??現(xiàn)金流作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的“血液”，流通是否順暢，質(zhì)量是否良好，對(duì)企業(yè)生命力有著至關(guān)重要的影響。有研究表明國(guó)外有85%的破產(chǎn)企業(yè)仍有盈利，斷裂的資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)走向滅亡的元兇。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，這樣的案例也屢見(jiàn)不鮮，有利潤(rùn)無(wú)錢(qián)的房企不在少數(shù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否維持，不是主要取決于盈利水平的高下，而在于現(xiàn)金流轉(zhuǎn)是否暢通。

??現(xiàn)金流指標(biāo)造假難度大成本高，以銷(xiāo)售回款為主的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流作為房企資金流入結(jié)構(gòu)中的絕對(duì)主力，能夠真實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況。本文旨在從現(xiàn)金流的角度來(lái)分析企業(yè)的盈利能力、償債能力以及發(fā)展能力，剖析企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)狀況，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其他利益相關(guān)者提供參考。

??2016-2018年來(lái)，120家A股上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額之和分別為1819.84億元，526.18億元，2373.77億元，經(jīng)歷了先走低再提升的路徑。其中2017年房企拿地積極，激進(jìn)擴(kuò)張，總體現(xiàn)金流狀況不佳。2018年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流有所好轉(zhuǎn)，2019年二季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流總和回正。截至8月末，中報(bào)披露結(jié)束，A股120家上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)半年報(bào)全部披露完成，同花順數(shù)據(jù)顯示，120家上市房企中，中報(bào)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為正的有69家，隨著融資不斷收緊，房企對(duì)于現(xiàn)金流的重視程度正在不斷加強(qiáng)，一場(chǎng)現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)正在進(jìn)行中。

??一、盈利能力——規(guī)模房企營(yíng)業(yè)收入的現(xiàn)金保障性更強(qiáng)，盈利性更好

??（一）營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金比率

??營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金比率反應(yīng)房企每一元營(yíng)業(yè)收入所能獲取的現(xiàn)金流量，比值越高說(shuō)明企業(yè)獲得的現(xiàn)金流越多，盈利能力越好。整體上，每年120家房企該指標(biāo)的最大值和最小值相差很大，說(shuō)明企業(yè)間盈利能力差別較大。2016年一季度至今，營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金比率中位數(shù)變動(dòng)趨勢(shì)如圖，具有較強(qiáng)的周期性，2018年全年該指標(biāo)持續(xù)上升，年中轉(zhuǎn)負(fù)為正，相較于2017年韌性更強(qiáng)，反彈幅度大，與2018年房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始強(qiáng)化資金管控，謹(jǐn)慎投資擴(kuò)張的戰(zhàn)略變化相吻合。

??營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金比的持續(xù)下降表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入缺乏現(xiàn)金保障，指標(biāo)持續(xù)下降需要警惕企業(yè)的盈利質(zhì)量問(wèn)題。120家房企中有14家A股上市房企連續(xù)兩期營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金比下降。其中4家房企規(guī)模相對(duì)較大，10家營(yíng)收均不超過(guò)百億元，小型房企的營(yíng)業(yè)收入的現(xiàn)金保障性整體不如規(guī)模房企。

??（二）凈利潤(rùn)現(xiàn)金含量

??凈利潤(rùn)現(xiàn)金含量比率是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與其凈利潤(rùn)的比值，一般認(rèn)為該指標(biāo)值越大越好，表明企業(yè)銷(xiāo)售回款能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)壓力較小。整體上2017年企業(yè)拿地?cái)U(kuò)張，該值的中位數(shù)維持在低位，2018年資金管控強(qiáng)化，指標(biāo)值持續(xù)上升。

??有14家房企今年以來(lái)凈利潤(rùn)現(xiàn)金含量持續(xù)為負(fù)，其中華夏幸福，金地集團(tuán)，華僑城A，光明地產(chǎn)和新湖中寶2018年至今凈利潤(rùn)現(xiàn)金含量為負(fù)值，原因是這5家企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流2018年以來(lái)持續(xù)為負(fù)。這意味著公司發(fā)生了較多的應(yīng)收賬款，資金回籠無(wú)法覆蓋現(xiàn)金投入。

??二、償債能力——經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正的企業(yè)有穩(wěn)定的現(xiàn)金支付利息的能力

??（一）現(xiàn)金流量比率

??經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量是償還企業(yè)到期債務(wù)的基本資金來(lái)源，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在有利潤(rùn)卻沒(méi)現(xiàn)金的現(xiàn)象，所以用本期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量來(lái)反映短期債務(wù)的保障程度更加可靠。該指標(biāo)較大，表明企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈量對(duì)流動(dòng)負(fù)債的保障越強(qiáng)，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)也就越小。在前面的專(zhuān)題中我們有做過(guò)分析，直接用流動(dòng)負(fù)債沒(méi)有排除掉預(yù)收賬款對(duì)負(fù)債的影響，因此這里也對(duì)指標(biāo)做出調(diào)整，現(xiàn)金流量比率=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~/（流動(dòng)負(fù)債-應(yīng)收賬款-合同負(fù)債）。

??根據(jù)中報(bào)披露數(shù)據(jù)，房企中現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率較低，調(diào)整后只有浙江廣廈和臥龍地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流經(jīng)額能完全覆蓋流動(dòng)負(fù)債，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)整體造血能力比較弱。根據(jù)披露中報(bào)數(shù)據(jù)42.5%的A股上市房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)值，資金來(lái)源只有舉債、融資等籌資活動(dòng)，這就要求企業(yè)有較強(qiáng)的融資能力，否則后續(xù)發(fā)展可能出現(xiàn)問(wèn)題。

??（二）現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)

??現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)代表了企業(yè)的現(xiàn)金支付負(fù)債利息的能力, 該指標(biāo)的金額越大說(shuō)明企業(yè)的現(xiàn)金支付利息的能力越強(qiáng)，這樣的情況下, 企業(yè)的經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定。2016年至2018年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流無(wú)法覆蓋負(fù)債利息的企業(yè)分別有41家，60家，42家。17年規(guī)模擴(kuò)張企業(yè)應(yīng)收賬款增加，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流減少，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流無(wú)法覆蓋負(fù)債利息的企業(yè)數(shù)量明顯增多。

??根據(jù)2019年中報(bào)數(shù)據(jù)，120家上市房企中58家現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)大于100%，有較強(qiáng)的現(xiàn)金支付利息的能力，有8家房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正卻不足以支付利息。

??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[中房研協(xié)]融資收緊，從經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流探究房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)