊坊、青島等城市，建議加緊落地救市政策組合拳，以便提振市場(chǎng)信心，減緩市場(chǎng)下行壓力。

??未來三四線可全面取消限購，支持居民自住以及改善性購房消費(fèi)，二線城市因城施策放松限購政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸穩(wěn)態(tài)，一線城市雖然最具韌性，長期來看房價(jià)仍面臨一定的上漲壓力，短期內(nèi)調(diào)控政策較難退出，但可以通過放寬人才落戶等措施局部放松調(diào)控。

??三、四季度或?qū)⒊霈F(xiàn)一波地方政策松綁期，房企還需積極開展自救。