上海易居房地產(chǎn)研究院11月13日發(fā)布了《2014年1-10月全國房地產(chǎn)市場報告》。報告指出，土地成交量呈現(xiàn)小幅增長，成交價格創(chuàng)新高；房地產(chǎn)投資增速持續(xù)放緩，新開工面積降幅進(jìn)一步收窄；商品房銷售量依舊負(fù)增長，價格同比微跌；房企資金增幅處于低位，自籌資金占比繼續(xù)上升。總體而言，行業(yè)多指標(biāo)回升，全國樓市筑底跡象顯現(xiàn)。

  易居研究院研究員朱光指出，從今年土地購置面積增幅走勢看，前3月進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間后，整體基本處于平緩收窄態(tài)勢，雖然前三季度跌幅有所加大，但前十月同比再次回到正增長區(qū)間，主要是10月當(dāng)月企業(yè)購地同比大幅上升所致。近期隨著九月底限貸政策的放寬，一些房企對市場信心有所上升，重新進(jìn)入市場拿地；此外，一些房企為了完成年度土地儲備，在四季度也加快了拿地節(jié)奏。預(yù)計今年年底隨著去年同期基數(shù)的進(jìn)一步上升，土地購置面積同比增幅整體將小跌或持平。

  從土地價格看，今年以來，土地價格整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上行態(tài)勢，前十月土地成交均價繼續(xù)創(chuàng)歷史新高，主要是近期土地市場有所恢復(fù)，企業(yè)拿地現(xiàn)象開始頻繁，競爭開始加劇，進(jìn)一步推動了優(yōu)質(zhì)地塊價格的走高。預(yù)計今年年底，隨著土地市場的逐步平穩(wěn)，土地價格仍將上行，但增幅將趨于收窄。

  從商品房銷售面積同比增幅走勢看，在今年年初大幅滑落至負(fù)增長區(qū)間后，整體走勢較為平穩(wěn)，特別是7月以來走勢相對平緩，顯示近期商品房市場已基本處于筑底的階段。前十月跌幅收窄，主要是9月底限貸政策松綁效應(yīng)的釋放，刺激了一部分樓市需求，推動了樓市成交量的上升。預(yù)計今年年底和明年上半年，隨著各地樓市政策的進(jìn)一步松綁，以及去年同期基數(shù)的逐步回落，商品房同比跌幅整體也將趨于收窄并轉(zhuǎn)為正增長。

  從房企資金情況看，今年前十月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅有所上升，但整體延續(xù)了今年以來較為平穩(wěn)的走勢，處于五年來的較低水平。雖然9月底“央四條”明確信貸松綁，對房企而言帶來了積極因素，但目前商業(yè)銀行并未完全落實政策，導(dǎo)致政策效應(yīng)打了折扣，房企資金壓力并未明顯緩解。預(yù)計今年年底以及明年年初，隨著政策環(huán)境以及市場的逐步改善，房企資金同比增幅將逐步趨穩(wěn)。

  一、土地成交量呈現(xiàn)小幅增長，成交價格創(chuàng)新高

  (一)全國土地購置面積同比恢復(fù)正增長，年底依舊平緩下行

  1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積26972萬平方米，同比增長1.2%，1-9月份為下降4.6%；土地成交價款7747億元，增長20.4%，增速提高8.9個百分點。

  (二)全國土地購置均價增幅上升，價格繼續(xù)創(chuàng)造歷史新高

  1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價2872元/平方米，同比增長19%，增幅較1-9月份上升2.2個百分點。

  二、房地產(chǎn)投資增速持續(xù)放緩，新開工面積降幅進(jìn)一步收窄

  (一)全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅進(jìn)一步放緩，年底趨于平穩(wěn)

  1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77220億元，同比增長12.4%，增速比1-9月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資52464億元，增長11.1%，增速回落0.2個百分點。10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8469億元，同比增長11.8%。其中，住宅投資5739億元，同比增長9.5%。

  從房地產(chǎn)投資額同比增幅走勢看，今年以來整體呈現(xiàn)逐步回落的態(tài)勢，前十月增幅再創(chuàng)五年來的新低。主要是近期雖然政策層面有所放寬，但行業(yè)整體依舊處于調(diào)整期，房企為了完成年終銷售業(yè)績，大多將重心放在了去庫存以及回籠資金方面，因此投資力度有所減弱。預(yù)計今年年底，隨著市場的筑底以及新開工跌幅的逐步收窄，房地產(chǎn)投資同比增幅將趨于平穩(wěn)。

  (二)全國房屋新開工面積跌幅持續(xù)收窄，全年新開工量或與上年持平

  1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積147661萬平方米，同比下降5.5%，降幅收窄3.8個百分點。其中，住宅新開工面積102879萬平方米，下降9.8%。10月份，房屋新開工面積同比增長42.9%。其中，住宅新開工面積同比增長38.6%。

  從房屋新開工面積同比增幅走勢看，自今年年初大幅下滑至負(fù)增長區(qū)間后，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)收窄態(tài)勢。主要是7月以來各月的房屋新開工量基本都同比增長，特別是10月當(dāng)月房屋新開工量同比增長明顯。預(yù)計今年年底房屋新開工面積同比跌幅將繼續(xù)收窄，全年新開工量基本與上年持平。

  三、商品房銷售量依舊負(fù)增長，價格同比微跌

  (一)商品房銷售面積跌幅小幅收窄

  1-10月份，商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.5%。商品房銷售額56385億元，下降7.9%，降幅比1-9月份收窄1個百分點。其中，住宅銷售額下降9.9%。

  從各物業(yè)類型看，前十月除了商業(yè)營業(yè)用房同比上升外，住宅和辦公樓仍舊呈現(xiàn)同比下降態(tài)勢。其中住宅銷售面積下降9.5%，銷售額下降9.9%；辦公樓銷售面積下降9.9%，銷售額下降20.4%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.2%，銷售額增長8.3%。前十月住宅銷售量同比跌幅有所收窄，反映出市場需求得到一定的釋放。

  (二)商品房成交均價同比微幅下跌

  1-10月份，全國商品房成交均價同比下降0.2%，較1-9月份收窄0.1個百分點。其中住宅成交均價下降0.5%，辦公樓成交均價下降11.6%，商業(yè)營業(yè)用房成交均價增長0.02%。今年前十月，除了商業(yè)營業(yè)用房價格基本與去年同期持平外，住宅和辦公樓價格增幅均處于負(fù)增長區(qū)間，其中辦公樓降幅最為明顯，而住宅價格則呈現(xiàn)小幅負(fù)增長。從價格增幅走勢看，住宅相對平穩(wěn)。今年年底，隨著去年同期基數(shù)的逐步回落，住宅價格將呈現(xiàn)持平或小幅上升的態(tài)勢。

  (三)商品住宅待售面積增幅小幅上升，市場庫存壓力明顯

  10月末，商品房待售面積58239萬平方米，比9月末增加1091萬平方米。其中，住宅待售面積增加611萬平方米，辦公樓待售面積增加88萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加227萬平方米。

  10月末，商品住宅待售面積同比增長28.6%，較9月末增幅加大0.1個百分點，而前十月商品住宅銷售面積同比則下降9.5%。兩者的差值為38.1%，較9月末差值有所減少。進(jìn)入10月，在政策效應(yīng)的推動下，樓市成交有所上升，樓市庫存增幅擴(kuò)張的幅度也有所放緩。但相較于整體低迷的樓市，市場庫存壓力依舊突出。隨著年底的到來，房企推盤力度繼續(xù)加大，而全國市場又并未顯著回暖，去庫存壓力仍然較大。預(yù)計年底以及明年上半年，隨著商品房成交量的復(fù)蘇，去庫存壓力將會有所緩解，尤其是大城市的的壓力明顯緩解，去化周期將趨于縮短，房價將止跌反彈。

  四、房企資金增幅處于低位，自籌資金占比繼續(xù)上升

  1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金100241億元，同比增長3.1%，增速比1-9月份提高0.8個百分點。其中，國內(nèi)貸款17735億元，增長11.1%；利用外資489億元，增長17.6%；自籌資金42232億元，增長13.8%；其他資金39786億元，下降9.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款24213億元，下降11.2%；個人按揭貸款10895億元，下降4.3%。

  從開發(fā)企業(yè)資金來源的構(gòu)成分析，1-10月份，國內(nèi)貸款占17.7%；利用外資占0.5%；自籌資金占42.1%，其他資金占39.7%。

  定金及預(yù)售款占比上升。與今年前九月相比，前十月各項資金來源占比中，除了利用外資占比基本一致外，企業(yè)自籌資金和其他資金占比均上升，國內(nèi)貸款占比繼續(xù)下滑。其他資金中，定金及預(yù)收款占比小幅上升，顯示近期房企促銷力度較大，利用銷售回款提升明顯。此外，信貸環(huán)境未明顯改善，也導(dǎo)致房企更多地利用自身渠道進(jìn)行融資。

  五、全國樓市開始筑底，未來半年趨于復(fù)蘇

  總體而言，今年前十月，全國樓市仍處于筑底調(diào)整階段。從土地市場看，土地交易呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢；從房地產(chǎn)投資情況看，行業(yè)的持續(xù)下行使房地產(chǎn)投資依舊放緩，房屋新開工量仍然負(fù)增長；從商品房市場看，雖然近期部分大城市市場成交有所上升，但全國整體依舊處于較為低迷的態(tài)勢，樓市庫存壓力短期內(nèi)仍將存在；從房企資金情況看，在信貸松綁政策未完全落地的情況下，企業(yè)如何利用自身資源和能力，積極拓寬融資渠道，將成為緩解企業(yè)資金壓力的重要手段。預(yù)計今年年底以及明年年初，全國樓市將進(jìn)行筑底，同時部分大城市將率先復(fù)蘇。

  執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院 研究員    朱光 

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