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??江城武漢，春意漸濃，樓市亦彌漫著濃濃春意。

??3月1日，在武漢漢陽(yáng)墨水湖北路與玉龍路交會(huì)處的中國(guó)鐵建花語(yǔ)汀瀾的營(yíng)銷(xiāo)大廳里，陸續(xù)來(lái)了一大波看房、買(mǎi)房人，置業(yè)顧問(wèn)張經(jīng)理忙碌了起來(lái)。

??“看房、買(mǎi)房的人比春節(jié)前多了一倍，銷(xiāo)售不用太發(fā)愁了?！睆埥?jīng)理興奮地告訴記者，2月以來(lái)，武漢樓市人氣度不斷回暖，銷(xiāo)售終于有了起色。

??記者梳理武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)數(shù)據(jù)獲悉，2月，武漢新建商品住房網(wǎng)簽備案量達(dá)12421套，環(huán)比1月6636套增長(zhǎng)87.2%，同比去年2月增長(zhǎng)108.5%；其中，2月25日、28日商品房網(wǎng)簽備案量均突破800套。創(chuàng)2017年以來(lái)同期新高。

??武漢樓市在2月份回暖引發(fā)市場(chǎng)極大關(guān)注，相關(guān)報(bào)道不斷推出。

??對(duì)于市場(chǎng)回暖，中指研究院（華中）市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政表示，我們梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1、2月份武漢新建住房成交量為19057套，相比于2022年1月、2月漲幅為14.9%，增長(zhǎng)幅度并不顯著，市場(chǎng)反彈尚在合理范圍。他特別強(qiáng)調(diào)要注意一個(gè)現(xiàn)象，武漢市場(chǎng)回暖信號(hào)是否被技術(shù)性放大，處理不當(dāng)會(huì)造成各方面趨勢(shì)性誤判。

??另外，由于2023年春節(jié)在1月，往年春節(jié)基本均在2月，春節(jié)假期月份發(fā)生了變化，因此數(shù)據(jù)層面也導(dǎo)致今年2月武漢樓成交的環(huán)比、同比均出現(xiàn)了“暴漲”情況。

??不過(guò)，目前市場(chǎng)上熱點(diǎn)項(xiàng)目多以央企、國(guó)企、穩(wěn)健上市房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)為主，“出險(xiǎn)”房企項(xiàng)目仍舉步維艱，“安全性”成為武漢買(mǎi)房人決策的一個(gè)重點(diǎn)。

??以?xún)r(jià)換量

??去年，武漢樓市寒意陣陣，市場(chǎng)跌入谷底，全年新建住房銷(xiāo)售僅11.6萬(wàn)套，創(chuàng)近8年新低。

??為提振樓市，武漢出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策，包括預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化、房貸利率下降、二套房首付降低、二環(huán)外限購(gòu)解禁、購(gòu)房資格放松、二手房帶押過(guò)戶(hù)等，持續(xù)寬松的政策，加上疫情防控優(yōu)化，有效釋放了需求，樓市得以迎來(lái)復(fù)蘇與反彈。

??如位于光谷的萬(wàn)和競(jìng)界開(kāi)盤(pán)即售罄，成為武漢新年后第一個(gè)“日光盤(pán)”，打響了市場(chǎng)復(fù)蘇第一槍。隨后，武漢市各區(qū)域板塊典型的高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)紛紛開(kāi)啟了反彈模式。

??記者在采訪(fǎng)調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，武漢三鎮(zhèn)有不少樓盤(pán)的客戶(hù)到訪(fǎng)量翻倍提升，加之房企推盤(pán)積極性提高，樓市成交呈現(xiàn)快速反彈情況。

??2月份，武漢市漢陽(yáng)區(qū)熱銷(xiāo)1277套，排名新房銷(xiāo)售第一位，城投融創(chuàng)國(guó)博城、新世界漢江云赫、保利庭瑞閱江臺(tái)、中鐵建花語(yǔ)汀瀾等項(xiàng)目銷(xiāo)售大好；東湖高新區(qū)緊追其后，以1275套成交排名第二，中建大公館、萬(wàn)和競(jìng)界、中海光谷東麓和華潤(rùn)聯(lián)投半島九里等項(xiàng)目迎來(lái)熱銷(xiāo)。

??一個(gè)值得關(guān)注的情況是，不少樓盤(pán)為了取得銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突破，都采取了以?xún)r(jià)換量策略。

??據(jù)億房研究中心統(tǒng)計(jì)，武漢市漢陽(yáng)中心區(qū)2月新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌2.26%，主要項(xiàng)目有成交90套的新世界漢江云赫、成交63套的保利庭瑞閱江臺(tái)和成交52套的中國(guó)鐵建·花語(yǔ)汀瀾。在武漢光谷關(guān)山片區(qū)，成交均價(jià)也下降10.02%，主要項(xiàng)目有成交450套的中建大公館、成交116套的中海光谷東麓、成交86套的萬(wàn)和競(jìng)界、成交69套的偉鵬硅谷小鎮(zhèn)等。在漢口區(qū)域，成交均價(jià)環(huán)比降了7.46%，有成交633套的華發(fā)公園首府，其為月度“全市銷(xiāo)冠”；萬(wàn)科公園5號(hào)成交了178套、福星惠譽(yù)星譽(yù)國(guó)際成交50套。

??在新房市場(chǎng)行情展開(kāi)復(fù)蘇的同時(shí)，武漢二手房市場(chǎng)也同步升溫。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，2月份武漢二手房市場(chǎng)成交量連日遞增，日均200多套，環(huán)比1月上漲207.9%；從日開(kāi)單走勢(shì)來(lái)看，成交上漲趨勢(shì)明顯。

??李國(guó)政認(rèn)為，從目前武漢市場(chǎng)回暖具體情況看，表現(xiàn)為點(diǎn)狀、結(jié)構(gòu)性特征，主城區(qū)部分性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)人氣與成交均提升明顯，但新城區(qū)大部分樓盤(pán)熱度不足，部分板塊去化周期超過(guò)20個(gè)月，去庫(kù)存依然困難。

??市場(chǎng)反彈尚在合理范圍

??據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2月，全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市成交量環(huán)比上漲31.9%，其中二三線(xiàn)城市整體環(huán)比均漲超40%。作為2022年超跌的代表性城市，武漢市場(chǎng)表現(xiàn)最為典型。

??2月6日，武漢宣布將房地產(chǎn)行業(yè)列入困難行業(yè)之列，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)支持力度，并采取動(dòng)態(tài)的區(qū)域限購(gòu)政策，進(jìn)一步激活、釋放了主城區(qū)、二環(huán)內(nèi)區(qū)域市場(chǎng)需求。

??據(jù)億房研究中心統(tǒng)計(jì)，整個(gè)2月，武漢主城區(qū)共成交8354套，環(huán)比增加119.26%，同比增加219.17% ；遠(yuǎn)城區(qū)商品住宅共成交3652套，環(huán)比增加51.98%，同比增加66%。

??政策刺激市場(chǎng)的同時(shí)，也加大了市場(chǎng)分化。2月，武漢遠(yuǎn)城區(qū)銷(xiāo)售增幅遠(yuǎn)低于主城區(qū)，同時(shí)當(dāng)月成交均價(jià)9544.54元/平方米，同比下跌13.11%。

??“這波反彈行情能否持久是值得我們關(guān)注的！”一位央企武漢公司負(fù)責(zé)人接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，雖然主城區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售有明顯好轉(zhuǎn)，但新城區(qū)仍無(wú)起色；2月份這波行情主要是去年需求被疫情抑制延后的結(jié)果。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉撰文表示，疫情后這波反彈有預(yù)期提振因素，但主導(dǎo)因素還是滯后需求釋放，包括滯后的剛需和換房需求，對(duì)于多數(shù)城市今年上半年基本都是在2022年歷史低位上的修復(fù)。

??李國(guó)政也強(qiáng)調(diào)，相比于2022年1月、2月漲幅，今年武漢樓市同比14.9%增長(zhǎng)幅度并不顯著，市場(chǎng)反彈尚在合理范圍。

??另外，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前雖然武漢二手房市場(chǎng)交易有回暖，但二手房掛牌量已超過(guò)17萬(wàn)套，平均去化年限為5~6年。顯然，武漢樓市存量市場(chǎng)流動(dòng)性能否真正活躍仍待觀(guān)察。

??2月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，1月武漢二手房住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.3%，同比下跌6.1%。這已是武漢二手房?jī)r(jià)格連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌，連續(xù)11個(gè)月同比下跌，說(shuō)明武漢市場(chǎng)仍在下探。

??“盡管近期新房市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，有部分開(kāi)發(fā)商收回了折扣，但二手房?jī)r(jià)格還在下跌，存量資產(chǎn)市場(chǎng)還很虛弱，市場(chǎng)仍沒(méi)有形成“未來(lái)資產(chǎn)”溢價(jià)預(yù)期，因此，市場(chǎng)信心仍不佳。”李宇嘉表示。

??他建議，市場(chǎng)改善的重要一步是龐大的存量資產(chǎn)要能產(chǎn)生現(xiàn)金流，要先動(dòng)起來(lái)。